沖縄の不動産は高稼働率だから安定収入が期待できる。利回りの低さも問題なし

沖縄不動産投資の最大の魅力は、他県での不動産投資と比較して、安定した収入が期待できることにあります。

これは、沖縄の人口が今後も長期的に減少しないことや、不動産の稼働率が非常に高いことが理由になっています。

全国的には、人口が減少傾向にあり、不動産の稼働率も低下しつつあります。

この全国的な状況と沖縄の状況を比較してみると、沖縄不動産投資の魅力がよくわかります。

本稿では、 稼働率から考える沖縄不動産投資の安定性について、具体的にシミュレーションしながら解説していきます。

沖縄不動産投資は長期投資に向いている

沖縄不動産投資の最大の魅力は、安定した収益が期待できることです。
その安定性をもたらす一つの理由が、沖縄の人口にあります。

現在、日本の人口はすでに減少が始まっております。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、2015年から2045年までの30年間で16.27％の減少が予測されているのです。

一方、沖縄県の人口は安定して推移しております。

同研究所のデータによれば2015年から2045年までの30年間で、 わずかに0.37％の減少にとどまっています。

これには、次のように人口が減少しにくい確かな理由があります。

• 沖縄県の出生率が日本一高いこと
• 女性一人当たりが生涯で出産する人数が日本一多いこと
• 死亡率が日本一低いこと

人口が減れば、賃貸物件の数に対して賃貸需要が減少し、空室リスクが高まります。

空室リスクが高まれば、入居者を募るために家賃を低くするなどの対策が求められるのです。

よって、不動産投資の収益性は低くなってしまいます。

しかし、人口が減らない沖縄では、賃貸物件が供給過剰にならない限り、空室リスクの上昇が起こらない可能性が高いです。

これにより、安定した収益が期待できるのです。

沖縄の不動産は、土地の高さや建築コストの高さから、物件価格が高くなっています。
また、所得が全国で最も低いことから、家賃を高く設定することが難しいです。

物件の取得単価が高いこと、賃料が低めであることの両面から、利回りの低くなってしまいます。

人口減に悩まされない

しかし、長期的な視点で見た場合には、人口減に悩まされる多くの都道府県では、利回りの維持が徐々に難しくなっていきます。

一方、沖縄は人口減に悩まされることなく、安定した利回りを維持することが比較的容易です。

したがって、現時点で沖縄不動産投資は利回りが低いとされていますが、長期的に考えれば必ずしもそうとは言い切れません。

長期的に投資した場合のトータルリターンでは、沖縄不動産投資のほうが高利回りになる可能性は十分にあるのです。

沖縄の不動産は稼働率が高い

沖縄不動産投資の安定性は、賃貸不動産の稼働率の高さからも明らかです。

上記の通り、沖縄不動産投資の利回りは全国平均よりも低くなっていますが、稼働率の高さによってそれをカバーすることができます。

全国の平均稼働率

LIFULL HOME’Sの最新の稼働率データを見てみると、 全国平均は78.9％となっています。

稼働率が最も低い県は福井県で69.9％、次に低いのは山梨県の71.8％です。

不動産投資の収益性をシミュレーション

全国平均の78.9％という稼働率は、不動産投資では非常に深刻な状況と言えます。

これを、具体的なシミュレーションで考えてみましょう。

ここでは、以下のように条件を設定します。

• 物件価格：5000万円
• 頭金：1500万円
• 借入総額：3500万円
• 借入期間：25年
• 借入金利：2％
• 年間賃料収入：500万円（表面利回り10％・満室時）
• 稼働率：78.9％（稼働率を考慮したときの年間賃料収入は394.5万円）
• 賃料下落率：10年ごとに3％
• 経費率：20％

この条件では、25年間の投資状況は以下の表のようになります。

本来ならば、表面利回り10％が期待できる物件です。

稼働率が78.9％、つまり空室率が21.1％であることによって、表面利回りは即8％以下に落ち込んでしまいます。
それが投資効率を大きく損なわせることとなっています。

税引前キャッシュフローベースで見た利回りは2.7％です。

さらに、25年でローンを完済した時点では、全国平均での人口は2015年比で16.27％もの減少が予測されています。

現時点では78.9％の稼働率となっていますが、今後は稼働率が一層下がり、空室の増加によって利益が圧迫される可能性が高いです。

もちろん、空室対策による家賃の引き下げも、利益を圧迫すると考えられます。

こうして25年後には、収益性が非常に低い不動産の出来上がりです。

そんな不動産を買いたいと思う人は少ないため、売値は買値よりも大幅に引き下げなければならない可能性が高く、 大きな元本リスクを抱え込むことになるでしょう。

沖縄の稼働率は全国１位

一方、沖縄の稼働率は、なんと 全国1位の88.3％となっています。

全国平均との差は約10％であり、2位の東京都の稼働率が85.5％、3位の佐賀県の稼働率が84.3％であることを考えても、非常に高い稼働率になっていることが分かります。

沖縄不動産投資の収益性をシミュレーション

では、沖縄不動産投資の稼働率の高さが、不動産投資にどのような影響を与えるのか、具体的なシミュレーションで見てみましょう。

物件取得単価が高く、賃料が低く、利回りが低めであるという沖縄の特性を考慮し、以下のような条件を設定します。

• 物件価格：6000万円
• 頭金：1800万円
• 借入総額：4200万円
• 借入期間：25年
• 借入金利：2％
• 年間賃料収入：480万円（表面利回り8％・満室時）
• 稼働率：88.3％（稼働率を考慮したときの年間賃料収入は423.8万円）
• 賃料下落率：10年ごとに3％
• 経費率：20％

この条件では、以下の表のような結果となります。

全国の平均稼働率でのシミュレーションと比較してみると、沖縄不動産投資のシミュレーション結果は、それほど変わらないことが分かります。

税引前キャッシュフローベースで見た利回りは2.1％であり、全国平均稼働率で考えた2.7％よりも低いですが、長期的な稼働率を考慮すれば、ほとんど問題にならない差でしょう。

物件取得単価が高く家賃が低いという沖縄不動産投資の特性を考慮しても、稼働率が高いことによって、利回りの低さを大幅にカバーできているのです。

沖縄不動産投資において、利回りの低さはほぼ唯一のデメリットです。

しかし、稼働率の高さによってこれをカバーできるのですから、沖縄不動産投資がますます魅力的に感じられるのではないでしょうか。

地域別の稼働率も良好

なお、沖縄不動産の稼働率が88.3％であるというデータは、あくまでも沖縄県全体でのことです。

沖縄不動産投資の対象となる都市、すなわち人口が多く、都市部が発達している地域だけに限ってみた場合には、稼働率はさらに高くなります。

2018年4月26日に、おきぎん経済研究所が公開しているデータによれば、2017年における沖縄の主要都市の賃貸物件稼働率は以下のようになっています。

この表を見れば、最も高い石垣島で99.7％、最も低いうるま市でも88.0％、沖縄不動産投資で検討する機会が多いであろう那覇市は97.5％というように、非常に高い数値となっています。

平均値でも94.7％となっており、空室リスクが非常に低いことが分かるでしょう。

沖縄主要地域の稼働率でシミュレーション

では、沖縄主要地域の高い稼働率が不動産投資にどのような影響をもたらすか、具体的なシミュレーションで見てみましょう。条件の設定は、以下の通りです。

• 物件価格：6000万円
• 頭金：1800万円
• 借入総額：4200万円
• 借入期間：25年
• 借入金利：2％
• 年間賃料収入：480万円（表面利回り8％・満室時）
• 稼働率：94.7％（稼働率を考慮したときの年間賃料収入は454.6万円）
• 賃料下落率：10年ごとに3％・経費率：20％

このシミュレーションを見れば、主要地域の稼働率を想定した場合、 全国平均の利回りとほとんど差がなくなっています。

(人口が多く都市部が発展しており、沖縄の中でも特に不動産投資の対象となる主要地域)

税引前キャッシュフローベースで見た利回りは2.5％であり、全国平均稼働率でシミュレーションした場合の2.7％とほぼ変わりません。

主要地域で考えた場合にはなおさら、沖縄不動産投資における利回りの低さがほとんど問題にならないことが分かるでしょう。

空室リスクの低さが大きな魅力

以上のように、沖縄不動産は稼働率が全国ナンバーワンであり、これが不動産投資の最大のリスクである「空室リスク」を大きく引き下げていることが分かります。

このメリットによって、利回りの低さをカバーすることも可能です。

空室リスクに悩まされることがなく、さらに利回りの低さもカバーできるのです。

沖縄不動産投資は他県の不動産投資に比べて、安定して収益をあげられることが分かります。

さらに、沖縄の人口は今後30年間でほとんど減らないのですから、このような恩恵を長期的に享受できることも魅力的です。

沖縄の土地価格は上昇傾向にあり、沖縄不動産投資の人気が高まりつつある昨今、利回りは今以上に低くなってくる可能性があります。

しかし、下記両者を比較してみましょう。

• 利回りは高いものの、稼働率が低い他県の不動産
• 利回りは低いものの、稼働率が高い沖縄の不動産

沖縄の不動産のほうが優れていることは間違いないでしょう。

これまで見てきたシミュレーションによって、いくら利回りが高くとも、稼働率が低く、空室に悩まされている不動産では、利回りの高さが生かされないことが分かりました。

空室によって賃料を得られなければ、利回りの高さも打ち消されてしまいます。

しかし、多少利回りが低くとも、稼働率が高い沖縄の不動産投資では、空室リスクに悩まされることなく、少ないストレスで安定した収益をあげることができるのです。

利回りが高いことに越したことはありませんが、それよりも大切なのは安定性です。

不動産投資は中長期で取り組むものなのですから、利回りよりも稼働率の方が大切であり、そのために沖縄は絶好の土地なのです。

まとめ

本稿では、沖縄不動産投資の安定性について、稼働率のデータをもとに具体的に見ていきました

本稿で示した具体的なシミュレーションから次のことが分かったと思います。

• 沖縄不動産投資が非常に安定していること
• 利回りの低さも気にならない収益性を持っていること

沖縄不動産投資には、高利回りの地方物件投資や、取得単価が非常に低いボロ物件投資などのように、やり方次第でハイリターンといった投資は不可能です。

しかし、そのようなハイリターンな不動産投資にはハイリスクもつきものであり、「安定した収益を得る」という不動産投資の魅力を損なうものでもあります。

高い稼働率と安定した収益性という、沖縄ならではの魅力に投資してみてはいかがでしょうか。