[米軍基地vs自衛隊基地]　軍用地投資の対象として徹底比較した結果・・・

軍用地投資とは、沖縄の軍事基地に利用される土地を購入し、政府から借地料を受け取る投資です。

沖縄の軍事基地には、米軍基地と自衛隊基地があり、軍用地投資にあたっては、どちらも投資対象になりえます。

そこで気になるのが、 より効率的な投資をするためには、米軍基地と自衛隊基地のどちらに投資すべきか、ということです。

本稿では、過去の借地料の推移なども参考にしつつ、米軍基地と自衛隊基地を徹底比較していきます。

米軍基地と自衛隊基地

「軍用地」という言葉は、広い意味で考えれば「軍隊の基地と、それに付随する施設に使用される土地」を意味します。

日本においては、自衛隊が軍隊であると言えますが、自衛隊は一般的な軍隊とは性質が異なります。

すなわち、

「外国による侵略に対し、我が国を防衛する任務を有するものの、憲法上自衛のための必要最小限度を超える実力を保持し得ない等の制約を課せられており、通常の観念で考えられる軍隊とは異なるもの（平成18年2月1日、衆議院議員鈴木宗男氏の答弁書より）」

という考えが一般的なのです。

このため、自衛隊は他の国に比べて、総兵力や予算全体に対する防衛予算の割合が小さい傾向があります。

当然ながら、軍事大国であるアメリカと比較すればかなり規模が小さくなります。

沖縄の軍用地でも、この傾向は顕著に表れています。

沖縄の軍用地において、必要最小限の軍事力に限定される自衛隊と、軍事大国である米軍の規模を比較してみると、以下のように大きな違いがあります。

• 自衛隊・・・基地面積：677.6ha、自衛官数：約6580人
• 米軍・・・基地面積：23,247ha、軍関係者数：47,300人（軍人：25,843人、軍属：1,994人、家族：19,463人）

このように比較すれば、面積・人数ともに大きな差があることが分かります。

なお、平成24年度以降は米軍が軍関係者数を公表していないため、上記は平成23年度データに合わせています。

沖縄の軍用地は、全体のうち23.5％が国有地、1.3％が県有地、35.6％が市町村有地、39.6％が民有地です。

このうち、市場に出回るのは民有地であるため、軍用地投資では民有地が投資対象となります。

民有の軍用地にも、米軍基地用地と自衛隊基地用地の両方がありますが、上記の通り自衛隊と米軍の規模は大きく異なり、市場に出回る軍用地も、米軍基地がほとんどです。

とはいえ、自衛隊基地が売りに出ることもあるため、軍用地投資にあたっては、果たして米軍基地と自衛隊基地のどちらに投資したほうがよいか、という疑問も起こってきます。

米軍基地と自衛隊基地を比較

そもそも、 軍用地投資とは、軍用地を貸すことによって借地料を受け取る投資です。

借り手は日本政府であり、借地料は毎年欠かさず支払われており、これまで順調に増額されてきた歴史があります。

このような軍用地投資の仕組みにより、米軍基地と自衛隊基地のどちらが優れているかを考えるにあたっては、

• 年間の借地料の金額
• 年間の借地料の上昇率
• 軍用地価格の上昇率

を比較することが必要です。

沖縄県が公表している、軍用地に関するデータから、軍用地の借地料支払いが開始された1972年から2017年までの推移を見てみると、以下の通りになります。

以上のデータから、米軍基地と自衛隊基地を比較してみましょう。

年間の借地料の金額

まず、1haあたりの借地料を比較してみると、全ての年で例外なく自衛隊が上回っています。

自衛隊基地のほうが、借地料単価が高い理由は、自衛隊基地は航空自衛隊那覇基地や陸上自衛隊那覇駐屯地などが那覇市に所在しているためです。

那覇市の地価は高く、特に近年は上昇が著しいエリアですから、借地料もそれなりに高くなければ軍用地主が納得しません。

そこで、地価の高さに応じて、借地料も高くなっているのです。

しかし、これを以て、米軍基地よりも自衛隊基地のほうが投資効率が良いと考えるのは早計です。

というのも、 軍用地の価格は「年間の借地料×エリアごとの倍率」で決められるものであり、自衛隊基地は年間の借地料が高く、またエリアごとの倍率も高いため、軍用地の取得単価も高いのです。

このため、利回りを考えた場合、借地料が低い米軍基地と、借地料が高い自衛隊基地では、利回りに大きな違いはありません。

したがって、年間の借地料だけを比較すると、特にどちらが優れているということはありません。

年間の借地料の上昇率

ただし、借地料の上昇率を比較してみると、両者の間には大きな違いがあります。

まず、それぞれについて年間の上昇率を比較してみると、米軍基地はほとんどの年で増額を続けているのに対し、自衛隊基地はしばしば減額が見られます。

米軍基地は、1988年以降一度も減額されておらず、上昇が続いていますが、自衛隊基地は2000年に入ってからも減額された都市があります。

もちろん、基地問題は複雑ですから、政府と軍用地主の交渉、その時々の経済の状況、国有地とそれ以外の割合の変化、さらに細かくエリアごとの動向など、色々な要素によって借地料が決められています。

そのような中で全体的な傾向を見ると、自衛隊基地よりも米軍基地のほうが安定した推移であることが分かります。

また、全期間合計での借地料の上昇率を比較すれば、米軍基地は871.55％、自衛隊基地は773.32％となっており、米軍基地のほうが高い上昇率を示しています。

最近に限定して比較してみると、2010年から2016年までの借地料の上昇率は、米軍基地が9.70％、自衛隊基地が6.52％となっています。

このように、自衛隊基地よりも米軍基地のほうが借地料の上昇率が高くなっているのは、政府の補償によるものと考えるのが適当でしょう。

沖縄の人々は、 自衛隊基地よりも米軍基地への反対感情が根強いです。

沖縄戦の悲惨な過去から、米軍に良くない感情を抱くのは当然であり、また沖縄では米軍が事件や事故を引き起こすケースもしばしば見られるため、自衛隊よりも米軍に対する反感が強いのです。

だからこそ、政府は米軍基地の借地料を自衛隊基地よりも高めに引き上げ、補償とすることで対応しています。

軍用地投資の利回りは、借地料とその上昇率に強く依存します。

借地料は利回りそのものであり、借地料の上昇は利回りの上昇に他なりません。

したがって、自衛隊基地よりも米軍基地のほうが上昇率が高いことから、米軍基地のほうが投資効率は良いと言えます。

軍用地の価格の上昇率

軍用地価格の上昇率も比較してみるべきでしょう。

軍用地投資も不動産投資の一種であり、インカムゲインとして安定的に得られる借地料だけではなく、売却によって期待できるキャピタルゲインも比較する必要があります。

エリアごとの倍率とは？

上記の通り、軍用地の価格は「年間の借地料×エリアごとの倍率」で決められます。

借地料については、すでに理解していることと思いますが、 分かりにくいのが「エリアごとの倍率」です。

軍用地価格の計算式からも分かる通り、この倍率は「現在の販売価格が、年間の借地料の何倍であるか」を示すものです。

倍率を左右する大きな要素は、そのエリアの人気です。

軍用地投資に適しているエリアの軍用地は人気が高く、倍率も高くなります。
軍用地投資とは、政府から支払われる借地料によって、長期的に安定した運用が期待できることに特徴があります。

つまり、長期投資を前提とするのが基本であるため、長期間にわたる借地料の安定性が、倍率の決め手となります。

このため、様々なエリアに軍用地がある中でも、嘉手納飛行場や那覇市の自衛隊基地など、 返還の可能性が低いエリアほど、長期にわたって安定した借地料が得られるため、買値が高くても買いたいと考える人が増え、高い倍率で取引されます。

逆に、すでに返還が予定されているエリアは、将来的に借地料が得られなくなる可能性が高いため、低めの倍率で取引されます。

ただし、返還が予定されているエリアでも、返還後の開発によって地価が高騰することが期待されるエリアであれば、高い倍率で取引されることとなります。

倍率の変化は見通しにくい

借地料の上昇率は、すでに述べた通り、自衛隊基地よりも米軍基地のほうが高い上昇率を示しています。

倍率が変わらなければ、借地料が多いほど軍用地の価格も上がるのですから、この意味では、米軍基地のほうがキャピタルゲインが得られやすいと言えます。

もっとも、上記の通りエリアごとの倍率はその時々の人気によって変わります。

この「人気」という要素は予測が難しいもので、現在は返還の可能性が低く倍率が高いエリアでも、将来的に日米安保関係の変化や、アメリカの極東戦略の変化によって、倍率が変わってくる可能性もあります。

とはいえ、将来的に倍率がどのように変化していくか、正確に知ることはできません。

米軍基地よりも自衛隊基地のほうが、あるいは自衛隊基地よりも米軍基地のほうが、倍率の変化による軍用地価格の上昇率が高い、という予測に基づく判断は困難です。

むしろ、将来的な倍率の変化よりも、近年の変化と現在の倍率を重視すべきでしょう。

人気と倍率は将来的な予測もある程度織り込んで決められているものであるため、現在の倍率で購入したからといって、将来にわたる投資効率が大幅に左右されるとは考えにくいです。

したがって、軍用地価格の今後の予測と、それによって得られるキャピタルゲインへの期待は、 基本的に借地料の上昇率を根拠として考えるべきです。

軍用地価格の上昇率についても、借地料の上昇率が高い米軍基地のほうが、自衛隊基地よりも優れていると考えるのが妥当でしょう。

自衛隊基地にも積極投資すべし

ここまで解説してきた通り、軍用地投資の投資対象として、自衛隊基地よりも米軍基地の方が優れています。

しかし、これは決して、自衛隊基地を買うべきではないということではありません。

米軍基地も自衛隊基地も、ともの軍用地投資としての優れた性質（借地料が安定して得られ、長期的に上昇していき、売却価格も上昇が期待できる）を持っています。

そして、近年、軍用地投資は大変に人気が高まっており、手に入れることが難しくなっています。

投資対象として非常に優れているため、軍用地を手に入れたいと考える投資家が多く、それに対して資産としても優れているため、軍用地を手放したいと考える軍用地主は少なく、需要と供給が大きく乖離している状態です。

その人気ぶりはすさまじく、軍用地を取り扱う現地の不動産業者の話では、軍用地の売却情報を掲載すれば、瞬時に買い手が決まってしまうほどです。

「数日のうちに」というレベルではなく、それこそ「数時間のうちに」というレベルですから、買付の難しさが軍用地投資の最大の難しさといっても過言ではないほどです。

このため、米軍基地と自衛隊基地の売却情報が同時に出て、どちらかを選んで買えるような状況はほとんど考えられません。

軍用地の売却情報が出た際には、米軍基地と自衛隊基地のどちらが優れているか、ということはあまり考えず、たとえそれが米軍基地に少々劣る自衛隊基地であっても、積極的に買付を入れたほうが賢明です。

自衛隊基地は返還リスクも少ない

また、自衛隊基地にもメリットがあります。

それは、基地の返還リスクの低さです。

軍用地投資は長期投資を前提とするため、返還リスクの低い軍用地を買うことが重要となります。

米軍基地と自衛隊基地の返還リスクを比較してみると、米軍基地は沖縄県民からの反発が根強く、政府間の交渉によって徐々に縮小してきた歴史があるため、自衛隊基地よりも返還リスクが高いと言えます。

また、沖縄の米軍は東アジアにおける抑止力として機能しているため、米軍基地の縮小によって損なわれる抑止力は、自衛隊基地が担う必要があります。

米軍の縮小は自衛隊の拡充に直結するのですから、この意味でも、自衛隊基地は米軍基地に比べて、返還・移転・縮小などのリスクが低いと考えられます。

このように、軍用地投資の最大のリスクである返還リスクを比較すれば、自衛隊基地への投資に軍配が上がります。

もっとも、沖縄における米軍の能力を、全て自衛隊が代替することは現実的に不可能であるため、米軍が沖縄から完全に撤退することは考えにくいです。

したがって、たとえ自衛隊基地が返還リスクの低さで優れているとしても、それは軍用地投資の姿勢を大きく変えるほどのインパクトはありません。

軍用地投資を実践するにあたっては、米軍基地と自衛隊基地のどちらかを選んで投資するのではなく、どちらかといえば米軍基地のほうが優れているものの、どちらも積極的に投資してよいと考えましょう。

まとめ

沖縄の軍事基地のうち、ほとんどは米軍基地であるものの、一部に自衛隊基地もあります。

このため、軍用地投資では、米軍基地と自衛隊基地の両方が投資対象となります。

本稿で解説したとおり、米軍基地は借地料の上昇率において優れており、これによる軍用地価格の上昇にも優れています。

一方、自衛隊基地は借地料の上昇率がやや劣るものの、返還リスクが低いという特徴があります。

両者の優劣を比較すれば、米軍基地のほうが投資の対象として優れていると言えますが、自衛隊基地も軍用地投資の対象にほかならず、軍用地投資の魅力を十分に備えた投資対象です。

両者の違いと優劣は、知識として知っておくに越したことはありませんが、基本的には「どちらに投資しても良い」という姿勢が正しいでしょう。