2019年8月23日

これから沖縄不動産投資を始める人が、沖縄の地銀から融資を受ける2つ方法

沖縄不動産投資

近年、不動産投資のための融資情勢は非常に厳しくなってきています。

沖縄不動産は、地価や物件価格が値上がりを続けているため、融資の必要性が高くなっているものの、沖縄の地銀でも融資には慎重になっています。

特に、県外から沖縄不動産投資に取り組む人は、沖縄の地銀から融資を受ける方法がないわけではありませんが、 融資のハードルはかなり高くなってしまいます。

少しでも融資のハードルを下げ、沖縄不動産投資をスムーズに進めていくためには、 紹介を受けてから融資を申し入れるのがおすすめです。

この方法について、本稿で詳しくみていきましょう。

融資情勢は厳しい

近年、不動産投資が盛り上がった背景には、金融機関がアパートローンによる個人への貸付に積極的になったことが挙げられます。

マイナス金利政策の影響を受け、ほとんどの金融機関が融資拡大路線を採ったことによって、サラリーマンなどの一般層が不動産投資に取り組みやすくなりました。

しかし、アパートローンによる貸付は、 2017年ごろから徐々に厳しくなっていきました。

そして、2018年にはスルガ銀行の不正融資問題が起こったことにより、 アパートローンによる借入はますます厳しくなりました。

このため、以前ならばフルローンやオーバーローンを低金利で借りることができましたが、最近では 3～4割の頭金が必須、金利などの条件もやや厳しめとなっています。

これは、沖縄銀行、琉球銀行、沖縄海邦銀行など、沖縄県内の地方銀行でも同じです。

このため、沖縄不動産投資に取り組みたいと思っても、 融資を受けられずに投資できない人も増えています。

沖縄県は長期的に人口増加や経済成長が進み、不動産投資には非常に適したエリアです。

このため、近年では沖縄不動産の人気が高まっており、地価や物件価格も上昇を続けています。

物件価格の高さから、なおさら融資の必要性が高いのですが、上記の通り融資情勢は厳しさを増しています。

せっかく不動産に投資するならば、長期的に安定した収益が期待できる沖縄不動産に投資すべきです。

しかし、そのような物件ほど価格は高く、融資を受けることも難しいという、 投資しにくい一面があることも事実です。

では、沖縄不動産投資に取り組むにあたって、金融機関から融資を受けるためにはどうすればよいのでしょうか。

金融機関が求める自己資金や購入する物件の収益性などには問題がないものとして、金融機関の「 不動産事業への融資の厳しさ」を懐柔していくためには、どうすべきかを考えていきましょう。

金融機関の求める信用とは

まず、金融機関は個人投資家への融資に慎重になっているものの、これはあくまでも慎重になっているだけで、融資しないわけではありません。

もちろん、昨今の情勢を踏まえると、金融庁はアパートローンに厳しい対応を求めており、その意味でも慎重になっています。

しかし、金融庁が求めているのは、スルガ銀行のように不正融資しないのはもちろんのこと、 問題がありそうな案件に積極的に融資したりしないこと、 それによって金融的・経済的な問題を起こさないことを求めているのです。

したがって、金融庁もアパートローンを禁止しているわけではありません。

このように、金融機関にとって重要なのは、 融資先の信用に問題がないこと、貸したお金がしっかり返済されることです。

沖縄不動産の収益性は安定しているため、あまりにも利回りが低いケースを除いて、返済には問題ないことがほとんどです。

したがって、人口が増加しているエリア、賃貸需要が堅調なエリアなどで、収益性の見込まれる物件を購入するならば、収益計画には問題ないでしょう。

そこで問題となるのが、借りる人の信用です。

物件に収益性に問題がなく、なおかつ借りる側に十分な信用があってこそ、金融機関は安心して融資することができます。

逆に、物件の収益性に問題がなかったとしても、借りる側の信用に問題があれば、融資のハードルは高くなります。

収益性に問題がないというのも、言ってしまえば計画上のことでしかありません。

それに、アパートローンでは20年、30年という長期のローンを組むのですから、将来的に計画が大きく狂うこともあり得ます。

計画が狂い、返済に問題が出てきたとき、収益性を頼りにすることはできません。

頼れるのは借り手の信用です。

収益性に問題が生じないようにコントロールする、あるいは問題が生じてもうまく処理していく知識や経験、また問題が起こっても返済を続けていく責任感などが信用となります。

このような信用は、時間とともに形成されていくものです。

金融機関から融資を受けて賃貸経営に取り組み、安定した収益をあげ、返済を履行していくことで、金融機関は融資先を信用するようになります。

このため、 投資経験が豊富であり、金融機関と長く深く付き合ってきた投資家ほど、不動産投資に有利となります。

沖縄不動産投資では紹介が重要

融資でレバレッジ

もし、あなたが沖縄在住の投資家で、これまでに沖縄の金融機関と何らかの接点があるならば、融資を受けられる可能性は比較的高いと思います。

一方、県外から沖縄不動産への投資を考える人も増えています。

琉球銀行のアパートローンでは、県外在住の人にも融資しているため、そのような融資を利用することになるでしょう。

しかし、これから沖縄不動産投資を始める県外在住者は、沖縄の金融機関と何ら接点がありません。

地元（沖縄県以外）の金融機関で融資を受け、信用を培ってきた人でも、沖縄不動産投資では全くの新参者として扱われます。

そのため、信用のなさから融資を受けられないこともあります。

そこで、沖縄不動産投資をスムーズに進めていくためには、 沖縄県の金融機関と何らかの接点を作った上で融資を依頼する必要があります。

全く付き合いがない場合、金融機関は何の信用もない個人とみなします。

アパートローンに積極的だった数年前であれば、新規取引の個人でも詳しく話を聞いてみて、良さそうであれば融資することもありました。

しかし最近では、そのような対応はなかなか得られません。

ところが、金融機関がよく知っている個人や業者からの紹介ということであれば、全くの一見さんではなくなりますから、融資を検討してもらえる可能性が高まります。

知り合いの大家から紹介してもらう

紹介してもらう方法の中でも、すでに沖縄不動産投資を実践しており、沖縄の金融機関と信頼関係にある不動産投資家に紹介してもらうのがおすすめです。

知り合いの不動産投資家から紹介してもらう方法には、二つのメリットがあります。

それは、金融機関に関する生の情報を得られること、そして金融機関が便宜を図ってくれやすいことです。

生の情報が得られる

これから沖縄不動産投資を始める人は、沖縄県の金融機関について、あまり詳しい情報を知りません。

インターネットで、沖縄の不動産投資家のブログ、沖縄の不動産業者のブログなどを見れば、金融機関の情報が得られることもあります。

しかし、その情報が必ずしも自分に当てはまるとは限りませんし、その情報がすでに古くなっていることもよくあります。

そこで、できるだけリアルな、フレッシュな情報を得るためにも、知り合いの不動産投資家から教えてもらうのがベストです。

沖縄の地元金融機関には、主に琉球銀行、沖縄銀行、沖縄海邦銀行の三行が挙げられます。

沖縄県となんら縁がない状態で県外から投資するならば、琉球銀行を選択することがほとんどでしょう。

また、沖縄不動産投資を進めていく上で、琉球銀行以外の金融機関を家賃の入金先に指定するなど、何らかの形で取引を開始すれば、複数の金融機関が融資申し入れの対象になると思います。

この時、知り合いの不動産投資家から、

「最近は○○銀行から融資を受けたという話をよく聞く」
「自分は○○銀行をメインで利用している。柔軟に審査してくれると思う」
「去年、○○支店の支店長が変わってから、アパートローンを受けにくくなった気がする。今後は別ルートを開拓していく必要があるだろう」

など、生の情報を得ることができれば、非常に役立ちます。

これから金融機関を開拓し、融資を引き出していく上で、これほど心強く、正確な情報はありません。

便宜を図ってくれやすい

さらに、すでに金融機関と信頼関係にある不動産投資家から紹介してもらうことで、金融機関が便宜を図ってくれる可能性があります。

何ら紹介を受けていない状態で、新規の融資を申し込んだならば、その相手を信用する理由はありませんし、融資情勢が厳しい昨今、とりあえず融資しないと考えても無理はありません。

しかし、すでに取引があり、信用している投資家からの紹介であれば、むげにはできません。

その投資家は、金融機関にとっては優良顧客なのですから、簡単に断って関係を損なうわけにはいきません。

そこで、紹介を受けた金融機関の担当者は、

「とりあえず話を聞いてみよう。優良顧客の○○さんからの紹介だし、銀行にとっても悪くない話かもしれない。問題がなければ融資して、収益につなげていこう」

と考える可能性があります。

融資を実行するためには、支店内の稟議によって可決される必要があるため、紹介を受けた担当者の一存で決めることはできません。

上席者から支店長まで、複数人の判断を仰ぐ必要があります。

これも、一見の個人では融資を受けることが困難な理由です。

担当者がいいと思っても、 上席者が「信用もないんだし、とりあえず融資謝絶で」と判断することも多いのです。

しかし、信用ある投資家からの紹介であれば、担当者は「収益性にも問題はありませんし、○○さんからの紹介ですから、ぜひ前向きに対応したい」などとして便宜を図り、融資実行に至る可能性が高まります。

大家コミュニティを利用する

もっとも、すでに沖縄不動産投資を実践している知り合いがいない人も多いと思います。

そのような人は、今後の沖縄不動産投資を円滑にするためにも、沖縄の大家コミュニティで人脈を作っていくのが良いでしょう。

大家コミュニティとは、不動産投資家が集まり、懇親会や勉強会などを開き、情報を交換し、コミュニティ全体が投資の成果を高めていくことを目的とした集まりのことです。

すでに不動産投資を実践している人が多く、このようなコミュニティに参加することによって、色々な情報を得ることができます。

コミュニティ内に現役の銀行員（兼不動産投資家）が参加していることもあり、かなりディープな情報が得られることも珍しくありません。

付き合いが深くなれば、金融機関を紹介してもらえることもあるでしょう。

日本全国、たくさんの大家コミュニティがあり、沖縄でも「沖縄大家の会」などのコミュニティがあります。

大家の会と言えば、すでに沖縄に物件を持っている大家でなければ参加できない会のように思えますが、 これから沖縄不動産投資を始める人でも参加可能です。

いきなり懇親会などに参加するのは敷居が高く感じられるでしょうが、勉強会や講演会ならば参加しやすいでしょう。

沖縄大家の会のホームページでは、そのような集まりの情報も随時公開されています。

知らない人ばかりのコミュニティですから、飛び込むには少し勇気がいるかもしれません。

しかし、それだけの価値は確実にあります。

まとめ

金融機関との融資交渉をできるだけ円滑に進めるためには、使える方法は何でも使って、信用を高めていく必要があります。

自分の属性や物件の収益性によってアピールするだけではなく、すでに信用のある知り合いから紹介を受けることによって、自分の信用を高めることができます。

全くの新規取引と、紹介を受けたうえでの取引では、信用に大きな差が出てきます。

大家コミュニティなども活用し、紹介を受けられる状況を作っていきましょう。