沖縄不動産投資で狙うべき中古物件の築年数は「17.6年」その理由とは?

沖縄不動産投資では、新築物件への投資が難しいことから、中古アパートへの投資を狙っていくこととなります。この時に狙うべき築年数は 17.6年前後です。

これは、 最も探しやすい築年数であると同時に、収益性も十分に期待できることが理由です。

本稿では、沖 縄不動産投資で狙うべき築17.6年程度の物件について、その優位性を解説していきます。

 

沖縄の中古物件の平均築年数は17.6年

沖縄不動産投資では、基本的に中古アパートへの投資を狙います。これは、沖縄は土地の価格と建築コストが高いことから、新築不動産の取得単価が高くなってしまい、 利回りを確保することが難しいことが理由です。

では、築何年くらいの中古物件を狙えば良いのでしょうか。

全国の都道府県における、中古アパートの平均的な築年数をまとめると、以下の表のようになります(2019年2月のデータ)。

順位 都道府県 平均築年数(年)
1位 島根県 13.6
2位 鳥取県 15.1
3位 沖縄県 17.6
4位 福井県 18.6
5位 栃木県 18.8
6位 佐賀県 19.5
7位 熊本県 20.2
8位 山形県 20.3
9位 宮崎県 20.3
10位 富山県 20.5
11位 岡山県 20.7
12位 秋田県 20.8
13位 茨城県 20.9
14位 愛媛県 20.9
15位 岩手県 21.1
16位 高知県 21.1
17位 三重県 21.2
18位 滋賀県 21.4
19位 新潟県 21.5
20位 鹿児島県 21.9
21位 長崎県 22.0
22位 徳島県 22.5
23位 山口県 22.7
24位 岐阜県 23.0
25位 福島県 23.0
26位 広島県 24.1
27位 長野県 24.1
28位 山梨県 24.2
29位 群馬県 24.2
30位 東京都 24.2
31位 埼玉県 24.3
32位 愛知県 24.4
33位 大分県 24.4
34位 神奈川県 24.6
35位 京都府 24.8
36位 宮城県 24.9
37位 福岡県 25.1
38位 香川県 25.3
39位 青森県 25.3
40位 静岡県 25.4
41位 和歌山県 25.7
42位 千葉県 26.1
43位 大阪府 26.4
44位 北海道 26.8
45位 奈良県 26.9
46位 石川県 27.6
47位 兵庫県 27.9
全国平均 22.7

多くの都道府県が築20年を超えている中で、 沖縄県の平均築年数は17.6年です。他 の都道府県と比較して新しい物件が多いことが分かります。

沖縄県には売り物件の情報がそれほど多くありません。平均築年数から離れるほど物件数は少なくなると考えられるため、狙うべき中古アパートの築年数は17.6年前後になると考えるのが妥当でしょう。

なお、17.6年前後の物件は、数が多いため狙いやすいというだけではなく、 投資には最適な年数です。

 

沖縄県では、台風やシロアリ被害が多いことから、ほとんどの物件が鉄筋コンクリート造となっています。このため、築15年を過ぎたあたりから、 外壁塗装や屋上防水をはじめ、主要な設備の大規模修繕が必要になってきます。

築年数が15~20年あたりの物件では、大規模修繕の必要から手残りが大きく低下を始め、これがオーナーにとって売却のきっかけになります。したがって、17.6年という築年数を狙っておけば、 比較的容易に購入のチャンスが出てくると考えられます。

 

築17.6年の物件でも賃貸経営は可能である

ここで気になるのが、築17.6年の中古物件でも賃貸経営はうまくいくかということです。一般的に、築年数とともに物件の稼働率は低下していくものであり、空室リスクに悩まされることも増えてきます。

沖縄県の不動産では、築年数と稼働率の関係は以下のようになっています(2017年データ)。

築年数 平均稼働率(%) 賃料下落率(新築を100%とする)
新築 96.8% 100.0%
築2~5年 97.7% 100.2%
築6~10年 95.7% 98.3%
築11~15年 92.0% 93.9%
築16~20年 88.8% 89.5%
築21~30年 85.5% 84.3%
築31年以上 82.4% 81.6%

この表のように、沖縄県の物件の稼働率は全築年数で82.4%以上となっており、平均値は91.3%にもなります。全国の稼働率の平均は78.9%であることを考えれば、非常に高い稼働率であると言えます。

沖縄県の平均的な築年数である 17.6年の中古物件では、88.8%の稼働率となっています。空室率として考えれば11.2%であり、 10戸につき1戸程度が空室になる計算です。

 

家賃の下落は東京23区と比べて軽微

また、築17.6年の物件を購入するにあたり、築年数による家賃の下落も考慮しておく必要があります。

2017年のデータによれば、沖縄県の不動産では、上の表のように家賃が下落しています。

築17.6年の中古物件では、新築時の89.5%程度の下落となっています。新築時の賃料が4万円であれば、築17.6年の物件の賃料は35800円となります。

しかし、この賃料下落は深刻なものではありません。東京23区における賃料下落と比べてみると、そのことがよくわかります。

築年数 シングルの賃料下落率(新築を100%とする) コンパクトの賃料下落率(新築を100%とする)
新築 100.0% 100.0%
築3~10年 92.6% 92.2%
築11~20年 84.4% 83.7%
築20年以降 81.6% 80.5%

※シングルとは18㎡以上30㎡未満、コンパクトとは30㎡以上60㎡未満の物件。

この表のように、賃貸需要の旺盛な東京23区でさえ、賃料の下落率が沖縄県を上回っていることが分かります。

東京23区における築17.6年の物件では、 新築時の83.7~84.4%へと下落しており、沖縄県の下落率を上回っているのです。

 

沖縄不動産は採算性が高く安定している

このような家賃の下落と、稼働率の低下を合わせて考えてみると、物件の収益性は以下のようになります。

  • 新築時の物件価格:1億6000万円(20戸)
  • 新築時の月額賃料:4万円(年間960万円、満室時利回り6%)
  • 新築時の稼働率:96.8%
  • 築17.6年の月額賃料:3万5800円(新築時の89.5%)
  • 築17.6年の稼働率:88.8%

新築時の利回り

(4万円×20戸×12ヶ月)×96.8%÷1億6000万円≒5.8%

築17.6年の利回り

(3万5800円×20戸×12ヶ月)×88.8%÷1億6000万円≒4.8%


この例では、新築時ベースでの比較であるため、築17.6年の中古アパートの取得単価を1億6000万円として計算しています。実際の売値は新築時よりかなり落ちることから、新築時の利回りを上回る可能性が高いです。

このように考えると、稼働率や賃料が落ちるとはいえ、沖縄不動産投資で狙うべき築17.6年の中古アパートでも安定した収益が期待できるのです。

 

まとめ

本稿で解説したように、沖縄の中古アパートで最も多い築年数は17.6年となっており、これくらいの築年数の物件が最も探しやすいです

また、この築年数における稼働率や賃料を見ても、沖縄県は他の都道府県よりも高い収益性を維持できるめ、築17.6年前後の物件を安心して購入することができます。

ぜひ、沖縄不動産投資で中古物件を探す際には、本稿の情報を参考にしてみてください。

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