沖縄不動産投資は断然中古物件でやる！よい物件の選び方の基本も学ぼう
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不動産投資を始めるには、物件を手に入れる必要があります。そこで、中古物件と新築物件のどちらを手に入れるかという問題になるのでしょう。
沖縄不動産投資では 断然、中古物件がおすすめです。
本稿では「 沖縄不動産投資で中古物件がおすすめな理由と、中古物件の選び方」について解説していきます。
目次
購入すべきはハードルの低い中古物件
不動産投資を始める方法には、いくつかの方法があります。一口に不動産投資と言っても、短期での転売によって利益を狙う方法、長期での賃貸経営によって利益を狙う方法があります。
ここでは賃貸経営に取り組む場合について解説しています。
賃貸によって利益を得る場合、不動産投資は投資であると同時に、不動産賃貸事業としての側面もあると言えます。
このように不動産投資によって賃貸経営を始めるならば、賃貸するための物件を購入するところから始めなければなりません。
- 中古物件を購入する
- 所有している土地に新築する
- 土地を購入して新築する
そのためには、このようにいくつかの方法が考えられます。
沖縄不動産投資でも、この全ての方法によって不動産投資を始めることが可能です
しかし、沖縄不動産投資では、新築による不動産投資のハードルが高いため、 基本的には新築は避けたほうが無難です。
新築での投資が難しい理由
沖縄不動産投資における新築の難しさは、以下のような理由によるものです。
土地が狭く地価が高い
沖縄不動産投資では、全面積の85％を占める沖縄本島が投資対象となります。
さらに、投資に適しているのは中部地域南の半分に限られることから、投資できる土地が限られます。
また、沖縄の8.23％を米軍基地が占めており、基地以外にも米軍関連施設もあるため、必然的に土地が狭くなります。
よって 地価が高くなる傾向があります。
土地を入手して新築する場合、土地への投資が大きくなるためハードルが高くなります。
建築費用が高い
沖縄県は台風の被害が多く、また温暖な気候によるシロアリ被害も多いです。そのため、鉄筋コンクリート造での新築となるので建築費用は高くなります。
さらに、 沖縄までの資材運搬コストが高いこと、建築業者と職人の数が少ないことなどからも、建築費用が高くなります。
以上のような理由から、新築にかかる費用が非常に高くなってしまいます。
沖縄不動産投資では、中古物件であっても、元々の建築費用が高いです。物件取得単価も高くなり、 他県での不動産投資よりも利回りは低くなることが多いです。
中古物件よりも新築物件は利回りが低いのですから、沖縄不動産投資で新築への投資となると、ある程度の利回りを得ることは難しくなってしまいます。
新築への投資そのものの難しさ
さらに、新築そのものの難しさも考慮すべきです。
土地を所有しているならば、建築費用だけで済むため、新築の可能性もあると思うかもしれません。しかし、新築での不動産投資では高度な知識と経験が求められます。
新築物件だからこそ、中古物件以上に求められるものがあります。
例えば
- 土地の形状や立地が新築に向いているかどうか
- 新築だからこそ間取りや設備はどうすべきなのか
- その地域には新築物件のニーズがあるか
など、中古物件以上に考えるべきことが多くなります。
中古物件でも成功は物件のよしあしで決まる
以上のような理由から、新築不動産投資に特別な強みがある人を除けば、中古物件への投資がおすすめです。
沖縄不動産投資は、沖縄の特殊性を活かしていくものですから、基本的にメリットの多い条件で投資を始めることができます。
とはいえ、不動産投資に成功するかどうかを決めるのは 物件のよしあしであり、それは沖縄不動産投資でも変わりません。
よい中古物件を手に入れる方法
「不動産投資の結果は、物件を選んだ時点で決まってしまう」「不動産投資の成果の80％は物件選びだ」などと言いますが、これは決して誇張ではありません。
せっかく沖縄で不動産投資をしても、物件の選び方が間違っていれば、沖縄ならではのメリットが全く得られなくなる可能性もあります。
手間をかけて見て回る
では、よい中古物件を手に入れるためにはどうすべきかと言えば、 とにかく多くの物件を見ることが大切です。
不動産投資は、多くの投資の中でも、比較的手間がかからない投資だと言われています。
物件を買ってしまえば、あとは何もしなくても賃料が入ってきて不労所得が得られるといったイメージです。
しかし、本当にその通りに不労所得が得られる不動産投資といえば、おそらく 軍用地投資くらいのもので、物件を購入して賃貸経営する不動産投資では、それなりに手間がかかります。
特に、上記の通り 物件選びが命なのですから、そこで手間を惜しんではいけません。本当に良い物件が買えたならば、その後の管理にあまり手間がかからないのも事実です。
良い物件を購入するためには、 とにかくたくさんの物件を見て回ることが大切です。
どれくらいの物件を見る必要があるかと言えば、一般的に100件は見て回るべきと言われます。よく言われるのは、 「100：10：3：1」の法則と言うものです。
これは「100件見て、10件に買い付けを入れ、3件で融資を申し込めば、優良物件を1件購入できる」という法則です。100件も見て回れば、物件を見る目を養うことができます。
もちろん、これは物件の外観を眺めるということではなく「築年数・賃料・間取り・利回り」などの様々な情報、物件の周辺環境などを含めて見て回るということです。 不動産業者の営業トークに慣れることも重要です。
そのように見る目を養っておけば、実践的な知識や経験も蓄積されていきますし、物件の良しあしが直感的にわかるようになります。
「こんな物件を買いたい」という、自分なりの基準も出てきます。営業トークに流されて買ってしまうこともなくなります。
このような感覚が備われば、その後はインターネットその他の情報で物件の新着情報を見たとき、 「これはよさそうだ」という物件に巡り合うことがあるでしょう。
そのような物件に10件程度の買付証明を入れると、3件くらいは交渉権が回ってきます。それらの物件を購入するために、金融機関に融資交渉をすれば、融資を断られることがあるとしても、1件くらいは手に入る、という流れです。
じっくり取り組もう
100件も見て回るなどと言えば、かなり気の遠くなるような話に聞えるかもしれません。
しかし、ここで手間をかけずに購入すれば、 ハイリスクな投資となり失敗に終わってしまう可能性が高くなります。
何千万円というお金をかけて投資するのですから、 いくら慎重になってもいいところです。
首都圏や大都市圏を投資対象にした場合に比べると、沖縄ではそれほど多くの物件情報が出回っているわけではありません。
100件も見て回ることが難しいならば、せめて50件は沖縄の物件を見て回り、現地調査を積み重ねましょう。できるだけリスクの低い、 沖縄不動産投資のメリットが享受できる物件を購入することが大切です。
まとめ
沖縄不動産投資では、新築物件を手に入れるためのコストが非常に高くなります。中古物件でさえ利回りが低くなりがちな沖縄だからこそ、新築物件の難易度は高く、中古物件に投資するのがおすすめです。
また、沖縄不動産投資に限らず、 不動産投資では物件選びに手間をかけることが重要です。
沖縄では売り物件がそれほど多くありませんが、できるだけ多くの物件を見て回り、慎重に物件を選ぶようにしましょう。
