超人気の軍用地投資は買い付けが難しい。スピーディに進めていこう

軍用地投資は、不動産投資の中でも特に買付が難しい投資です。

一般の不動産投資でも、優良物件を買うことは容易ではありませんが、軍用地投資では需要が供給を完全に上回っており、購入が難しいのです。

だからこそ、軍用地投資ではスピーディに購入を進めていくことが重要です。

本稿では、軍用地投資の買付が難しい理由と、スピーディな買付の進め方について解説していきます。

優良物件は手に入れるのは難しい

軍用地投資の情報を実際に調べてみると分かりますが、 売出情報は非常に少ないです。

軍用地の売出情報は、地元の情報誌に不定期的に掲載される情報のほか、沖縄県内の不動産業者がネットで公開される情報で探すことができますが、掲載件数は限られています。

実際に利回りを計算してみても、思ったほど利回りが高くない物件も多いです。

これでは、「軍用地には優良物件などあるのだろうか・・・？」と思うのも無理はありません。

そもそも、軍用地投資に限らず、不動産投資全般において、優良物件を手に入れることは簡単ではありません。

割安な物件や値上がりが見込める物件など、投資すべき優良物件であれば、そのような物件は多くの人が買いたいと思っているため、すぐに売れてしまうのです。

特に超一級の物件は公開されないことも

特に、超一級ともいえる優良物件は、売出情報が公開されないことも多いです。

なぜならば、情報がネットなどで公開される前に、不動産業者のお得意様にこっそり売られてしまうことが多いからです。

よい不動産情報を入手するためにも、 不動産業者とはしっかり関係を築いていくことが、不動産投資の成功率を高めることにつながります。

これは、一般の不動産投資だけではなく、軍用地投資でも同じことが言えます。

ただし、軍用地の場合には「不動産業者がお得意様に優先的に売る」からではなく、「 軍用地の所有者がこっそり売りたいために、売却情報が出回らない」からです。

これは、軍用地という土地の特殊性によるものです。

超一級物件が出回らない理由

軍用地も元々は普通の土地でしたが、歴史的背景から軍用地となり、地主は借地料で儲けられるようになりました。

当初は、「米軍に土地を接収された哀れな地主」というポジションであったものが、借地料によって儲けられるようになってからは「 棚ぼた的に不労所得を得られるようになったラッキーな地主」という見られ方をされるようになりました。

簡単に言えば、沖縄社会における軍用地主は、ある意味で羨望や嫉妬の的になっているのです。

米軍基地に関する利権にはどす黒い部分もあるでしょうし、軍用地主をその一部とみなす人もいます。

このため、 自分が軍用地主であることを人に知られたくないと思う人も大勢います。

それが優良物件であればあるほど、知られたくない心理は強くなるでしょう。

さらに、軍用地の売却を考える人の中には、地元の高齢者が多いです。

県外の人や若い人は、優良な投資対象として買う側であり、売る側は地元の高齢者が多いという構図です。

地元の高齢者は、軍用地を売るときにあまり派手な売り方をしてほしくないと考える人がたくさんいます。

だからこそ、秘密厳守でこっそり売ってくれる不動産業者に依頼したり、身内の間で売買したりすることが多いのです。

これが、優良な軍用地の売出情報がなかなか見つからない原因となっています。

そもそも優良・不良問わず情報が少ない

もちろん、実際に売出情報を見ればわかる通り、優良・不良にかかわらず、軍用地の売出情報は非常に少ないです。

これは、上記のようにこっそり売られるケースが多いことに加えて、 そもそも軍用地を売りたいと考える人が少ないからです。

軍用地は人気の高い商品ですが、その人気の理由は、「半永久的に借地料で儲けられること」です。

つまり、いつまでも借地料が欲しいと思っている地主がほとんどであり、 軍用地を売ろうと考える人がいないのです。

情報源はメルマガがおすすめ

沖縄県内に住んでいる人であれば、ネットに出ていない情報を看板から見つけたり、地元の情報誌から見つけたりすることもあります。

しかし、県外から買い付ける場合には、ネットから情報を得ることが多くなるでしょう。

業者ホームページの売出情報を逐一チェックしておくのもよいですが、それよりも軍用地を扱っている 不動産投資のメルマガに登録しておくのがおすすめです。

ホームページを確認するだけでは、掲載されてから自分がチェックするまでにラグがあり、その間に先を越されてしまう可能性も高いです。

メルマガであればすぐに情報をキャッチすることができます。

軍用地投資はスピードが命

とはいえ、少ないながらも売却情報が出ているのは事実ですし、割と良い条件の軍用地が売り出されることもないわけではありません。

軍用地投資に興味を持つ大勢の投資家が、この限られた情報から買付を進めていくことになります。

そこで、軍用地投資ではスピードが求められます。

常に軍用地の売却情報を収集しておき、良い情報が出た場合には、以下の要領で早急に手続きを進めることが重要です。

メールはNG！あくまでも電話で連絡

軍用地の情報をネットやメルマガなどで入手し、それに投資したいと思った場合には、すぐに不動産業者に連絡することが重要です。

この時、不動産を購入した経験があまりない人は、スピードの重要性を知らないため、メールなどで連絡することが多いです。

「○○の物件について詳しく知りたい」といったメールを送るのです。

しかし、これではまず購入することはできないでしょう。

なぜならば、軍用地は供給（売却情報）に対する需要（投資したい人）が非常に多いため、積極的に買い付けようとする人が多いからです。

本当に買いたいと思っている投資家は、 メールではなく電話で問い合わせを行い、情報の確認などを簡易的に行い、その後すぐに買付を入れているものです。

また、不動産業者の営業担当者から、心当たりのある投資家に声掛けがされていることも多く、そのような状況でメールしたところで、 相手にされない可能性が高いのです。

したがって、興味のある物件を見つけた場合には、メールではなく 必ず電話で連絡して買付の意思を表明することが重要です。

買付は「買付証明書」の提示を

また、電話で買付の意思を表明するだけでは不十分です。

「買付を入れる」とは、電話でそのように伝えるだけではなく、 実際に買付証明書を提示することです。

買付証明書を送ることにより、不動産業者はその人に購入の意思があることを確認します。

買付証明書は、インターネット上でひな形をダウンロードすることができます。

一流の不動産投資家になると、優良物件情報を掴んだらすぐに買付を入れられるように、買付証明書とシャチハタをいつも持ち歩いておく人もいます。

もちろん、ネットに情報が掲載される前に、不動産業者から一部の投資家に声掛けが行われたり、自分よりも早く買付証明書を出したりする人もいるでしょう。

その場合、先着順で物件購入の交渉権を得られるのが普通です。

しかし、 二番手以降であっても、買い付けられないとは限らないので、とにもかくにも買付証明書を出しておいて損はありません。

交渉権において自分よりも上位の投資家がいたとしても、その人が途中で購入をキャンセルしたり、銀行から融資を受けられなくて購入を断念したりして、自分に交渉権が回ってくることもあります。

さらに、買付証明書には法的な拘束力がありません。

買付証明書を提示し、自分に交渉権が回ってきたとしても、必ず購入しなければならないわけではなく、キャンセルしても違約金などは発生しません。

したがって、良い情報を掴んだら、躊躇することなく買付証明書を入れられるように、練習する意味でもがんがん買付を入れるのが良いでしょう。

買付を急ぐのを「不安」に思わない

中には、買付をすぐに入れるのが不安と感じる人もいるはずです。

特に、これまで一般的な不動産投資をしてきた人は、現地情報を簡単にでも見たうえでなければ買付を入れられないと思う人もいるでしょう。

このため、気になるエリアでは、普段から意識的に現地調査をしておき、ピンとくる情報があればすぐに買付を入れる、用意周到な投資家もいます。

しかしながら、軍用地投資ではその必要がありません。

というよりも、投資対象となる軍用地は米軍基地内の一画であり、基地内に入って現地調査をすることはできませんし、基地に入れたところでどの土地か特定することは不可能です。

買付を入れるにあたって、収集すべき情報があまりにも少ないため、軍用地投資の経験がある人でも、実際に借地料が振り込まれるまでは「本当に買えたのだろうか」と不安になることもあると言います。

実際の購入手続きへ

スピーディに買付証明書を提示し、交渉権を得られたならば、購入手続きを進めていきます。

買付証明書を提示した後、不動産業者から詳しい情報を取り寄せたり、資金の都合をつけたりする中で、問題があればキャンセルすればよいでしょう。

もっとも、軍用地は安いものならば数百万円、多くは1000万円台の価格帯です。

軍用地主ローンを使えば簡単に資金を調達することもできるため、資金の都合はつけやすいと思います。

これも、スピーディに動くべき理由の一つと言えます。

普通の不動産投資のように、資金面での心配をしながら買付を進める必要がないだけに、スピーディに動いてくる投資家が多い傾向があるため、自分もそれに負けないように動いていく必要があるのです。

まとめ

需給バランスが取れていない軍用地では、一般の不動産投資以上に買付のスピーディさが求められます。ここで問題があれば、実際に軍用地に投資することは困難です。

メルマガなどから情報をキャッチし、よさそうな物件にはすぐに買付を出していくことを繰り返していれば、いずれ良い物件に出会うこともできるでしょうし、買えることもあるでしょう。