数年で軍用地の倍率は急上昇。倍率の上限を検証してみる

近年、 世界経済の不透明感が増していることや、国内経済の後退が懸念されていることによって、資産運用が難しくなっています。

個人投資家においても、できるだけリスクが低く、できるだけ多くの収益が得られる投資対象へと、資金が流れています。

この流れにより、 軍用地投資の人気が高まり、取引価格は上昇を続けています。

軍 用地の価格を決定づける「相場の倍率」は上がり続け、今後も上昇するとの見方が強いです。

これから軍用地投資を始めたい人にとって、相場の倍率はどこまで上がるのか、気になるところです。

今後も上昇していくならば、多額の売却益も期待できます。

そこで本稿では、近年の傾向から、相場の倍率がどこまで上がっていくのか、独自に検証していきます。

軍用地の価格が上がっているワケ

ここ数年で、軍用地の価格が大幅に上昇しています。

軍用地投資の大きな魅力は、借り手が政府であることから借地料の滞納などが起きないこと、そして年々借地料が増額されていき、利回りが上昇していくことです。

しかしながら、借地料増額による利回りの向上は、 軍用地を取得した時点での利回りが長期保有によって徐々に向上していくものです。

近年の軍用地の価格上昇率は、借地料の上昇率を大きく上回っています。

このため、 軍用地を取得した時点での利回りが低下傾向にあります。

このことは、これから軍用地投資に取り組む人が、ぜひ知っておくべきことです。

なぜ軍用地価格が上昇しているのかといえば、軍用地の取引の際に用いられる、相場の倍率が上昇しているためです。

軍用地の価格は、「 年間の借地料×相場の倍率」で決定されます。

相場の倍率は人気に連動するため、ここ数年で急速に軍用地投資の人気が高まったことで相場の倍率も上がり、軍用地の価格も上昇しているのです。

相場の倍率の動向、利回りへの影響などについて、詳しい解説は他の記事を参考にしていただきたいと思います。

（上昇を続ける軍用地の倍率。それでも軍用地は買って良し！）

ここでは、

• いったい、相場の倍率はどこまで上昇していくのだろう？

ということに注目し、独自に検証してみたいと思います。

倍率の上昇にも限界がある

最も人気の高いエリアの一つである「嘉手納飛行場」の倍率をみると、2011年には35倍程度で取引されていたものが、2019年には58～60倍へと上昇しています。

8年間で35倍から58倍に上昇しているということは、8年間で約66％の上昇、年平均6.52％の上昇です。

このペースで上昇していけば、1年後には62倍、2年後には66倍、3年後には70倍と上昇していき、軍用地価格はますます高くなっていきます。

相対的に利回りは低下し、軍用地投資の魅力が損なわれるようにも見えます。

近年のペースから、まだまだ倍率の上昇は続くと思います。

しかしながら、 決して青天井というわけではありません。

倍率が上がれば軍用地価格も上がり、「買いにくい」と思う人が増えます。

つまり、 軍用地投資の人気が沸騰している今の状態が落ち着き、やがて相場の倍率の上昇も鈍くなっていきます。

そして、軍用地投資の魅力と人気が一致したときに倍率の上昇は止まります。

原理は株と同じ

原理は株価と同じです。

ある銘柄について、まだまだ値上がりする、魅力的だと思う人が多ければ、株価はどんどん上昇していきます。

そのうち、「これくらいが潮時だろう」と思う人が徐々に増えていき、利益確定の売り物が出てきます。

ぐんぐん伸びていた株価も、本質的な価値の魅力と人気の乖離が狭くなるにつれて伸びが縮小していき、やがて頭打ちとなります。

もちろん、 株と軍用地の値動きは全く同じではありません。

そもそも、株の値動きは随分と荒っぽく、時に魅力や人気とは無関係に、思惑がらみの乱高下が起こることもあります。

これに対し、 軍用地の価格は安定して上昇を続けています。

また、本質的な価値への魅力と人気が一致して上昇が止まったとき、株ならばそれを天井とみて多くの投資家が利確売りに走るほか、空売りを仕掛ける投資家も増えるため、一気に値崩れを起こすことが多いです。

この場合、人気が魅力を大きく下回ることとなります。

一方、 軍用地に投資する人は、長期保有によって安定的に借地料を得ることを目的としています。

相場の倍率が高まった時、高値で軍用地を売りたがる人もいますが、軍用地の所有者が一斉に売りに走り、市場が売り崩されることはありません。

しかし、 一面においては大きな違いがあるものの、株価が上昇するまでの一般的な流れと、昨今の軍用地価格の上昇の流れは、原理的には同じです。

この共通点を知り、軍用地の市場にも相場の力学が働いていることを知れば、相場の倍率の仕組みも理解しやすくなります。

軍用地投資の魅力は高まっている

数年前には2％以上の利回りだった軍用地が、近年では2％以下で売り出されています。

つまりある意味で魅力が減っているにもかかわらず、数年前より多く買付が殺到しています。

この事実をみても、 人気が倍率を牽引していることが良く分かります。

もっとも、相場の倍率が上昇することで損なわれている魅力は、あくまでも購入時点での利回りだけです。

複数の観点から考えると、軍用地投資はそれを補って余りあるほど魅力的であり、むしろ魅力は年々高まっています。

具体的には、

• 取得価格の上昇によって購入時点での利回りは低下するものの、少なくともそこから利回りが下がることは考えにくく、むしろ長期的にリターン向上が期待できること
• 老後の家計の不安が高まっていること

などによって魅力が高まり、それに連動して倍率が上昇しているのです。

相場の力学から限界を探る

しかし、いくら軍用地投資の魅力が高まり続けているとはいえ、やはり青天井ということはあり得ません。

相場の倍率の上昇にも必ず限界があります。

まず、相場の倍率が上昇すれば軍用地価格が上がるのですから、投資する人の資金的な負担が増大します。

銀行融資のハードルも上がり、投資が難しくなります。

また、 長期的に安定したリターンが期待できるとはいえ、利回りが低すぎる状態になれば問題です。

結局のところ、 投資判断の基準は「どれくらいの期間で、どれくらいのリターンが得られるか」ということに帰結します。

軍用地投資のリターンは、投資期間が長ければ長いほど増えていきますが、倍率の上昇によって利回りが低下し、長期投資によって得られるリターンが低くなれば、魅力に感じる人は減り、人気が下がり、倍率の上昇は止まります。

もし、一時的な人気の過熱で倍率が上がりすぎていれば、倍率は適正な水準へと下がるはずです。

考え方のコツは「他の投資の利回りとの比較」

以上のことから、相場の倍率の上昇が止まる時期は、

「 長期投資を前提としても、最終的に得られる利回りが少なく、軍用地投資に魅力を感じなくなる時期」

であるといえます。

魅力がなくなる利回りを知るためには、

「 その時点における相場の倍率と、近年の傾向や将来予測から算出される利回りが、『他の投資の利回りと比較して』低い利回り」

を考えるのがコツです。

投資家は、自分の資産をできるだけ効率よく増やすために、様々な投資案件を検討しています。

その中において、現在、軍用地投資が非常に魅力的だからこそ、人気と倍率が高まっています。

したがって、軍用地投資によって期待できる長期的な利回りと比較したとき、

• これくらいの利回りならば、軍用地よりもメガバンクや電力会社の株（配当が安定している株）に投資して、配当金を受け取ったほうがいい
• これくらいの利回りならば、軍用地よりもアメリカの長期国債に投資して、長期的に利払いを受けたほうがいい

などと判断されるほど倍率が上がっているならば、投資家の資金は軍用地よりも株や債券へと流れ、軍用地の買い手はいなくなります。

バブル期が好例

実際の例としては、 1980年代のバブル景気が挙げられます。

この時期、軍用地投資は全く魅力的な投資ではありませんでした。

当時、土地を買えば地価が高騰し、莫大な利益が得られました。

しかし、軍用地は軍事施設の用地であり、その土地を商業地や住宅地として開発することもできないため、地価が上がる要素がありません。

得られる利益は借地料のみで、年間の利回りは5％程度だったようです。

これでは、「軍用地を買うくらいなら、普通の土地を買う」と考えるのが普通です。

また、当時は定期預金の金利が6％を超えていました。

これも、軍用地投資の利回りを上回るため、土地に投資していない人でも、「軍用地を買うくらいなら、銀行に預金する」と考えました。

ほとんどの人は、バブルが数年後に崩壊するなどとは考えていませんでした。

ごく一部の人がバブル崩壊を予期していただけで、そのような意見は見向きもされない時代です。

当然、 軍用地を買いたいと思う人はいません。

軍用地を売りたいと思う人がいても、容易に買い手がつきません。

したがって、 人気の低迷に伴って相場の倍率も大きく低下し、軍用地価格も下落したのです。

これが、 利回りに対する投資家の常識的な判断の好例です。

実際に検証してみる

ここまでの解説で、相場の倍率が上がっている理由、そして上限を迎えると思われるタイミングについて理解できたと思います。

ここからは、上記の考え方によって、相場の倍率がどこまで上昇するのかを実際に検証してみたいと思います。

検証の方法・条件

検証の方法と条件は、以下の通りです。

検証方法

検証の流れは、以下の通りです。

1. 1. 近年の傾向を基準として、相場の倍率の上昇が、軍用地投資の利回りに与える影響の推移を試算する。
   2. 相場の倍率の上昇に伴い、利回りが低下していく中で、他の投資よりも魅力的でなくなるポイントを探す。
   3. 軍用地投資への長期投資によって期待できるリターンが、米国債への長期投資によって期待できるリターンを下回るタイミングを以て、「軍用地投資が他の投資に比べて魅力がなく、倍率の上昇が止まるタイミング」と考える。
   4. 比較の対象は、米国長期国債とする。これは、軍用地投資と米国長期国債投資の性質を比較したとき、

• 両者のリターンは、軍用地投資では日本政府の借地料、米国債投資では米国政府の利払いによるものであり、どちらも信用の高い政府が関わっており、リスクが極めて低い（借地料の不払いやデフォルトのリスクがほぼない）
• どちらも長期投資を前提としている

というように、比較的性質が似ており、簡易的な検証に適した組み合わせと考えられるためである。

（ 詳細な検証のためには、借地料の増加を左右する日本政府の財政状況、インフレの影響、外債投資に伴う為替リスク、利益に対する課税なども考慮する必要があるが、それらを長期的に予測することは困難であるため、ここでは度外視する）

検証の条件

検証の条件は、以下のように設定します。

【検証期間】

検証期間は30年とする。

これは、

• 軍用地購入のための初期費用、ならびに銀行融資を受けるための属性などを備える年齢として、35歳という設定に無理がないため
• 老後の安定を見据えて長期投資に取り組む場合、35歳から（2019年現在、公的年金の支給開始年齢にあたる）65歳までの30年間を想定するのが適当であるため

である。

【具体的な投資対象】

長期間における推移によって検証するため、具体的な投資対象は、

• 軍用地：返還リスクがほとんどないとされる嘉手納飛行場の軍用地
• 米国長期国債：米国債30年

とする。

【借地料】

投資開始時の軍用地の借地料は20万円とする。

これは、2019年現在の一般的な水準である。

【借地料上昇率】

借地料の上昇率は、全期間を通じて年平均1％とする。

これは、以下の理由による。

• 全期間の借地料上昇率は一定しておらず、その時期の景気に大きく左右される。
  景気動向が分かりやすく、顕著なトレンドを描いている時期の借地料上昇率は、近年の傾向や今後の推移と大きく乖離する可能性があるため、参考値として不適当である。
• 経済成長が旺盛であった時期の借地料上昇率は非常に高かったものの、近年では低下が続いており、今後もこの傾向が持続するものと考えられる。
  これにより、全期間の平均上昇率は近年の上昇率を大きく上回るため、参考値として不適当である。
• 10年単位で借地料上昇率の推移を見たとき、2008年から2017年の上昇率は景気動向によるトレンドが明確でなく、上昇率推移が顕著な上昇傾向あるいは下落傾向を描いていない。
  上昇率が適度にばらついているため、参考値として適当である。
  この時期の借地料上昇率は、年平均1.69％である。
• ただし、今後上昇率が低下することも考えられるため、それを考慮して1％と設定する。

【軍用地価格】

軍用地価格は、

年間の借地料×相場の倍率

として算出する。

本検証では、投資開始時の借地料が20万円、相場の倍率は以下の理由から59倍とするため、1180万円となる。

なお、物件取得に伴う諸経費は考慮しない。

【相場の倍率と上昇率】

相場の倍率は投資開始時（軍用地の取得時）の相場の倍率は、現時点の倍率である58～60倍の中央値である59倍とする。

2011年から2019年までの期間中、嘉手納飛行場の倍率は年平均6.52％で上昇した。

倍率の上昇とともに減速すると考えられるが、そのタイミングは不明である。

このため、今後も引き続き上昇が加速する可能性と、今後まもなく減速する可能性の双方を考慮し、倍率の上昇率は年平均5％と仮定する。

【利回り】

軍用地投資の利回りは、

• 借地料利回り（取得価格に対して、その年に借地料として得られる利益による利回り）
• 売却利回り（取得価格に対して、その年の軍用地価格での売却によって得られる利益による利回り）
• 合計利回り（取得価格に対して、その年の軍用地価格での売却によって得られる利益と、その年までに借地料によって得られる総利益による利回り）

をそれぞれ算出する。

米国債30年の利回りは、2019年8月29日現在の利回りである1.94％とし、これを30年間にわたって継続して得られるものとする。

【買い手の利回り】

売却時期の軍用地価格と借地料から、買い手における投資開始時の利回りを算出する。

検証開始

ずさんな検証にならないためにも、検証の方法と条件を細かく設定しました。

上記の条件で30年間の推移を見てみると、以下の表のようになります。

相場の倍率が上昇し続けると、売却による利回りがどんどん高まっていき、一方で買い手の取得時点の利回りは低下していきます。

相場の倍率が青天井出ない限り、どこかで魅力がなくなり、倍率の上昇が止まるポイントがあるはずです。

それを知るためには、売却する年において、買い手が取得時点で期待できる利回りを起点として30年間の長期投資を実施した場合に、30年間で期待できる合計利回りの年平均が、米国債30年の年利回りを下回るポイントを探せば良いでしょう。

文字にすると分かりにくいため、表にまとめてみました。

以下の表は、軍用地投資を開始してから19年目、

• 借地料：23万9229円
• 相場の倍率：142倍
• 軍用地価格：3396万8324円

という条件で売却した場合に、買い手が30年間で期待できる利回りを計算したものです。

この表から、買い手が30年間で軍用地から期待できる合計利回りは57.95％、年平均では1.93％になることが分かります。これは、比較対象である米国債30年の年利回り1.94％を下回ります。

この場合、 買い手は軍用地よりも米国債30年を購入したほうがよいと考える可能性が高いです。

つまり、軍用地投資が他の投資に比べて魅力に劣るタイミングと考えることができます。

もちろん、軍用地の節税効果なども考慮すれば、142倍という倍率でも取引が成立する可能性がありますが、これを大きく上回る倍率では買い手がつかないはずです。

したがって、 上記の条件で（近年の傾向や利回りによって）検証した場合には、軍用地の相場の倍率はどれほど高くても140倍程度が上限であると考えられます。

もちろん、比較対象となる他の投資の利回りが高ければ、相場の倍率の上限は低くなりますし、逆も然りです。

以上のように、 相場の力学によって検証してみると、相場の倍率の上限にある程度見通しをつけることも可能です。

ぜひ、軍用地投資に取り組む上での参考にして欲しいと思います。

まとめ

本稿では、相場の倍率が変わる仕組み、上限を知るための検証の具体例について解説しました。

注意してほしいのは、本稿の内容はあくまでも検証の一例ということです。

変化の激しい現代において、一年先の予測すらままなりません。数十年にわたる長期投資を前提として軍用地投資に取り組むならば、正しい予測はほぼ不可能であり、占いと大差ありません。

したがって、本稿の検証結果を正確な将来予測とは考えず、あくまでも検証の方法と捉えてください。

皆さんが軍用地を購入する機会に巡り合ったとき、その時点での倍率がどの水準にあるかを判断する際、本稿の検証方法を参考のひとつとしていただければと思います。