価値が上昇する軍用地で効率よく資産を増やそう！軍用地の担保価値の活用について

軍用地の取引価格は、年間の借地料と相場の倍率を掛け合わせることで算出します。

一般的な土地が、坪単価と面積によって算出するのとは大きく異なります。

取引価格の計算が特殊であれば、投資資金を融資によって調達する場合の審査方法、特に投資対象となる軍用地の担保評価額の算出も特殊なものとなります。

これをよく理解することで、長期的なリターンに大きな差が表れます。

本稿では、軍用地購入のために融資を受ける際の担保評価額の考え方、そして担保価値の上昇の活用について解説していきます。

軍用地投資のための融資について

軍用地を購入するには、全額を現金で用意するか、金融機関から融資を受けて用意するか、どちらかの方法によって投資資金を用意します。

軍用地は 、安いものでは数百万円から取得できますが、最近は価格も上昇しており、1000万円以上の資金を要するケースが増えています。

このため、融資によって購入する人も多いということでしょう。

軍用地購入のために融資を受けられるのは、軍用地がある沖縄に本支店のある金融機関に限られます。

沖縄に本店がある金融機関では、

• 琉球銀行
• 沖縄銀行
• 沖縄海邦銀行
• コザ信用金庫
• JAおきなわ

などの金融機関が利用可能です。

気をつけたいのは、 沖縄に本支店を構えていても、融資を受けられない金融機関もあることです。

例えば、

• みずほ銀行
• イオン銀行
• 鹿児島銀行

などは沖縄に支店を構えているものの、現時点では軍用地取得のための融資を行なっていません。

そのため、これらの金融機関から融資を受けることはできません。

したがって、 軍用地投資のために融資を受けるならば、多くの人は沖縄県内に本店を持つ、沖縄の地銀・信金を利用することになります。

もっとも、 琉球銀行と沖縄銀行は、東京都内に支店を構えているため、首都圏在住者はこれらの支店を利用することで、融資を受けることができます。

融資は受けやすい？

さて、金融機関からの融資で最も気になるのが、「借りやすいのか？」「どれくらい借りられるか？」ということです。

まず、借りやすさについてですが、 投資物件の購入費用は融資のハードルが高く設定されています。

特に近年、アパートローンの融資で様々な問題が起こったことによって、審査が厳しくなっています。

少なくとも、どの金融機関でも比較的容易に融資を受けられる住宅ローンに比べて、融資を受けるのは難しいと考えるべきです。

ただし、軍用地は賃貸物件とは異なり、収益の安定性が高いという特徴があります。

このため、 返還リスクが低く、収益の安定性が高い軍用地ほど、融資のハードルは下がります。

そのような軍用地であれば、 本人の属性に問題がない限り、一般的な賃貸物件よりも融資を受けられる可能性は高いです。（年収400万円以上、勤続年数3年以上が最低ラインの目安）

担保価値が融資額を左右する

次に、借りられる金額についてですが、これは担保価値に大きく左右されます。

担保価値とは、「その物件がいくらで売れるのか」を表すもので、担保価値を数値化した金額を担保評価額と言います。

担保評価が高い物件は、借り手が返済不能になったとき、物件を差し押さえて売却することで多くの貸出金を回収できるため、金融機関は融資しやすくなります。

賃貸物件や自宅といった物件は、競売にかけると市場価格を大きく下回ることもあり、担保評価額は市場価格よりかなり低く見積もられます。

しかし、軍用地は収益の安定性が高く、投資対象としての人気も高く、高値で売却できます。

このため、 市場価格を下回るとしても、担保評価額は市場価値にそこそこ近い金額になるのが普通です。

軍用地投資のために融資を受けたいと考え、取得する軍用地を担保に差し入れるならば、まず軍用地の担保評価額相当の融資は引き出せることと思います。

そして、 担保評価額が不足する部分を自己資金で用意するか、信用貸しで調達する必要があります。

例えば、1000万円の軍用地を取得するとき、この軍用地の担保評価額が800万円であれば、差額は200万円です。

もし、借り手の属性評価が高ければ、無担保で200万円を借り入れることもできますが、そうでない場合には自己資金でまかなう必要があります。

軍用地投資の担保評価を理解しよう

軍用地の担保価値を理解するためには、担保評価額の算出方法を知る必要があります。

まず、 軍用地の取引価格は、

年間の借地料×相場の倍率

で 算出されます。

相場の倍率とは、簡単に言えばその 軍用地の競争率であり、人気の高い（返還リスクが低く長期にわたって利益が得られる、返還リスクは高いが返還後の地価上昇が見込めるなど）軍用地は相場の倍率も高くなります。

一方、 軍用地の担保評価額は、

年間の借地料×融資倍率

で算出されます。

「 融資倍率」とは、融資対象となる軍用地のエリアごとに、金融機関が決めている倍率です。

融資倍率は、基本的には相場の倍率と一定の差を保っています。

例えば、嘉手納飛行場の相場の倍率は、2019年現在58～60倍程度ですが、これに対する融資倍率は45～50倍と言われており、10倍程度の差が設けられています。

もし、年間の借地料が20万円の嘉手納飛行場の相場の倍率が58倍、融資倍率が50倍であれば、

取得価格：20万円×58＝1160万円

担保評価額：20万円×50＝1000万円

となり、1000万円の融資枠は獲得できるものと考えられます。

もちろん、 全ての軍用地の融資倍率が、「相場の倍率－10≒融資倍率」と決まっているわけではありません。

例えば、県北部の離島に位置する伊江島補助飛行場は、返還リスクが低く、安定した収益が期待できる軍用地ですが、 相場の倍率と融資倍率には20倍以上の差があります。

これは、伊江島村の地価が低く、担保価値も低く見積もられるためです。

とはいえ、 軍用地の担保評価で用いられる融資倍率は、基本的に相場の倍率に連動しています。

近年、相場の倍率が急速に上昇していますが、これに伴って融資倍率も見直され、上昇していくのが普通です。

逆に、金融機関が融資倍率を見直し、相場の倍率に先行した場合にも、それによって借りられる金額と軍用地投資の難易度が変わるため、相場の倍率が融資倍率に見合う倍率へと変化していきます。

軍用地の担保価値は上昇する

以上のことから、軍用地投資も不動産投資の一種でありながら、担保価値の変化は一般的な不動産と大きく異なります。

一般的な不動産の担保価値は、投資期間が長くなるにつれて目減りしていくものです。

土地の価値は変わらずとも、建物は年々劣化し、価値の基準となる法定耐用年数も減少していくため、担保評価額は低くなっていくのです。

一方、 軍用地の担保評価額は上昇していきます。

まず、軍用地の借地料は年々増額されていくため、「借地料×融資倍率」で算出する担保評価額も上昇していきます。

また、 軍用地の相場の倍率は年々上昇しており、今後も上昇が見込まれています。

上記の通り、相場の倍率と融資倍率は連動するのですから、相場の倍率が上昇すれば融資倍率も上昇し、担保評価額が高くなっていきます。

このように、一 般的な不動産の担保価値は年々減少していくのに対し、軍用地の担保価値は年々増加していくのです。

担保価値の上昇を活用すべし

借 地料の増額と、相場の倍率・融資倍率の上昇によって、軍用地の担保価値が上昇していくことをうまく活用すれば、軍用地投資を効率的に進めることができます。

担保評価額は、金融機関が安心して融資できる金額です。

それが上昇していけば、軍用地の担保余力は高まっていき、新たに生じた担保余力を活用して、融資を引き出すことも可能となります。

シミュレーションしてみよう

この点を利用するとしないとでは、長期的に大きな差が出ます。

しっかりと理解するために、投資期間に応じて担保余力がどのように変化していくか、具体的なシミュレーションで見ていきましょう。

シミュレーションの条件は、以下の通りです。

• 借地料20万円の軍用地に、相場の倍率58倍、取得価格1160万円で投資する
• 借地料は、毎年1％ずつ上昇する
• 相場の倍率は、毎年2％ずつ上昇する
• 融資倍率は、常に相場の倍率より10倍低くなる
• 担保評価額相当の960万円を、金利2.5％、借入期間25年の条件で借り入れる
• 返済方式は、元金均等返済方式とする

上記のように シミュレーションしてみると、借地料と相場の倍率の上昇によって、融資倍率と担保評価額が上昇していき、年々新たな担保余力が発生していく様子が分かります。

この軍用地には、最初に投資する際に960万円の抵当権をつけています。

抵当権は完済しなければ外れませんが、新たに発生した担保余力には抵当権が付いていないため、これに二番抵当権をつけることによって、あらたに融資を受けることができます。

上記のシミュレーションでは、14年目に約520万円の担保余力が生じています。

このため、2 件目の軍用地を購入したい場合に、1件目の軍用地の担保余力と、2件目の軍用地の担保価値を合算し、足りない部分は自己資金や信用貸しで埋め合わせることによって、2件目の軍用地を取得することも可能です。

借り換えにも活用できる

このほか、 担保評価額が上昇すれば、借り換えを活用して投資を拡大することもできます。

例えば、上記のシミュレーションでは、10年目の残債が576万円、担保評価額が1297万4469円となっています。

これを完済しない限り抵当権は外れないため、活用できるのは新たに発生した担保余力である337万4469円に限られます。

しかし、軍用地主会に加入して共済融資制度を活用したり、金融機関に相談したりすることで借り換えをし、残債576万円を完済してしまえば、

• 借入金額（新たに設定される抵当権）：576万円
• 担保評価額：1297万4469円
• 担保余力：721万4469円

となり、これまでの元金返済額分だけ抵当権の設定金額を圧縮でき、新たな投資に活用できる担保余力を増やすことができます。

特に、 共済融資制度による融資は、通常の融資よりも金利が低くなります。

軍用地を取得して軍用地主になれば、誰でも地主会に加入して共済融資制度を利用できるため、共済融資制度によって借り換えをすれば、利息支払いを減らしつつ、担保の活用も加速することができます。

まとめ

本稿で解説した通り、 担保価値が上昇するという軍用地の特徴をうまく利用すれば、新たな軍用地の投資資金を調達しやすくなり、投資規模の拡大も順調に進めていくことができます。

このアプローチによって投資を拡大していく場合と、そうでない場合を比較すれば、投資効率に大きな差が表れます。

融資を受けて軍用地に投資するならば、担保価値の上昇分もフル活用して軍用地を買い進め、より多くのリターンを確保していきましょう。