資産運用の軸は軍用地で決まり！ポートフォリオにおける軍用地の優位性を徹底解説

軍用地投資には様々なメリットがあり、長期間にわたって軍用地に集中投資することで、着実に資産を増やしていくことができます。

とはいえ、これは軍用地投資のメリットをフル活用しているとは言い切れません。

様々な対象に投資していく中で、軍用地が全体に良い影響を与えるようにポートフォリオに組み込んでいけば、軍用地だけに投資し続けるよりも高いパフォーマンスが期待できるのです。

本稿では、これまであまり語られてこなかった「 ポートフォリオにおける軍用地の優位性」について、徹底解説します。

ポートフォリオを考える

当サイトは、軍用地投資について様々な角度から解説してきました。

その中で繰り返し強調してきた通り、 軍用地投資のメリットを考えると、軍用地への投資一点張りでも、長期的な取り組みによってかなりの利益を確保できます。

一般的な給与水準の人が軍用地に投資し続けたならば、数十年後には数十万円単位の借地料収入を毎年受け取ることができ、さらに軍用地によって数千万円規模の純資産を確保できるはずです。

非常に手堅い投資なのです。

しかし本来、 投資とは資産を守るだけではなく、より良いパフォーマンスを目指し、効率よく資産を増やしていくためのものです。

数億円、数十億円といった資産を築こうとしている人にとっては、軍用地投資だけではやや心もとないため、複数の資産に投資し、資産の一部をリスク資産に投じることで、リターンを引き上げていく必要があります。

では、 効率よく資産を形成していくためには、どのように投資を進めるべきなのでしょうか。

これをじっくり考えていくと、軍用地投資のメリットを最大限に活かしつつ、資産形成の効率を大きく高めることができます。

集中投資の危険性

まず重要となるのが、投資資金の振り分け方をしっかりと考えることです。

リスク資産と安全資産の配分をしっかりと考えて取り組まなければ、増やすはずのお金を早々に失ってしまう危険性が高いです。

例えば最近、資産運用に関するコラムなどで、仮想通貨投資で全てを失った人の話をしばしば見かけます。

仮想通貨が暴騰を続けた2017年、その波に乗って巨額の利益を得た人が「億り人」などともてはやされていました。

自分もその波に乗りたいと考えた人の中には、 全資産を仮想通貨につぎ込んだり、酷いケースでは高金利の借入れで捻出した資金を仮想通貨につぎ込んだりした結果、暴落に巻き込まれて全てを失った、という人も少なくなかったようです。

このようなコラムには情報の出どころが不明なものが多く、真偽のほどでは定かではありませんし、誇張・脚色されている部分も多いと思います。

しかし、仮想通貨の暴落ぶりから考えれば、このようなことも十分にあり得ます。

単一のリスク資産に投資対象を絞ることは、非常に危険なのです。

一点集中の危険性は、リスク資産の多くに共通しています。

仮想通貨という、不安定な要素が多いリスク資産だけではなく、株でも同じです。

例えば、ITバブルではIT株が盛んに買われ、暴騰を繰り返していたのですが、バブル崩壊後にすさまじい暴落を見せています。

当時、IT株の花形のひとつであったアマゾン株でさえ、ITバブル崩壊後に20分の1以下に暴落しているのです。

もし、 ITバブルのピーク時に全資産をIT株に傾けていれば、資産は20分の1以下に激減していた可能性が高いです。

もちろん、信用取引で手元資金以上の取引をしていたならば、資産はゼロあるいはそれ以下になっていたはずです。

分散投資が大切

以上のように、 リスク資産に一点集中で投資することは極めて危険であり、資産運用におけるタブーと言ってもいいくらいです。

だからこそ、ポートフォリオへの理解が欠かせません。

ポートフォリオとは、保有している資産の集合体、投資している資産の内訳を意味します。

資産運用では、 集中投資ではなく分散投資を心掛け、バランスの良いポートフォリオを組むことが大切です。

なお、分散投資とは、あくまでもリスクを分散するためのものです。

「ビットコインだけ」「急成長しているA社の株だけ」

といった 一種類への集中投資を避けるだけではなく、類似のリスクを持つ資産への集中投資を避けることをモットーとします。

例えば、アマゾン・マイクロソフト・インテル・デルなど複数の株に投資していたとしても、これは分散投資とは言えません。

それぞれの銘柄が類似のリスクを持っているため、ハイリスクな投資となるのです。

バランスの良いポートフォリオとは

一口に「バランスの良いポートフォリオ」と言っても、考え方は様々です。

いくつか例を見てみましょう。

基本形のポートフォリオ

現在「基本形」と言われているポートフォリオは、以下のような内訳となっています。

現金30％

まず、 「 キャッシュ・イズ・キング」とも言われるように、資産の一部を必ず現金で持っておくことが推奨されています。

他の70％では、リスクも取りながら運用していきますが、万が一その大部分を失ってしまったとしても、全資産の 30％が現金として確保されていれば、再起不能に陥ることはありません。

より安全性を高めるためには、この現金を日本円だけではなく、米ドルその他の外貨として保有しておくことも効果的です。

国内資産40％

現金の安全性は極めて高いものの、リスクはゼロではありません。

インフレーションによって現金の価値は目減りします。

特に、新興国の通貨は不安定です。

2018年にはトルコ・リラが暴落していますし、最近もアルゼンチン・ペソが暴落しています。

このため、 現金だけではなく様々な資産に分散しておくことが大切です。

そこで、 40％を国内資産に振り分けます。

ここでも、リスク資産と安全資産に配分していきます。

基本形では国内資産に振り分ける40％について、

• インデックスファンド（市場全体に投資するもの。変動のリスクはあるが、企業の倒産によって価値がゼロになるリスクはない）：20％
• 国内不動産（不動産価値の変動、賃貸特有のリスクなどはあるが、価値がゼロになることはなく、リスクも比較的低い）：10％
• 国内個別株式（変動や倒産のリスクがあるが、主にリターンを押し上げるために組み込む）：7％
• 金[ゴールド]（変動リスクはあるが、価値がゼロになることはなく、リスク資産の危険性が高まる局面で価値が上昇するため、リスク回避に強みがある）：3％

という配分を推奨しています。

海外資産30％

残る 30％は、海外資産への投資です。

海外資産にも、リスク資産と安全資産があります。

新興国の不動産や株式、債券などは、ハイリスク・ハイリターンの典型です。

しかし、 ポートフォリオ全体に深刻な影響をもたらさない範囲でこのようなリスク資産に投資することで、リターンを引き上げることが期待できます。

先進国の資産、特にドル資産は、海外資産の中でも安全性が高いと言えます。

世界一の経済大国であるアメリカがデフォルトに陥るような局面では、もはやどのような資産も安全とは言えません。

このため、ポートフォリオに 米国債をはじめとする先進国の資産を組み入れることで、安全性を高めることができます。

もちろん、先進国資産をリターンの底上げに役立てることもできます。

例えば、ここ数年でテキサスの不動産がかなり値上がりしていますが、先見の明がある投資家はテキサスの不動産をポートフォリオに組み入れ、パフォーマンス向上に役立てています。

ポートフォリオの基本形では、 先進国資産に20％、新興国資産に10％の配分を理想としています。

投資界の巨人いわく

以上のようなポートフォリオの基本形は、極めてバランスの良い配分となっています。

分散投資した資産のうち、一部の資産が下落しても、大部分の資産の下落は軽微であったり、資産によっては価値が上がることも期待できます。

そのため、ポートフォリオ全体のパフォーマンスが大きく損なわれることはありません。

また、世界的な好景気においては、ポートフォリオの大部分で価値が高まっていき、特にリスク資産でのリターンが高まるため、順調に資産を増やしていくことができます。

このように、 安全が確保された保守的なポートフォリオのメリットについて、

ベンジャミン・グレアム（「バリュー投資の父」「ウォールストリートの最長老」などと呼ばれた投資家）は、

以下のように言っています。

「真に保守的な投資家ならば、上昇相場の局面ではポートフォリオの半分が生み出す利益に満足し、またひどい下落相場のときには、リスクを恐れない他の投資家たちよりはうまくいっているということに慰めを見いだせるであろう」

基本形が絶対ではない

もっとも、 効率の良い資産運用のために、基本形とされるポートフォリオが絶対的に有利かというと、そうではありません。

確かに、すでに多額の資産を築いている人や、高収入の人であれば、基本に忠実なポートフォリオを目指すのも良いでしょう。

しかし、 基本形のポートフォリオを作るためには、投資対象が多岐にわたるため、相応の手間もかかります。

このため、初めて投資に取り組む人が、「これから毎月10万円、投資に回していこう」などと考える場合には、

• 投資対象を選ぶことに疲れて、漫然と投資した結果、基本を逸脱したポートフォリオができあがる
• 多くの投資対象にちまちまと投資するうちに手数料がかさみ、投資効率がおちる

といったデメリットが生じることも考えられます。

このため、 基本形に捉われすぎることなく、各自の資金量やスタイルに合わせて、最適なポートフォリオを作っていくことを意識すべきです。

すでに述べた通り、ポートフォリオとは、あくまでもリスクを分散・回避するためのものです。

その目的に適うのであれば、それが基本形であろうとなかろうと、大した問題ではありません。

実際に、 驚異的な成績を挙げている投資家の中には、独自の考え方や経験によって、基本形とは大きく異なるポートフォリオを最善とする人が多いです。

例えば、ベンジャミン・グレアムの推奨するポートフォリオは極めて簡単なもので、

「債券（主に米国債）：株式（主にバリュー株）＝50：50」

としています。

グレアムの教え子であるウォーレン・バフェットは

「債券（全て米短期債券）：株式（主に大企業株）＝10：90」

を推奨しています。

二人の大投資家は、ポートフォリオの構成を債券と株式の二種類に絞っているわけですが、これでもリスクの分散は可能なのです。

また、米相場に端を発する日本の相場理論は、欧米よりもかなり早い段階で発展してきました。

長い歴史に裏付けられる日本の相場理論にも、

「 相場のカネと凧の糸は出し切るな（常に余裕資金を確保しておけ）」

といった格言があります。

この場合、ポートフォリオの構成は現金とリスク資産の二種類に限られることになります。

以上のように、 基本形のポートフォリオは非常に安定しているものの、絶対ではないことが分かります。

そもそも、 「基本」があれば「応用」があるべきで、基本形はリスク回避を最重視しています。

リスクを回避しつつパフォーマンスの向上を目指すのは応用ですから、基本形は応用形に比べて、パフォーマンスが期待できないと言えます。

これについて、グレアムも以下のように言っています。

「元本の安全を第一に考え、煩わしい努力を嫌う受動的な投資家は、最低限の利益しか得られない。

最大限の利益を得られる可能性があるのは、最大限の知性と技術を駆使する、用心深い積極的な投資家なのである」

ポートフォリオの中心に軍用地を

ここまでの解説で、最良のポートフォリオが見えてきたと思います。

すなわち、

「 安全資産とリスク資産がバランスよく組み入れられており、急激な変化の中でも資産を守ることができ、なおかつそれなりに大きなリターンも期待できるポートフォリオ」

こそが最良です。

リスク資産に偏ればリスクを回避できず、安全資産に偏ればパフォーマンスが低下し、どちらも最良のポートフォリオとは言えません。

非常に悩ましい問題に思えますが、難しく考える必要はありません。

最良のポートフォリオを作るためには、

• リスク資産のリスクを十分にカバーできる安全資産を組み入れること

に加えて、

• それなりのリターンが期待できる安全資産に投資すること

を考えればよいのです。

リターンの小さい安全資産でリスクを回避するからこそ、パフォーマンスが低下するのです。

リスク回避に役立ち、なおかつリターンも期待できる安全資産であれば、最良のポートフォリオを作ることができます。

その 安全資産が、ずばり軍用地です。

軍用地を軸に据える強み

軍用地は、リスク回避に役立ち、なおかつパフォーマンスの向上も期待できる資産です。

まず、軍用地は土地であるため、価値がゼロになってしまうことはありません。

急激な変化によってリスク資産が大打撃を受けも、軍用地への影響は軽微です。

このため、軍用地を組み入れたポートフォリオは、十分なリスク回避機能を備えることができます。

基本形のポートフォリオでも、 国内不動産の組み入れを推奨していますが、これが賃貸物件などであれば、リスク回避には役立たないことも多いです。

なぜならば、 保有期間が長くなるにつれて物件の劣化や設備の陳腐化が進み、資産価値が下がっていくためです。

長期にわたって保有した結果、期待していたほどのリターンが得られなかったり、マイナスになってしまったりすることもあります。

当然、資産価値が下がれば担保価値も下がり、担保価値を利用して融資を受け、資産運用を加速することも難しくなります。

しかし、 軍 用地は土地であるため、劣化も陳腐化も起こりません。

政府から支払われる借地料は安定しており、リターンも確実です。

投資した時点でリターンが確定することが多い債券とは異なり、借地料は毎年増額され、利回りが向上していきます。

さらに、借地料が上がれば軍用地の価格も上がるため、保有し続けることで資産価値が増大していきます。

近年の傾向では、軍用地投資の人気の高まりから、取引価格が上昇しています。

これも、 資産価値の増大にほかなりません。

担保評価額相当の融資を受けた場合、 借地料の増額に伴って担保価値が上昇することで、常に担保価値が残債を上回ることになります。

新たに生じた担保余力を活用すれば、融資を受けて資産運用を加速することも容易です。

価値が上昇を続ける軍用地は、ポートフォリオのリスク回避機能を高めると同時に、パフォーマンス向上も期待できるのです。

軍用地の驚異的なポテンシャル

軍用地がポートフォリオのパフォーマンスに与える影響は、具体的にシミュレーションすれば明らかです。

ここでは、以下の条件でシミュレーションします。

• 投資期間は30年
• 初年度の借地料は20万円、相場の倍率は借地料の58倍、軍用地の取得価格は1160万円
• 年間の借地料上昇率は1％
• 相場の倍率は年3％ペースで上昇し、融資倍率は常に相場の倍率を10倍下回る
• 初年度の融資倍率は48倍、軍用地の担保評価額は960万円
• 担保評価額相当の960万円を借入れる。融資条件は年利2.5％、融資期間25年、元金均等返済方式

シミュレーション結果は、以下の通りです。

シミュレーションの結果を見れば、以下のように軍用地の強みが良く分かります。

着実なリターンが期待できる

まず、軍用地投資を長期にわたって継続したことで、1160万円で取得した軍用地の価格が、30年目には2749万円となっており、さらにここから毎年約27万円の借地料を得ることができます。

もちろん、これ以降も 保有し続けることで、軍用地の価値と借地料はさらに増加していきます。

単にリスク回避に役立つだけではなく、時間をかけて確実にリターンをもたらすため、安全資産でありながらポートフォリオのパフォーマンスを引き上げてくれます。

担保余力を活用できる

また、 軍用地の価値が上昇することで、担保余力がどんどん大きくなっていきます。

完済するまでは抵当権が外れませんが、借り換えを行うことでこれまでの返済分も担保余力に加わり、新たに担保余力相当の融資を受けることも可能です。

さらに、 沖縄県内の地銀や信金では軍用地主ローンを提供しています。

軍用地主ローンとは、軍用地を担保に入れることで、担保評価額相当の融資を受けられるローンです。

軍用地主ローンの資金使途は自由とされているため、年々高まる担保価値によって軍用地主ローンを利用し、リスク資産への投資資金に充てることもできます。

軍用地主ローンで融資を受け、首都圏のワンルームマンションなどのミドルリスク・ミドルリターンの投資、あるいは沖縄県内のコンドミニアムや米軍住宅などのハイリスク・ハイリターンの投資に取り組めば、ポートフォリオのパフォーマンスをさらに高めることができます。

リスク資産への投資が安定する

このほか、 リスク資産への投資が安定する効果も期待できます。

例えば、賃貸物件を購入して「攻めの投資」に取り組んだものの、空室率が想定を超え、赤字が出てしまうこともあるかもしれません。

また、毎月の給料を株式投資などに振り分け、株価の下落に悩まされることもあるでしょう。

そのような 失敗をした際にも、よほど大きな失敗でない限り、軍用地の価値の上昇によってカバーできます。

さらに、長期的に価値が上昇していく資産をポートフォリオの軸に据えていることは、心理的に大きな安心感を与えてくれます。

賃貸物件や株の運用に行き詰っても、軍用地がもたらす安心感があれば冷静に判断できます。

焦って安値で売ってしまったり、損失を取り戻そうとするあまり、さらに不利な条件で投資してしまうなどの「ポカ」をやらかすことが減るのです。

リスク資産への投資でミスを減らし、安定した利益を得られるようになれば、ポートフォリオのパフォーマンスは向上します。

軍用地投資は「穴熊戦法」

軍用地投資はあまり魅力がないと考える人の多くは、 取得時点での利回りが低いと感じていたり、資産拡大のペースが遅いと感じていたりするものです。

確かに、上記のシミュレーションでも、取得時点での借地料利回りは1.72％にすぎず、それほど魅力的ではありません。

さらに、何十年も投資したところで、投資した資金が何十倍にも膨れ上がることはありません。

株式市場でテンバガー（株価が10倍以上になる銘柄）を探しているような人には、魅力的を感じられないでしょう。

しかし、軍用地をポートフォリオに組み入れることで、ポートフォリオの安全性は極めて高いものとなります。

さらに、 時間をかけてじっくり取り組むことによって、他の安全資産をはるかに上回るリターンも得ることができます。

ポートフォリオのパフォーマンスを高め、じっくりと、確実に、効率的に資産を増やしていくことができるのです。

軍用地投資を中心として資産を運用していくためには、色々な投資対象がある中で、まず軍用地投資から始め、軍用地をポートフォリオの軸として機能させるべきです。

当然ながら、 最初のうちは利回りも低く、担保余力も小さく、資産運用が加速するまでには時間がかかります。

これは、将棋における「 穴熊戦法」のようなものです。

穴熊戦法は他の戦法に比べて、陣形を組むまでに多くの手数を要します。

陣形が組みあがるまでに攻め込まれて、苦しむこともあります。

しかし、 ひとたび陣形が完成したならば、容易には攻め崩されることはありません。

自陣が極めて堅固だからこそ、相手が攻めあぐねて隙を見せたところで、飛車や角といった大駒を大胆に使って攻め立てることもできます。

つまり、軍用地をポートフォリオの軸とすることで、

• 自陣の守りが固く（ポートフォリオの安全性が高く）
• 攻め崩される恐れが少ないため、余裕をもって戦略を組み立てることができ（資産が大きく損なわれるリスクが低いため、余裕をもって投資戦略を組み立てることができ）
• 敵陣に隙を見出せば、余剰の駒を使って大胆に、一気呵成に攻めることができる（チャンスと思えば、担保余力で融資を受けるなどして、ハイリスク・ハイリターンの投資にも取り組める）

というように、「 固い守りと強い攻め」が可能となります。

「堅い守りと弱い攻め」「弱い守りと強い攻め」のいずれでもない、理想的なポートフォリオを組み立て、大変に効率的な資産運用が可能となるのです。

まとめ

本稿によって、ポートフォリオに軍用地を組み入れるメリットが理解できたことと思います。

軍用地を中心としてポートフォリオは、ポートフォリオの基本的な目的であるリスクの回避において申し分なく、さらにパフォーマンスを高めていくことができます。

最近では、軍用地の魅力が知られるようになったことで、軍用地の買付が難しくなっています。

それだけに、 軍用地をポートフォリオの軸に据えることで、他の投資家よりもかなり有利な立場で、資産形成を進めていくことができるでしょう。

まだ軍用地投資を始めていない人も、今後ポートフォリオを見直す際には軍用地の組み入れることをおすすめします。