軍用地投資のリターンを左右する相場の倍率と借地料上昇率。投資を急ぐべき理由

軍用地投資の主なリターンは借地料収入であり、軍用地の取得価格に対する借地料の利回りが投資判断の大きな基準となります。

このため、 軍用地の取得価格を決める「相場の倍率」によって、軍用地投資のリターンが大きく左右されることになります。

また、借地料の増額もリターンを押し上げる重要な要素です。

したがって、 借地料の上昇率がリターンに与える影響も無視できません。

本稿では、この二つの要素とリターンの関係を詳しく解説していきます。

これを深く理解することで、軍用地投資を始める時期は早ければ早いほど良い理由、早急に投資すべき理由が分かります。

軍用地投資のリターンとは？

軍用地投資のリターンは、主に政府が軍用地主に毎年支払う借地料です。

日本政府の信用が極めて高いこと、また借地料の支払い如何によって日米安保・国防の問題に大きく関わってきます。

そのことから、 今後も借地料は安定して支払われ続け、毎年増額され続けることもほぼ間違いないと考えてよいでしょう。

このため軍用地投資はリスクが低く、それなりのリターンが期待できることから、近年にわかに人気が高まっています。

軍用地の取引価格は、「 年間の借地料×相場の倍率」によって算出されます。

相場の倍率は人気に比例するため、近年急速に上昇しており、軍用地の取引価格もぐんぐんと高まっています。

相場の倍率は、ここ数年で随分と高くなりましたが、 今後も上昇を続けると考えられています。

軍用地の取得時よりも、売却時のほうが相場の倍率が高まっている可能性が高いのです。

そのため、軍用地投資は借地料によるインカムゲインだけではなく、売却によるキャピタルゲインも期待できるのです。

以上のことから、 軍用地投資によって長期的に大きなリターンが期待できる、優秀な投資対象と言えます。

ところが、一方で投資効率に注目してみると、投資効率が低下していることも忘れてはなりません。

近年、相場の倍率の上昇率が、借地料の上昇率を大きく上回る状況が続いています。

すなわち、 借地料の増額から期待できる利回りの上昇よりも、相場の倍率の上昇による利回りの低下が上回っているのです。

このため、投資開始時点における利回りと、長期投資によって期待できる利回りが目減りしていることは疑いがありません。

借地料の上昇が鈍くなっていること、相場の倍率が急速に上昇していること、そして相場の倍率は今後も上昇すると考えられることについて、詳細は以下の記事を参考にしてください。

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軍用地への投資を急ぐべき理由

上記のことから、 軍用地投資でより大きなリターンを得るためには、相場の倍率ができるだけ低く、借地料の上昇率ができるだけ高い時期に買うことがカギとなります。

しかしながら、近い将来、軍用地投資の人気が落ち着くとは考えにくく、むしろ今後も人気が高まっていくと考えられ、相場の倍率は上昇を続けると考えられます。

経済成長や政府の財政を考えると、借地料の上昇率も低迷するはずです。

このことから、 軍用地への投資はできるだけ早く始めるべきです。

軍用地投資を急ぐべき理由を知るために、軍用地投資のリターンに対する相場の倍率の影響と、借地料上昇率の影響について、詳しく見ていきましょう。

相場の倍率の上昇率の影響

相場の倍率が、軍用地投資の長期的なリターンに与える影響は、過去の実績を見れば良く理解できます。

言うまでもなく、 軍用地の借地料は、基地用地として提供することによって得られるものです。

このため、投資した軍用地が返還され、ただの土地になってしまった場合、借地料は期待できなくなります。

もっとも、 返還後に土地の活用の目途がつくまで、借地料相当の補償金が支払われ続けること、さらに返還後の開発による地価の上昇などを考慮すれば、返還リスクはそれほど深刻ではないと言えます。

とはいえ、軍用地投資によって、長期的に大きなリターンを得るためには、返還リスクが低い軍用地に投資するに越したことはありません。

現在、 返還リスクがほぼないとされている軍用地は、嘉手納飛行場や航空自衛隊那覇基地などが代表的ですが、これらの軍用地の相場の倍率は、近年急速に上昇しています。

嘉手納飛行場の相場の倍率について、2011年から2019年までの推移を見てみると、2011年は35倍程度であったものが、2019年には58～60倍へと上昇しています。

このような相場の倍率の上昇によって、軍用地投資の長期的なリターンは大きく左右されます。

2011年に相場の倍率35倍で投資した場合と、2019年に相場の倍率58倍で投資した場合の収支シミュレーションを比較し、 相場の倍率の影響度を見てみましょう。

収支シミュレーションの条件は、以下の通りです。

• 借地料の上昇率は毎年一律1.00％とする。
• 相場の倍率は取得時点から変化しない（実際には、相場の倍率は年々上昇していくと考えられるが、予測が困難であることと、単純化のために変化を考慮しない）。
• 借地料収入と売却益への課税は考慮しない。

【 相場の倍率35倍で投資した場合】

2011年に相場の倍率35倍で投資し、30年にわたって投資を継続した場合、収支シミュレーションは以下の通りになります。

※売却利回り・・・その年の価値で軍用地を売却した場合の利回り。

※合計利回り・・・その年までに得られた借地料収入と、軍用地の売却益を合計した利回り。

【 相場の倍率58倍で投資した場合】

2019年に相場の倍率58倍で投資し、30年にわたって投資を継続した場合、収支シミュレーションは以下の通りになります。

上記の収支シミュレーションの結果を見ると、 30年間の投資によって得られる合計利回りに大きな差が出ていることが分かります。

後者のシミュレーションでは、相場の倍率が58倍で取得したことにより、軍用地の取得価格に対する借地料利回りが低くなり、長期的なリターンを押し下げているのです。

相場の倍率58倍で投資した軍用地の合計利回りが、相場の倍率35倍で投資した軍用地の30年目の合計利回りに達するのは、投資開始から40年目（40年目の合計利回りは135.74％）です。

もし、投資の時期を8年遅らせたことで、8年前よりもスピーディにリターンを回収できるならば、投資時期を遅らせるという判断は合理的です。

しかし実際には、 投資時期が8年遅れたことで、リターンの確保に10年も多くの時間を要するのですから、投資時期を遅らせることはマイナスでしかないと言えます。

【 結論】

以上のことから、これから軍用地投資を始める人は、

「相場の倍率は軍用地投資の長期的なリターンを大きく左右するものであり、今後も相場の倍率は上昇すると考えられるため、投資するならば相場の倍率ができるだけ低い時期、すなわちできるだけ早い時期に投資するべきである」

ということが分かります。

借地料の上昇率の影響

次に、借地料の上昇率がリターンに与える影響を考えてみましょう。

借地料の上昇率の推移を調べると、 安定して上昇を続けているものの、上昇率は徐々に低下しています。

これは、借地料の支払いが始まった1972年から現在に至るまで、日本経済は徐々に減速し、政府の財政悪化も深刻になっていることが原因です。

経済が順調に成長し、財政にも問題がなければ、借地料をしっかりと増額できますが、現在の政府にはその余裕がありません。

ここ数年の予算は100兆円越えで推移しており、とりわけ社会保障費の増加が大きな負担となっています。

民主主義という政治思想は、功利主義を基本理念としており、「最大多数の最大幸福」を重んじます。

つまり、「万人の利益」を重視するものであり、ごく一部を対象とする利益を優先することは、民主主義に反することです。

したがって、経済成長が低迷し、政府の財政は苦しく、万人の利益のための社会保障に注目が集まる中、一部の利益にしかならない軍用地の借地料に多くの予算を割けば、政府は批判にさらされることになります。

だからこそ、 政府の財政が厳しくなるにつれて、借地料の上昇率は鈍くなっています。

今後も、財政が急速に回復することは考えにくいため、借地料の大幅な減額はないとしても、大幅な増額は見込みにくく、上昇率はさらに低下していく可能性があります。

これも、軍用地投資の投資時期を考える上で大切な要素です。

投資時期を遅らせたことにより、借地料上昇率が低い中で取り組んだ場合、長期的なリターンは大きく目減りすることになるのです。

このことについても、具体的な収支シミュレーションを見てみましょう。

【 相場の倍率58倍・借地料上昇率0.5％で投資した場合】

相場の倍率58倍で投資し、年間の借地料上昇率が0.5％で推移していた場合、30年にわたって投資を継続することで得られるリターンは、以下のようになります。

この結果をみれば、相場の倍率58倍・借地料上昇率1％で投資した場合に比べて、 合計リターンが大きく低下することが分かります。

取得時の相場の倍率が変わらなかったとしても、借地料の上昇率（＝借地料利回りの上昇率）が低下すれば、長期的なリターンを大きく押し下げることになるのです。

相場の倍率58倍・借地料上昇率0.5％で投資した軍用地の合計利回りが、相場の倍率58倍・借地料上昇率1％で投資した軍用地の30年目の合計利回りに達するのは、投資開始から39年目（39年目の合計利回り94.91％）です。

投資時期が遅れるにつれて、借地料の上昇率も低くなることが予想されるため、この意味においても投資時期を遅らせることはマイナスであると言えます。

【結論】

以上のことから、これから軍用地投資を始める人は、

「借地料の上昇率は軍用地投資の長期的なリターンを大きく左右するものであり、今後も借地料の上昇率は低下していく可能性があるため、投資するならば借地料上昇率ができるだけ高い時期、すなわちできるだけ早い時期に投資するべきである」

ということが分かります。

具体的な目安としては、 2032年までを期限として、できるだけ早く投資するのが望ましいでしょう。

軍用地の賃貸借契約借地料が20年ごとに更新され、 次の更新は2032年に予定されています。

この時期、更新に伴う交渉によって、借地料の大幅な増額が期待されています。

借地料増額が低迷する中で、大きく上昇する機会と見られているため、時間をかけて投資していきたい人も、 この時期は逃したくないものです。

※軍用地の賃貸借契約更新の影響について、詳しくはこちら。

軍用地主と国との契約更新時、借地料は大幅に上昇する可能性。次は2032年

早急に投資すべき理由は明白

以上のように、相場の倍率と借地料上昇率という二つの要素が、軍用地投資の長期的な利回りに大きく影響していることが分かります

もっとも、これらの要素は個別に考えるのではなく、両方同時に考えるべきです。

なぜならば、 相場の倍率の上昇と借地料の上昇率の低下は、同時に起こっているからです。

この影響を同時に受けた場合の利回りと比較してみると、リターンの低下はより深刻になります。

相場の倍率58倍・借地料上昇率0.5％で投資した軍用地の合計利回りが、相場の倍率35倍・借地料上昇率1％で投資した軍用地の30年目の合計利回りに達するのは、投資開始から53年目（53年目の合計利回り133.94％）です。

相場の倍率の上昇・借地料上昇率の低下の影響によって、同じリターンを得るのに、 23年も多くの期間を要することになるのです。

もちろん、このことは「 時間をかけて軍用地に長期的に投資すれば、いずれは確実に利益を見込める」ということでもあります。

今後倍率が上昇していき、借地料の上昇が鈍くなったとしても、超長期投資と考えて取り組むならば、投資するという選択も十分にあり得るでしょう。

しかし、 同じリターンを得るためにかかる期間が23年も長くなれば、資産の運用効率はかなり悪化します。

また、 資産運用は計画的に進めるべきものですが、遠い将来ほど予測は困難になります。

投資期間が長ければ長いほど、計画的な投資はできなくなり、「長期的な安定性」という軍用地投資のメリットも損なわれてしまいます。

したがって、 軍用地投資を考えている人は、できるだけ早い時期に投資することが、成功のための重要なポイントとなるでしょう。

まとめ

本稿では、軍用地投資のリターンを左右する「相場の倍率」と「借地料上昇率」の二つの要素を、詳しく見ていきました。

これらの要素が、リターンに与える影響の大きさが分かったことと思います。

これまでの流れから考えて、今後もこれらの要素がリターンを押し下げる可能性は高いです。

軍用地投資には、現状からリターンが下がっても十分に投資価値があるため、相場の倍率と借地料上昇率の影響を考えても魅力的な投資対象です。

しかし、せっかく投資するならば、より高いリターンが期待できるうちに投資すべきです。

軍用地への投資を考えている人は、できるだけ早い時期に投資することをおすすめします。