軍用地への投資、運用で忘れてはならない「減歩」について

これまで、 沖縄の軍用地は徐々に返還されており、軍用地の面積は少しずつ減少しています。

返還された軍用地は借地料が得られなくなります。

そのため軍用地投資に取り組む人は、 返還リスクが低い軍用地を購入する、あるいは 返還後に価値の上昇が見込める軍用地を購入することが重要です。

このときに留意しておきたいのが、区画整理事業に伴う減歩の影響です。

減歩の結果、土地の価値が上昇しにくくなってしまう可能性もあるのです。

本稿では、返還リスクがある軍用地に投資する際に必ず知っておくべき、減歩の影響について解説していきます。

軍用地と返還

軍用地投資は、あらゆる投資の中でも非常にリスクが低く、さらに年々リターンが高まっていく「 ローリスク・ミドルリターン」の投資です。

通常、投資におけるリターンはリスクに見合うだけのものしか得られず、ローリスクであればローリターンになるものですが、軍用地投資はその常識が当てはまらないのです。

しかし、軍用地投資にもリスクがないわけではありません。

軍用地投資のリスクの中でも、 最も気を付けるべきリスクは返還リスクです。

返還リスクとは、軍用地が返還されることにより、軍用地からただの土地になってしまい、借地料も得られなくなるリスクです。

軍用地投資によって期待できるリターンの大部分は借地料ですから、 返還リスクは大きなリスクと言えます。

もっとも、返還された軍用地は多くの場合再開発の対象となり、土地の価格が値上がりが期待できるほか、返還後も一定期間にわたって保証金が支払われることも多いため、リスクを過大視するべきではありません。

それでも、返還のリスクがあることを考えておけば、返還リスクの低いエリアの軍用地に投資せずに済みます。

返還リスクがあるエリアの軍用地に投資する際にも、一定のルールのもとに投資して返還による損失を避けられます。

あるいは返還後の地価上昇によってキャピタルゲインを得ることができます。

留意すべきは【減歩】

上記の通り、返還された軍用地は再開発の対象となり、価値が上昇することも期待できるため、返還が必ずしも軍用地投資の大きなリスクになるとは限りません。

しかし、それは全て 「返還後の土地が再開発によって利用されること」が前提となります。

返還されたエリアが再開発の対象となっても、所有している軍用地が再開発の恩恵を受けられないとなれば、返還後の土地の価格は上昇せず、売却益も得られなくなるのです。

そこで、返還リスクを想定して軍用地に投資する際、しっかりと留意しておきたいのが「減歩」です。

減歩とは？

減歩とは、 開発対象となるエリアにおいて、開発計画に基づき、土地の所有者が土地の一部を提供することです。

減歩は土地区画整理法という法律に基づいて実施されるものであり、 土地の所有者は減歩に応じる必要があります。

もちろん、土地の所有者は、減歩によって土地の一部を失うことになりますが、それによって損失が発生するものではありません。

日本国憲法第29条では財産権について、

「日本国憲法第29条
財産権は、これを侵してはならない。
財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。
私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。」

と定められています。

それが、区画整理事業は公共の福祉のためのものであり、減歩もそれを目的とするものですが、これによって財産権が侵されることはなく、土地の所有者が損失を被ることもありません。

減歩によって、私有財産である土地の面積は減少します。

しかし、 区画整理が実施されれば、整理区域の発展につながり、土地の価格は上昇します。

これにより、減歩が実施されたとしても、土地の価格は減少した分だけ、あるいはそれ以上に上昇するものとされており、 所有者が損失を被ることはないのです。

軍用地投資と減歩

返還の可能性がある軍用地に投資する際には、減歩の影響もしっかり見通しておく必要があります。

軍用地の歴史は、第二次世界大戦の沖縄戦にさかのぼります。

沖縄戦の最中から、米軍は沖縄に基地を構えるようになり、戦後のアメリカ統治時代にそれが根付きました。

1972年に沖縄が日本に復帰してからも、日米安保条約によって沖縄の米軍基地は引き続き運営されることとなり、今に至ります。

つまり、沖縄の軍用地は、戦前から現在に至るまで米軍の基地が運営されていた土地です。

返還によって米軍跡地となった土地は、いわば戦前の状態からなんら手付かずの土地と同じです。

このため、軍用地が返還されたならば、そのエリアの土地は区画整理事業によって初めて活用できる土地となります。

整理計画に応じて、道路を作ったり、広げたり、土地の形状を整えたりする必要があるため、軍用地の所有者は何らかの形で減歩の影響を受けることとなります。

狭い軍用地に注意

以上のことを踏まえて、 返還予定のエリアの軍用地に投資するならば、その土地の面積に十分注意すべきです。

通常、区画整理事業によって減歩が実施される場合には、住宅地ならば30～40％程度が減歩され、商業地ならば50％ほども減歩される場合があります。

返還された軍用地も、区画整理によって住宅地や商業地として開発されるため、通常の減歩率並みに減歩されるものと考えておくべきです。

例えば、50坪の軍用地に投資しており、返還後の区画整理事業で30～50％減歩されるならば、減歩後の土地は25～35坪ほどに目減りしてしまう可能性があるということです。

このため、 あまりにも小規模な軍用地に投資した場合、返還後に軍用地が返還され、減歩されたとき、土地の価値が上がらない可能性が高くなります。

返還された軍用地の価値が値上がりしていくためには、跡地としての利用価値がなければなりません。

その土地に利用価値があるからこそ、高値で売れるのです。

もし、減歩によって面積が縮小した結果、利用しにくい土地になってしまえば、その土地の価値は上がりません。

具体的には、 一般的な住宅地の坪数は35～40坪程度ですから、減歩によってこれを下回ってしまうような軍用地には投資すべきではないでしょう。

戸建て用地としての価値の上昇を見込むならば、 少なくとも40～50坪程度は確保しておきたいものです。

軍用地のメリットがデメリットになる場合も

減歩の影響を考えるにあたっては、分筆についても知っておきたいものです。

分筆とは、土地を法的に分割することです。一続きの土地を一筆と表現し、それを分割することを分筆と言います。

軍用地も、登記所に土地分筆登記を申請することで、分筆することが可能です。

分筆によって土地を分割できることは、軍用地の大きなメリットとなります。

一般的な土地でも分筆は可能ですが、相続などの場合を除けば分筆はあまり行われません。

お金が必要になったからといって、一部分だけを分筆して売ろうとしても、分筆によって生まれる土地が狭ければ活用も難しく、買い手が見つからないのです。

しかし、 軍用地は所有する面積に応じて借地料が発生するため、買い手は土地の活用のためではなく、借地料を得るために軍用地を購入します。

分筆によって生まれた土地が少々狭かったとしても、容易に買い手が見つかります。

このため、お金が必要になったとき、例えば5000万円の軍用地のうち1000万円に相当する部分を分筆によって切り離し、売却することも可能です。

このように切り売りしやすいことも、軍用地投資のメリットとなっています。

しかし、 分筆を繰り返した結果、土地の面積が小さくなっている場合、返還後の区画整理事業で減歩が実施されたとき、活用しにくい面積になり、価値も上がらない可能性が考えられます。

分筆による売却は、軍用地の大きなメリットの一つですが、返還後の減歩まで見越したうえで、計画的に分筆することが大切です。

無計画に分筆すれば、分筆によるメリットがデメリットになってしまうかもしれません。

相続の際の分筆もよく考えよう

同様の理由から、相続の際の分筆にも注意が必要です。

軍用地は、相続税を算出する際の 相続税評価額が民間地より低く、さらに評価額から40％減らした額を評価額にできることから、相続税対策としても人気があります。

しかし、複数人に相続させるために分筆した結果、一筆あたりの面積が狭小となれば、これもやはり返還後の活用が難しくなる可能性があります。

区画整理・減歩を受ければさらに活用が困難となり、価値が上昇しづらくなってしまいます。

相続によって分筆しても、 一筆あたりの土地がある程度広ければ、問題はありません。

しかし、分筆によって減歩に伴う問題が懸念される場合には、分筆はせずに相続人の一人が軍用地をまとめて相続し、他の相続人には他の資産を相応に相続させるなどの工夫が必要となります。

まとめ

軍用地は返還されるリスクがあり、返還される可能性ができるだけ低い土地を購入することが重要です。

しかし、 返還の区画整理事業によって、土地の価値が上昇することも十分に期待できるため、返還リスクが必ずしも損失につながるとは言えません。

ただし、本稿で解説した通り、区画整理事業には減歩が伴います。

減歩によって土地が縮小した結果、活用しにくくなってしまえば、区画整理事業の恩恵も受けにくくなってしまいます。

このことに留意し、 返還の可能性がある軍用地に投資するならば、あまりにも小規模な軍用地は購入しないように気をつけましょう。