投資では流動性が重要！流動性が高く換金性も高い軍用地投資のメリット

投資の際に考えるべき要素には、色々なものがあります。

その中で見落とされがちな要素の一つに、流動性が挙げられます。

流動性とは、 取引の活発さのことであり、これが売りやすさにつながります。

つまり、売りたいときに、売りたい価格ですぐに売るためには、流動性の高い資産に投資する必要があります。

これを無視して投資した場合、投資の成果を大きく損なう可能性があります。

本稿では、投資と流動性の関係と、軍用地投資の流動性について解説していきます。

投資において流動性はしっかり考慮するべき

投資対象を選ぶとき、重視すべき要素には色々なものがあります。

リスクができるだけ低いこと、リターンが安定していること、収支をシミュレーションしやすいこと、投資するための敷居が低いこと、その投資対象に関する知識が十分に得られること、自分に向いていることなど、色々な要素があります。

ざっと挙げただけでも、色々な点を重視すべきことが分かりますが、 見落とされがちな要素である 「流動性」もしっかり考慮すべきです。

流動性とは、その投資対象の取引の活発さのことです。

流動性が高いものは、多くの人が取引しているため、売りたいときに売りたい価格で売れる可能性が高いです。

逆に、流動性が低いものは、取引している人が少ないため、売りたいときに売りたい価格で売れる可能性が低くなります。

買い手がいない！流動性が低いのは大きなデメリット

流動性の意味を知れば、投資において流動性の高さが重要であることが分かります。

投資したものに価値があるとしても、現金が必要になったときにスムーズに売ることができなければ、資金需要に対応することはできません。

すぐに現金を必要としているならば、売値を下げてでも買い手を見つける必要があり、 結果的に安く売ることになります。

また、売りたい価格で売ろうとしても、買い手が見つからないうちに価格が下落し、結局売れなくなってしまったり、投資計画にズレが生じる可能性も高いです。

流動性の重要性は、実際に投資してみて、流動性の低さに悩んだ経験がなければ、重要性を実感しにくいものです。

しかし、いかなる投資においても、流動性が高いに越したことはなく、流動性が低い投資は避けるか、流動性の低さにしっかり対策する必要があります。

不動産や株式は流動性が低い

代表的な投資対象である株式にも、出来高が大きく流動性が高い銘柄と、出来高が低く流動性が低い銘柄があります。

有名な会社の株であれば、非常に活発に取引されているため、売りたいときに売れなくて困ることはほとんどありません。

しかし、 人気のない株ならば1日に1回も取引されなかったり、取引されてもほんの数回であったり、売りたいときに売れなくて困ることがあります。

株式投資をやっている人は、日本の全人口の約13％、1300万人以上とされており、市場参加者が非常に多いことが分かります。

また、株式投資は証券会社に口座を開設し、入金すればすぐに買うことができるほか、1日以内や数日、数週間での売買も活発に行われることからも、流動性は非常に高いです。

その株式投資でさえ、 流動性の低さに悩まされることがあるのです。

当然ながら、市場参加者が少ない投資ならば、流動性の低さは深刻になってくると考えられます。

例えば、不動産投資は、ここ数年で副業としての人気が高まっていますが、それでも全国の不動産投資家は100万人程度です。

また、不動産投資を始めるためには、物件の選定に時間をかけ、金融機関の審査を受けて資金を調達し、購入すれば何年間も保有し続けます。

すぐに始められるものではなく、 数時間や数日、数週間の保有期間で売買されるものではないため、流動性は非常に低くなります。

流動性の低さが足かせになることも

流動性が低い不動産投資では、「売りたくても売れない」という問題が起こる可能性が十分にあります。

資産価値があり、市場も存在しているため、売ろうと思えば売れると思っていても、 長期にわたって売れないことがよくあるのです。

3000万円で売ろうと思った不動産も、長期にわたって売れなければ、何とか買い手がつくように条件を変更する必要があります。

売値を下げるのが最も一般的な手段であり、不動産業者もそのようにアドバイスしてきます。

また、「2500万円なら買ってもいい」など、指値（買い手が希望価格を提示すること）で注文してくることも多く、それを呑む形で値下げすることもあります。

これによって、 元本割れしてしまうリスクもあります。

このリスクを「元本リスク」といいますが、流動性が低い不動産投資では、元本リスクをしっかりと考慮する必要があります。

不動産投資の元本リスクの具体例

元本リスクを具体的に知るためには、具体的なシミュレーションをしてみるのが一番です。

ここでは、以下のようなケースを想定します。

• 物件の購入価格：3210万円（物件価格3000万円、手数料等7％・210万円）
• 借入総額：2500万円
• 借入条件：返済期間20年、金利2.5％
• 年間の賃料収入：240万円（表面利回り8％）
• 様々なコストや空室による収益の目減りを考慮し、20％の経費率を見込む

このような条件ならば、ローン返済後の税引前キャッシュフローは、年間約31.6万円となります。

まずまずの成果と言えるでしょう。

この不動産を10年間にわたって賃貸経営すると、ローンの残債は約1278万円まで減っています。

売却の際には、この残債を一括で返済する必要があります。

10年後に、購入時の3000万円で売ろうとしたものの、流動性の低さから買い手がつかず、2500万円でしか売れなかった場合、 元本割れによる500万円の損失が発生します。

購入時の手数料も考慮すれば710万円の損失です。

10年間で得られた利益の総額は約316万円ですから、売却で得られた2500万円と足すと約2816万円となります。

ここから、ローンの残債約1278万円を一括で返済すると、手元に残るのは約1538万円となります。

購入時に頭金として差し入れた710万円を考慮すると、10年間で得られた最終的な利益は約828万円となります。

現金が必要な時に元本リスクが足かせになってしまう

表面利回り8％で、かなり安定した賃貸経営をしても、10年間で得られるリターンは828万円です。

投資総額に対する年間のリターンは約2.5％であり一般的に不動産投資によって期待できるとされる利回りよりも、かなり低くなることが分かるでしょう。

10年間の長期にわたって、空室・滞納・老朽化など、様々なリスクに対処してきたことを考えると、あまりにも乏しい成果と言えます。

不動産投資を始める人の多くは、 出口戦略まで考えておらず、買値程度で売却できると考えがちです。

上記の例では、買値と同じ3000万円で売却できた場合、10年間で得られるリターンは1300万円程度となります。

しかし、流動性の低い不動産投資では、売値が下がってしまうことも多く、これが投資効率を大きく損なう原因となります。

もちろん、スムーズに売れる、需要の高いエリアに投資することで、元本リスクを抑えることが可能です。

しかし、そのようなエリアの不動産は買値も高く、全体のリターンは低くなるものです。

また、希望の価格で売れるまで値下げをせず、踏ん張るのも一つの手でしょう。

しかし、そのために何か月も、場合によっては1年以上も売れないままであれば、多くの場合には困ってしまいます。

現金が必要になったり、投資効率が悪かったり、何らかの理由があって売りたいと考えているのです。

流動性の低さから売れない期間が長引くならば、 ほとんどの人は値下げに応じざるを得なくなるのです。

常に供給が需要を上回る軍用地投資は流動性が高い

以上のように、投資において流動性は非常に重要なものであり、流動性の低さが仇となることも多いです。

不動産投資は、空室や家賃の滞納、自然災害、老朽化など、色々なリスクに対処していく必要があるのですが、それらに一生懸命に取り組んだところで、 結局は流動性の低さによって、投資の成果が大きく損なわれることも多いのです。

とはいえ、流動性が高く、換金性に優れているからと言って、株などの市場参加者が多い投資は、価格の変動が大きいため安定した成果が得られにくいです。

実際に、ほとんどの人が損失に終わっています。

そこで、 リターンが安定しており、なおかつ流動性も高い軍用地投資がおすすめです。

軍用地投資も土地への投資であり、不動産投資の一種ですが、リスクの低さや流動性で非常に優れています。

リターンが安定しているからこそ流動性も高い

軍用地投資は、借地料が儲けとなります。

借り手は日本政府であり、日米関係や国防問題などにも深く関係していることから、借地料は適正価格で滞納なく支払われます。

このため、 リターンは非常に安定しています。

景気の動向にも影響されないため、価格変動によってリターンが損なわれることもありません。

また、不動産投資における様々なリスクがほとんどなく、 空室・滞納・老朽化・災害などに悩まされることもありません。

さらに、借地料は毎年増額されており、軍用地の価値も年々上昇しています。

軍用地投資がまだメジャーではないこと、投資人口が少ないことだけを考えるならば、流動性は低いように見えます。

しかし、非常に魅力的な投資対象であり、買いたいと考える人は多いものの、売りに出される軍用地の絶対数が少ないことから、 常に供給が需要を上回っているのです。

このため、軍用地に投資したいとするニーズは常に存在しており、売りたいと思えばいつでも買い手を見つけることができます。

実際に、軍用地の売却情報を公開すると、 1週間以内に買い手が見つかり、2週間以内に現金が得られるのが普通です。

軍用地は分筆できるから換金性も高い

また、軍用地は換金性にも優れています。

換金性とは、その資産を売却して現金を得る場合の利便性と考えると分かりやすいでしょう。

一般的な不動産は、流動性も換金性も低いです。

1000万円だけ必要だからと言って、5000万円のアパートの1/5だけを売ることはできず、丸ごと売却する必要があります。

これは非常に不便なことです。

しかし、軍用地は分筆が可能であり、土地を切り売りすることができます。

1000万円の軍用地を持っている人が200万円必要になれば、1/5だけ売りに出すことができるのです。

このように、 軍用地は流動性が優れているだけではなく、換金性にも優れた資産なのです。

まとめ

本稿の解説により、投資では流動性が無視できない要素であること、流動性が低い不動産投資では、それが足かせとなって 投資の成果を損なう可能性があることが分かったと思います。

流動性の高いものに投資するだけであれば、株式などの流動性と換金性に優れた資産に投資してもよさそうですが、実際には値下がりして塩漬け状態となり、売るに売れない状態、 流動性の高さが意味をなさない状態に陥ることも多いです。

しかし、軍用地投資は流動性と換金性が極めて高く、売りたいときに適正価格で素早く売ることができます。

軍用地は、いつまでも所有して借地料をもらい続けることができる一方で、売ろうと思えばいつでも売れる、優秀な資産なのです。