軍用地投資の魅力は「持てば持つほど資産価値が上がること」

当サイトでは、軍用地投資について様々な観点から解説しています。

軍用地投資とは、 日本政府が借地料を支払って借り上げ、米軍に提供している軍用地を購入する投資であり、 安定した借地料を得られることに大きな魅力があります。

しかし、軍用地投資の魅力はインカムゲインだけではありません。

実は、軍用地は持てば持つほど資産価値が上がるため、キャピタルゲインも狙える投資なのです。

本稿では、軍用地が資産価値で優れている理由について解説していきます。

投資は「インカムゲイン・キャピタルゲイン」どちらの利益も期待したい

株式、外貨、仮想通貨、土地、建物、金などなど、投資の対象には色々なものがあります。

これらの投資で期待する利益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。

すなわち、

• インカムゲイン・・・資産の保有中に得られる利益のこと。
  例：株の配当金・株主優待・貸株料、外貨預金の利息、国債・外債・社債などの利息、土地の借地料、建物の賃料など

• キャピタルゲイン・・・資産を売却した際に得られる利益のこと。
  例：株・外貨・仮想通貨・土地・建物・金などの売却益（購入時の価格と売却時の価格の差益）

の2種類の利益を期待し、投資を行います。

インカムゲインは、一定のペースで安定して得られる可能性が高い利益です。

もちろん、配当金目当ての株が無配になったり、債券がデフォルトになったり、不動産の借り手が見つからなかったりと、利益が得られなくなることもありますが、基本的には安定した利益が得られるものであり、そもそも 安定した利益を見込んで投資するものです。

一方、キャピタルゲインは、 安定した利益につながるとは限りません。

値上がりした場合には利益になるものの、値下がりした場合には損失となりますし、その可能性は十分にあります。

したがって、安定した資産形成をするためには、 インカムゲインを狙ってコツコツと稼いでいく方が、最終的な利益につながる可能性は高いです。

しかし、キャピタルゲインも得られるならば、それに越したことはありません。

また、インカムゲイン狙いで投資したとしても、資産価値が低下してしまえば、インカムゲイン以上の損失になることもあります。

したがって、少なくとも 元本割れしないこと、その上でできればキャピタルゲインも得られるように工夫すべきです。

資産価値が維持しやすいといわれる不動産投資も慎重に考えるべきである

このように考えるならば、値動きが激しく売却損につながりやすい、株式・FX・仮想通貨などの投資は、安定した資産形成には向いていないと言えます。

そこで、安定したインカムゲインが期待でき、なおかつ資産価値を維持しやすいとされる 不動産投資が、長期投資に適していると考えられています。

ところが、一般的な不動産にしても、資産価値が維持できるかどうかについて、慎重に考えるべきです。

確かに、不動産は株式などの投機性が高い資産と比較して、資産価値を維持しやすいです。

しかし、 資産価値が落ちてしまうこともよくあります。

というのも、不動産の資産価値は土地と建物の両方に依存するものであり、

• 土地の価値→土地の形状や立地などによって資産価値が変動する
• 建物の価値→立地や築年数、デザイン、管理状態などによって資産価値が変動する

ためです。

土地の形状は、時間が経過しても何ら変化するものではありません。

しかし、建物は異なります。

時間の経過とともに 劣化していき、デザインは陳腐化していき、管理状態の維持もできない可能性があります。

つまり、購入時点での不動産の価値は、土地の価値が1、不動産の価値が1、1×1＝1であったとしても、数年後や数十年後には、土地の価値が1、不動産の価値が0.8、1×0.8＝0.8というように、価値が目減りしていく可能性が高いのです。

もちろん、その不動産の立地エリアの人気が高まったり、不動産市場が盛り上がったりすることで、価値が上昇する可能性もあります。

しかし、そうでない限り 価値が低下していくのが普通なのですから、それを前提として考えるべきです。

軍用地は資産価値に優れている

では、インカムゲインが期待でき、キャピタルゲインの面でも問題がない（資産価値の維持が容易、値上がりも期待できる）資産は何かといえば、ズバリ軍用地です。

軍用地投資のインカムゲインは抜群の安定性なうえに極めてリスクが低い

軍用地は、日本政府が借り上げて借地料を支払ってくれます。

軍用地の提供は、日米安保条約に基づいているため、外交や国防の問題とも深いかかわりがあります。

このため、円滑な借り上げが欠かせないことから、 政府は適正な借地料を、間違いなく支払ってくれます。

昨今の世界情勢から考えて、今後も米軍基地はなくならないでしょう。

米軍が撤退したり、返還が大幅に進んだりすることは考えにくく、今後も長期的に、政府の借り上げは続くはずです。

したがって、 軍用地投資におけるインカムゲインがなくなったり、減少したりするリスクはほぼゼロと言えます。

インカムゲインの安定性でいえば、同じく日本政府が借主となっている日本国債と同レベルでの 安定が期待でき、極めてリスクが低い投資です。

さらに、ローリスクでありながら、年利2～3％の借地料が得られ、なおかつ借地料は毎年緩やかに上昇を続けています。

爆発的な利益は得られないものの、数ある投資の中でも特に安定性に優れており、徐々に人気も高まってきています。

軍用地投資の優れたキャピタルゲインは景気の変動にも左右されない

軍用地は土地ですから、長期的に保有したところで経年劣化などが起こらず、資産価値が減少するリスクはありません。

また、軍用地が極めて優れているのは、 景気の変動に左右されないことです。

土地の価格が大暴落したバブル崩壊、あらゆる資産の価値が大暴落したリーマンショックなど、景気の大変動の時期にも軍用地価格は大きな影響を受けませんでした。

そもそも、なぜ景気の変動によって資産価値が左右されるのかといえば、 景気の変動が資産の安全性や需要に影響するからです。

景気が急激に悪化すれば、上場企業の業績が悪化したり、倒産のリスクが高まったりするため、株価が下がる前に売ろうとする人が急増し、株価の大暴落を引き起こすことを考えれば分かりやすいでしょう。

しかし、軍用地の価値は特殊な背景によって維持されています。

軍用地の価値を決めるのは、 軍用地を所有することによって得られる借地料の安定性です。

バブル崩壊やリーマンショックが起こったところで、米軍が撤退するわけではありませんし、借地料がなくなったり、減ったりするわけではありません。

このような景気の変動とは無関係に、米軍基地は存在し続け、借地料は支払われ続け、むしろ借地料は毎年増額を続けてきました。

だからこそ、 景気がいくら変動しようとも、軍用地の価値が暴落することはなく、資産価値は極めて安定しています。

さらに、軍用地の借地料が年々上昇していることや、近年では富裕層に注目されていることなどから、軍用地の価格は上昇を続けています。

このような流れは、今後も続くと考えられています。

資産価値が維持されるのは当然であり、むしろ資産価値が上昇しているのです。

インカムゲインが確定しているだけではなく、持てば持つほど価値が高まり、 売却の際にはキャピタルゲインも得られるのですから、軍用地投資が非常に優れていることが分かります。

まとめ

投資で得られるインカムゲインとキャピタルゲインの両面から考えると、ほとんどの投資が一長一短の特徴を持っています。

しかし、 軍用地投資はこの両面において優れています。

インカムゲインが安定して得られるだけではなく、「持てば持つほど資産価値があがる」という、非常に優れた性質を持っているのです。

安定した資産の形成を目指すならば、資産価値が減少せず、むしろどんどん上がっていく軍用地への投資を検討することをお勧めします。