軍用地投資はストレスフリー？滞納や空室のリスクがゼロである根拠とは

多くの投資では、ストレスを感じるものです。

株や仮想通貨などの ハイリスクな投資では、値動きに大きなストレスを感じるものですし、一般的な不動産投資でも、滞納や空室のリスクにストレスを感じます。

ローリスクな投資ではストレスが少ないですが、得られるリターンも少なく、投資効率の悪さがストレスになることが多いです。

そこで、 リスクでもリターンでもストレスがない軍用地投資をお勧めします。

本稿では、不動産投資の一種でありながら、滞納や空室のリスクがない軍用地投資について解説していきます。

一般的な不動産投資と軍用地投資の滞納リスクを比較

軍用地投資とは、主に沖縄で米軍や自衛隊が使用している軍用地を購入し、政府から借地料を受け取る投資のことです。

土地に投資するのですから、軍用地投資も不動産投資の一種であると言えます。

しかし、 軍用地投資は、一般的な不動産投資とは一線を画しています。

一般的な不動産投資で想定されるリスクがほとんどないため、 ミドルリスク・ミドルリターンと言われる不動産投資に対し、 軍用地投資はローリスク・ミドルリターンと言われるほどです。

例えば、一般的な不動産投資の大きなリスクとして、「 滞納リスク」が挙げられます。

これは、土地や建物の借主が、契約通りに賃料を支払わないというリスクです。

不動産投資での滞納リスクは深刻

滞納の原因には色々なものが考えられます。

まず、うっかり支払日を忘れていたり、旅行や出張に行っていたために支払いができなかったり、急に病気になったり、失業したりして、悪意のない滞納が発生する場合があります。

このような場合、借主に支払いの意思はあるため、それほど大きな問題になることはありません。

しかし中には、悪質な借主もいます。 そもそも支払う意思がないパターンです。

日本の法律では、 基本的には借主を保護する法律になっているため、滞納している借主が出た場合、非常に面倒なことになります。

長期にわたって滞納している借主に対しては、立ち退きを求めることになります。

話し合いで立ち退いてくれるならばいいのですが、そもそも支払うべきものを支払う意思がない悪質な入居者ですから、話し合いで立ち退いてくれるとは限りません。

その場合、立ち退きや滞納分の支払いを求めるためには、 法的手続きが必要となるため、手間もコストもかかります。

退去を求めるためには裁判をするのですから、弁護士に依頼しなければなりません。

弁護士費用をかけて勝訴しても、 入居者が居直って退去に応じない（応じられない）ことも多いです。

引っ越しには多くのお金がかかりますが、そのようなお金があれば滞納などしていなかったはずで、引っ越そうにも引っ越せない人も大勢いるのです。

その場合には、再度法的手続きを進めて強制執行に持ち込みますが、ここまでにかかる費用と時間は馬鹿になりません。

この流れを読めばわかるでしょうが、借主に支払い能力がないのですから、長期滞納分の賃料を全て支払ってもらうことは困難です。

最悪の場合、 夜逃げなどをされてしまうこともあり、そうなれば賃料を回収できる見込みはほとんどなくなります。

このため、一般的な不動産投資では、滞納リスクに備えるためにも、入居者の審査はある程度厳しく行う必要があります。

それでも、滞納が発生する可能性はなくならないため、滞納リスクにストレスを感じている大家は少なくありません。

軍用地の滞納リスクはまぎれもなくゼロ

これに対し、軍用地の滞納リスクはゼロです。

「極めて低い」というのではなく、まぎれもなく「ゼロ」なのです。

なぜ、軍用地の借地料が絶対に滞納されないのかと言えば、軍用地の借地料を支払っているのは日本政府であり、 日本政府は滞納によるトラブルを恐れているからです。

そもそも、なぜ軍用地が米軍などに提供されているのかと言えば、日米安保条約によって、沖縄の土地を基地用地として提供することが決められているからです。

したがって、日本政府はこの条約を反故にしないためにも、責任をもって軍用地を借り上げ、提供する必要があります。

もし、借地料の支払いをきちんと行うことなく、 滞納などしてしまえば、軍用地の所有者と間違いなくトラブルになります。

基地問題を騒いでいる勢力が、ここぞとばかりに気焔をあげるきっかけにもなり、ひいてはアメリカと日本の間で外交問題に発展する可能性も否定できません。

もちろん、国防の問題にもかかわってきますから、大きく捉えるならば沖縄県という限られた地域だけの問題ではなく、日本全土の安全の問題、アジア全体のパワーバランスの問題などにも関わってきます。

特に、昨今のアジア情勢を考えてみれば、北朝鮮や中国などの存在に警戒すべきであり、日本やアメリカの動きによってパワーバランスが保たれている部分が大きいです。

沖縄の米軍基地問題の延長で、このバランスが崩れて国際的な大問題に発展していく可能性があるのですから、 日本政府は何としてでも借地料を滞納するわけにはいきません。

軍用地の所有者にとっては、毎年の借地料がきちんと支払われるかどうかという問題に過ぎないのですが、日本政府にとってはこのような大きな問題を前提として、借地料の支払いに臨んでいます。

毎年の予算会議において、借地料の予算がしっかりと決められ、借地料の支払いは履行されています。

この 支払いが滞納に陥ったことはこれまで一度もなく、今後も滞納リスクはゼロと言い切って間違いないでしょう。

滞納リスクにストレスを感じることなど一切ありません。

一般的な不動産投資と軍用地投資の空室リスクを比較

次に、空室リスクを考えてみましょう。

空室リスクとは、投資した土地や建物の借り手が見つからないことです。

そうなれば、賃料収入も発生しないのですから、利回りは大幅に低下してしまいます。

もちろん、ローンを組んで投資していたならば、賃料収入がない中でローンの返済が発生するため、赤字になる可能性もあります。

不動産投資において空室リスクも深刻である

一般的な不動産投資では、空室は最大のリスクとして挙げられます。

上記の通り、賃料が発生するのは借り手がいてこそであり、空室であれば賃料は発生しません。

アパートやマンションで複数戸を運用する場合には、空室率が高まれば高まるほど利益は減っていき、赤字になることも増えます。

区分不動産に投資しているならば、入居者がいれば空室率0％、入居者がいなければ空室率100％となるため、ハイリスクな投資と言えるでしょう。

このリスクを下げるためには、空室リスクが低い、つまり入居者が望める好立地の物件を購入する必要があり、調査には手間がかかります。

また、 好立地の物件は価格も高く、リターンが低くなる傾向があります。

さらに、好立地の物件を手に入れて空室リスクを抑えたとしても、その状況が永遠に続くことはありません。

周辺環境が変われば需要も変わり、空室リスクが高まることもあります。

また、経年と共に物件の老朽化や陳腐化が進めば、やはり空室リスクは高まります。

空室リスクを低く抑えるためには、普段から維持管理にコストをかける必要があるほか、リフォームやリノベーション、修繕による外観の改善などにお金を掛ける必要があります。

この時、 判断を誤れば投資効率を大幅に引き下げることにもなりかねません。

空室リスクが高いことは、単に空室による収益性の低下だけではなく、 他のリスクも誘因します。

例えば、 賃料下落のリスクが発生します。

空室を埋めるためには、入居しても良いと思われる条件を整えていく必要がありますが、そのために最も効果的なのは賃料を引き下げることです。

つまり、空室リスクが高まったことによって、家賃下落も引き起こされ、投資効率はさらに低下するのです。

さらに、安い家賃の物件には質の悪い入居者が集まる傾向があり、滞納リスクも高まってしまいます。

空室リスクによって、 家賃下落リスクと滞納リスクが上昇してしまうのです。

このように、一般の不動産投資においては、空室リスクは非常に大きなリスクです。

空室リスクを抑えるため、空室を埋めるために、多くの投資家が頭を悩ませ、ストレスを感じています。

軍用地は日本政府が借り上げてくれるので空室リスクはほぼゼロ

一般の不動産投資に対し、軍用地の空室リスクはほぼゼロです。

なぜならば、すでにお話しした通り、日本政府が必ず借り上げてくれるからです。

そのため、軍用地を買ったものの、借りてもらえずに借地料がもらえないということはあり得ません。

なぜ、空室リスクが”ほぼ”ゼロなのかといえば、 将来的に空室リスクが発生する可能性があるためです。

沖縄の軍事基地は、移動されたり返還されたりする可能性があり、所有している土地がその対象に含まれた場合には軍用地ではなくなり、借り上げもされなくなります。

ただし、 このリスクはほとんど気にする必要がありません。

なぜ、日本における米軍基地のほとんどが沖縄に集中しているのかと言えば、地政学的に考えて、それだけ沖縄が好条件だからです。

米軍は、朝鮮戦争やベトナム戦争の際に、沖縄を最大の拠点としました。

沖縄を作戦の拠点とすることで、東南アジア全体のほかに、台湾や韓国、中国などをカバーすることができるため、 米軍にとって必要不可欠なのです。

さらに、沖縄は自然災害のリスクも少ないことから、米軍にとってはこの上なく好都合な条件がそろっています。

アジア情勢が緊迫している昨今では、ますます沖縄の重要性は高まっています。

米軍基地に対する反対の声も非常に多いですが、米軍が沖縄を手放すことはまず考えられません。

日本としても、沖縄に米軍が進駐していることによって、 国防に大きなプラスになっていることは間違いないですから、沖縄の軍用地が軍用地でなくなり、空室になるリスクはほとんどないと言ってよいでしょう。

可能性はゼロではないとしても、 限りなくゼロに近く、空室リスクにストレスを感じることもないのです。

まとめ

本稿では、一般的な不動産投資で大きなストレスになる滞納リスクや空室リスクについて解説していきました。

一般的な不動産投資では、滞納リスクや空室リスクを無視することは不可能であり、このリスクによって投資に失敗する人も多いです。

しかし、軍用地投資ではこれらのリスクとほぼ無縁であり、ストレスを感じることなく、のんびりと借地料を受け取り続けることができます。

投資にはストレスがつきものですが、軍用地投資ではそれがないのです。皆さんも、軍用地に投資して、ストレスフリーな資産運用をしてみてはいかがでしょうか。