2019年4月29日

沖縄の不動産価格はどこまで上がる？投資家の購買力から考える

沖縄不動産投資

不動産投資に適している環境から投資人気が高まっていること、観光客の爆発的な増加に伴ってリゾート開発が進んでいることなどにより、ここ数年で沖縄の不動産価格は大きく上昇しています。

このため、買った直後に不動産バブルがはじけて大損するのではないか、あるいはまだまだ上がるならば買ってもいいかもしれないなど、色々な考え方や迷いがあるでしょう。

そこで本稿では、 沖縄の不動産価格が今後どうなっていくか、投資家の購買力から考える方法を解説していきます。

不動産価格は売り手と買い手の立場や関係で決まる

沖縄の不動産価格が今後どうなっていくか、それを知るためには、不動産の価格がどのように決められているのかを知る必要があります。

沖縄で不動産を買うならば、新築の分譲マンションを買う、中古の区分マンションを買う、中古の一棟アパートを買うなど、いくつかの方法が考えられます。

実需向けの物件もあれば、投資向けの物件もありますが、これらはどちらも売り手と買い手の立場や関係から考えて、合理的な価格が決められる仕組みになっています。

実需向けの新築分譲マンションの価格の考え方

新築の分譲マンションは、不動産投資で注目される以前の沖縄では、それほど多いものではありませんでした。

しかし、ここ数年で分譲マンションの数はかなり多くなっており、主に実需向けの物件として取引されています。

これから沖縄不動産投資を始める人の中には、こういった分譲マンションを買って沖縄に移住することを見据えている人もいます。

実需向けとして販売されている分譲マンションも、沖縄では価格が上昇を続けている印象があります。

これは、沖縄県の地価が高騰していることから、ある程度は仕方のない流れといえます。

沖縄県の地価は、全国的に見ても大きく値上がりしており、たびたびメディアに取りあげられているほどです。

地価が高騰すれば、土地の仕入れは難しくなります。

沖縄県は資材の運搬コストも高くつきますし、職人や建築業者も多くない土地柄ですから、新築のためのコストが高くなってしまいます。

製造原価が上ったとき、その負担は販売価格に反映されます。

だからこそ、沖縄では分譲マンションの価格も上がっているのです。

住宅ローンの返済可能額で考える

とはいえ、どこまでも上がり続けるわけではありません。

なぜならば、実需向けの物件を買う人の多くは投資を目的としておらず、居住目的で買おうとしているのであって、住宅ローンで購入した場合の返済原資は給料になるからです。

沖縄県の県民所得は全国で最も低く、経済成長率が高いとはいえ、それが給料に反映されるまでにはある程度の時間を要します。

実際、沖縄県の毎月勤労統計調査を見てみると、県内の5人以上の事業所の平均賃金は、2013年の24万2194円から2018年には24万4775円への増加にとどまっています。1％程度の上昇にすぎません。

しかし、那覇市の住宅地の地価は2014年比で20％以上の上昇となっており、所得の上昇率と地価の上昇率が大きく乖離しています。

売り手としては、地価の上昇を吸収するために売値を上げたいでしょうが、そのために物件価格が一方的に上昇していけば、多くの人が買えなくなってしまうのは当然のことです。

住宅ローンが組めるかどうかの基準は、一般的なサラリーマンの平均的な所得から考えて、返済可能かどうかを基準とします。

いくら土地や建築コストが高騰しているからと言って、20％、30％と上がっていけばローン返済は不可能となり、住宅ローンは組めなくなり、買えなくなってしまいます。

そのため、 実需向けの分譲マンションの価格は、 上昇しても10～20％くらいの場合が多く、デベロッパーも室内設備のグレードを下げたり、専有面積を縮小したりすることによって、できるだけ価格が上がりすぎないように調整しています。

市場が過熱している場合には、このような原理を無視した高騰が起こることもあります。しかし、それはあくまでも一時的なことです。

売り手の事情はさておき、売れない価格で売ろうとしても無理があるので、そのような価格帯へと上昇することがあっても、やがて価格は下がっていくのが市場の原理です。

したがって、実需向けの分譲マンションを買おうと思っているならば、沖縄県のサラリーマンの平均的な年収から考えて、住宅ローンを無理なく組める価格であるかどうかを基準に考える必要があります。

住宅ローンでシミュレーションしてみよう

2017年の沖縄県の 平均年収は366万1900円となっています。

この年収の場合に、35年の固定金利1.2％、返済負担率を30％として、住宅ローンで借りられる金額を試算してみると、3136万円という結果となります（住宅保証機構のシミュレーション）。

県外移住者からの実需や投資としての需要などにより、このような本来の価格から大幅に上昇することもあり得ないとは言えません。

しかし、そのような場合にも、やがてはこの価格帯へと戻ってくるのが普通であり、焦って購入すれば高値掴みになる可能性が高いです。

実需向けの分譲マンションを購入するならば、この考え方によって妥当な価格かどうか、高すぎるのか、まだ値上がりしそうなのかを考えていく必要があります。

投資向けの中古物件の価格について

では、実需を対象としない投資向けの物件、例えば中古区分マンションや中古一棟アパートなどはどうでしょうか。

このような物件も、取引価格も上昇を続けている感があります。

しかし、投資向けの中古物件も、やはり買い手と売り手の立場や関係から、合理的な価格になっていくものです。

地価や家賃、賃貸需要や投資人気が高まっている沖縄では、中古物件の価格がどんどん上がっていますが、これは高く買ってもよいと考えている投資家がいるためです。

そう考える理由は、高く買ったとしても安定した収益が期待できるからです。

しかし、 不動産投資における収益はインカムゲインが中心です。

このため、物件価格が上昇するとしても、完全なバブル相場にならない限り、利回りが極端に低くなる価格になるとは考えにくいです。

この時、物件価格の上限となるのは、その物件の収益性から考えて、表面利回りが6％になる価格です。

なぜ表面利回り6％かと言えば、中古物件を購入する投資家は借入金利2％前後のアパートローンを利用して購入するからです。

もし、表面利回り6％を切ってしまえば、税引き後のキャッシュフローが赤字になる可能性が高まり、そうならないためには頭金を増やす必要があるため、簡単には購入できなくなってしまうのです。

まともな買い方で赤字になってしまうならば、その物件を買う理由はなくなってしまいます。

また、多額の頭金が必要になれば、 銀行融資でレバレッジを掛けられる、不動産投資の魅力が大きく損なわれてしまいます。

投資用の中古物件の本来の価格は、このように考えるべきです。購入を検討している物件の価格から表面利回りを計算し、採算性を基準に妥当・高すぎる（今後値下がりする）・安すぎる（まだ値上がりする）を考えてください。

家賃上昇との兼ね合い

もっとも、沖縄県の人口はまだまだ増える、家賃もまだまだ上がる、物件自体もまだまだ値上がりすると考える投資家が多ければ、このような「採算が取れるかどうか」の基準を飛び越えて購入に動く投資家が増え、物件価格はどんどん上がっていくことになります。

近年の沖縄不動産の家賃は、順調に上昇を続けています。

この流れが続くならば、現在の家賃では採算が取れない物件でも、将来的には採算が取れるようになるともいえます。

これを期待して購入する投資家もいないわけではなく、将来的な家賃での利回り水準まで、物件価格が上昇していく余地があります。

しかし、そもそも不動産投資というものは、採算が取れるという確信があって購入するものであり、家賃や物件価格の上昇に期待して購入する、投機性の高いやり方は適していません。

これは、バブル崩壊やサブプライム危機などからも明らかであり、そのようなハイリスクな投資をする人は少ないのです。

高い？安い？シミュレーションしてみる

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では、投資を検討している中古物件が、ここ数年で大きく値上がりしている場合、その物件の価格が妥当であるかどうかを簡単にシミュレーションし、具体的な考え方を示してみようと思います。

2019年3月20日の琉球新報では、沖縄県の地価上昇に関する記事において、

県宅地建物取引業協会の知念聡会長は「全国から沖縄に乗り出してきている。5年前に3千万円程度だった物件が、今では5千万円になっている」と変化を実感している。

とあります。

そこで、2014年時点で、

物件価格：3000万円

戸数：6戸
間取り：1K
月額家賃：4万円（満室時の年間家賃288万円、表面利回り9.6％）

という条件であった物件が、5年後の2018年には5000万円になっていたとすれば、この物件価格はどのように判断できるでしょうか。

そのままの条件で考えた場合の表面利回りは5.76％となり、6％を下回ってしまいます。

したがって、家賃が4万円のままである、あるいは下落している場合には、物件価格はやや高いと考えることができます。

しかし、沖縄県では家賃の上昇が続いています。

沖縄県全体の平均家賃推移をみると、1Kの間取りでは、2009年から2017年までの間に年間平均2.22％上昇しています。

これをもとに、2014年での家賃4万円を起点として2018年の家賃を計算すると、4万3672円となります。

月額家賃を4万3672円とした場合には、年間家賃は314万4384円、表面利回りは約6.3％となり、それなりの採算性を見込むことができ、投資しても良いという判断もできます。

別の見方をすれば、この物件が表面利回り6％を維持するためには、

月額家賃4万3672円の場合→上限価格は5240万6400円以下でなければならない
物件価格が5000万円の場合→月額家賃は4万1667円以上でなければならない

と考えることができます。

このように、採算性を基準とした適正価格によって考えることで、その不動産の適正価格がいくらか、現在の価格からどれくらい値上がりあるいは値下がりするかを予測できます。値上がりが続く沖縄不動産投資では、この感覚で購入を検討することが重要です。

まとめ

沖縄不動産投資では、新築分譲マンションでも、中古物件でも、価格がどんどん上がっています。

家賃が上がっていること、地価が上っていることなどから、このような上昇はある程度納得できるものですが、どこまでの値上がりならば妥当といえるのか、その基準となる考え方を身に着けておくことが大切です。

これは難しいものではなく、不動産投資の原理に沿って考えていくと理解できるものです。ぜひ、冷静な判断によって、高値掴みを避けてほしいと思います。