県外の人にもおすすめ！沖縄不動産がリスクヘッジになる２つの理由

全国的に、人口の減少や経済成長の鈍化が問題となっています。これにより、不動産投資のリスクも高まっています。

今後の不動産投資を考えていく上では、将来性を見込める地域を積極的に検討し、分散投資によるリスクヘッジを図る必要があります。

その投資先として最も有望なのが、人口や経済成長で安定した成長が続く沖縄県です。

本稿では、 沖縄不動産をリスクヘッジに活用する観点について解説していきます。

日本の不動産投資は厳しくなる

日本の不動産は、世界的に見ても投資環境が良いとされています。その理由には、

• アパートローンの金利が低いこと
• 家賃が高めであること

の二点が挙げられます。

日本のアパートローンの金利は、銀行の規模によっても金利の水準は異なるものの、おおむね2～3％程度で借りることができます。住宅ローンとなればもっと低い金利で借りることができ、 先進国の中でも低い水準となっています。

これは、銀行の設定する金利は、国の政策金利に伴って変化するため、金融緩和による低金利政策がとられている日本では、アパートローンの借入金利も低くなるのです。

借入金利が低くなれば、支払利息による資金繰りへの圧迫も軽減されるため、不動産投資でも利益を確保しやすくなります。

日本の賃貸不動産における家賃収入は、アパートローンの金利の割には高値で推移しているため、投資環境は良好とされているのです。

しかし、 このような状況はいつまでも続くとは思えません。
なぜならば、今後の日本では人口減少の影響を受け、地域ごとの賃貸需要に大きな格差が出てくるからです。

現在は、安定した賃貸経営ができる地域でも、10年後は苦戦している可能性も十分に考えられます。

人口の減少は、空室率にダイレクトな影響を与えます。

空室を埋めるための、最も手早い方法は家賃の引き下げですから、人口の減少が激しい地域では家賃の下落も早くなります。

その中で、家賃を下げることなく巧みに入居者を確保できる、一部の物件だけが儲けられる構造になっていくでしょう。

そうなってしまえば、 個人投資家が不動産投資で生き抜くことは困難となります。

2017年以降、アパートローンの借入れは厳しくなっており、個人投資家が生き抜くための資金の確保が困難になっています。

しかも、人口減に伴う家賃下落のリスクも高まっているため、安心して不動産投資を続けられるエリアは少なくなっていくはずです。

得意なエリア+αで分散投資

不動産投資に成功するためには、いくつか重要なポイントがあります。

今後、地域ごとの格差が広がっていくため、よりよいエリアでの投資を狙っていくことは重要ですが、これもやり方次第では失敗のリスクを高めます。

投資環境が悪くなるとは言っても、状況は様々です。例えば、

• そのエリアでの新規参入が極めて厳しくなる
• そのエリアで不動産投資を継続することが難しくなる（撤退を迫られる）
• そのエリアでの不動産投資そのものが難しくなる

などの違いがあるでしょう。

人口減少によって不動産投資が難しくなる場合、多くがこんなパターンでしょう。

いくら人口が減少すると言っても、そのエリアで実際に暮らしている人がいる限り、賃貸需要はあります。

その賃貸需要を誰が担うかという問題であって、不動産投資が極端に厳しくなる人もいれば、その流れの中でライバルが淘汰されることで、投資環境が良くなる人もいるはずです。

したがって、自分がこれまで投資してきたエリアが、今後人口減少のあおりを受け、投資環境が悪くなっていくとしても、 撤退は慎重に考えるべきです。

そのエリアは、自分にとってのホームグラウンドであり、地域の事情に精通しており、地元の金融機関や不動産業者とのパイプもあるかもしれません。

新規参入は難しいでしょうが、 得意なエリアで粘り強く続けていくことで、安定した収益を期待できるかも知れません。

少なくとも、簡単に撤退するには惜しく、下手に新天地に移るという選択がハイリスクになることは間違いありません。

安定した地域でリスクヘッジを図る

そこで重要となる考え方が、

• これから不動産投資を始める人は、今後、投資環境が悪化していく地域を避け、将来性のあるエリアで始める
• ・すでに不動産投資をやっている人は、得意なエリアで保守的に（積極的には展開していかない）不動産投資を続け、新規の投資を将来性のあるエリアに振り分けていく

という考え方です。

これまで投資してきた、得意なエリアにしがみついているだけでは、将来的な安定性は期待できないかもしれません。

また、将来的な悪化が見込まれる地域では、積極的な投資も難しいでしょう。そこで、リスクヘッジのために新天地を求めるという考え方です。

資産を全て限られたものに集中させておくこと、例えば預金に集中させる（日本円だけで持っておく）、日本の株式だけで持っておくといった状態は危険です。

分散投資は資産運用の基本であり、日本円だけではなく外貨を持っておく、日本株だけではなく海外の株も持っておくなど、 資産を分散することでリスクを下げることができます。

不動産にしても、得意な地域の不動産に集中させておくことは、ハイリスクな選択です。その地域が自然災害の被害を受ければ、資産の大部分を失うことになるかもしれません。

その地域で人口の減少が続く場合にも、長期的な利益が大きく損なわれる可能性が高いです。

そこで、得意な地域の不動産を手堅い資産として運用しつつ、さらに将来性の見込める別地域の不動産に投資することで、分散投資していく必要があります。

沖縄不動産がリスクヘッジになる

具体的には、今後人口が増えていく地域、経済的に成長していく地域を選ぶことが大切です。

沖縄不動産がリスクヘッジになる理由：人口推移

人口が増えることによって、賃貸需要は高まるため、不動産投資に有利であることはよくわかるでしょう。

では、今後人口が安定して推移する地域はどこかと言えば、国立社会保障・人口問題研究所の将来人口推計データによれば、以下のようになっています。

これは、2015年から2045年までの人口推計について、2015年を基準として、各都道府県の人口増減率をまとめたデータです。

これを見れば、1位が東京都、 2位が沖縄県となっていることが分かり、2045年までほぼ人口に変化がなく、不動産投資環境が安定している可能性も高いことが分かります。

首都圏三県である千葉県、埼玉県、神奈川県でさえ人口減少は著しく、大都市圏を擁する大阪府、福岡県、愛知県、宮城県などの人口も大きく減少するとみられるため、今後の不動産投資では手を出しにくいエリアと言えるでしょう。

沖縄不動産がリスクヘッジになる理由：経済成長率

したがって、不動産投資の新天地を求めるならば、東京都か沖縄県となるわけですが、両者の人口増減率は大差ありません。そこで注目すべきは、経済成長率です。

そのエリアの投資環境は、人口増加率と経済成長率によって左右されます。

人口増加率が高い、つまり人口が着実に増加している地域では、人口が増えた分だけその地域の経済は発展し、地価や家賃が上がり、不動産投資環境は良くなることが期待できます。

しかし、2045年時点での東京都と沖縄県では人口増加率が0％に近くなっており、今後は徐々に人口増加率が0％付近へと近づいていき、人口増加による経済発展が見込めなくなります。

そこで重要となるのが、経済成長率を高めること、つまり人口増加による量的な経済発展ではなく、 経済成長率を高めることによる質的な経済発展を期待する必要があるのです。

経済成長率を見たとき、ほとんどの都道府県で経済成長率が鈍化しているのに対し、沖縄県ではかなりの経済成長を見せています。このことは、以下の表からも明らかです。

2000年から2020年までの間、20％以上の経済成長となっているのは千葉県、山梨県、愛知県、三重県、滋賀県、沖縄県の7県です。

最も高い成長率を見せたのは三重県であり、沖縄県は第2位となっています。

しかし、三重県の経済成長率は、2000年から2010年までの10年間で年率2.2％という高い成長率を見せたものの、その後の10年間での年間成長率は0.5％へと落ち込み、成長が鈍化していることが分かります。

一方、沖縄県の経済成長率は、 直近の20年間で安定して年率1％以上の経済成長率をたたき出しています。

沖縄県の観光産業が経済に大きな影響を与える

この背景には、沖縄県における外国人観光客数の驚異的な伸びがあるでしょう。

沖縄県では、2017年には外国人観光客数でハワイを上回っており、このような盛り上がりが県内の経済に与える影響も非常に大きいものがあります。

具体的には、以下の表を見れば一目瞭然でしょう（公表されていないデータは空欄となっています）。

この表のように、沖縄県の外国人観光客数は、 2008年から10年間で1000％以上の伸びを見せています。

国内全体においても、外国人観光客数は大きく伸びていると言われますが、それとは比べ物にならないほどの伸び率です。

リーマンショックの影響を受けた2009年、また東日本大震災が起こった2011年を見ても、日本国内では外国人観光客数が大きく落ち込んでいるのに対し、沖縄県では着実に伸びています。

両者の増加率をグラフで比較してみると、以下のようになります。

沖縄経済は、観光サービス産業が大きな割合を示していることから、外国人観光客数の変化が県民所得や経済成長率に与える影響も大きいです。

外国人観光客数・県民所得・県内総生産の相関係数（それぞれの要素の相関性の強さ）を見ても、以下のように非常に強い相関性を見せています。

相関係数の値が0.7以上であれば、強い正の相関であるとされます。

沖縄県における外国人観光客数・県民所得・県内総生産の関係は、1にかなり近い相関係数を示しており、 外国人観光客数が増えれば沖縄県は経済的に大きく成長していくことが分かります。

沖縄県では、観光産業に力を入れており、今後も外国人観光客の人数や消費が増加していくと考えられます。これにより、沖縄不動産投資の環境もよくなる可能性が高いです。

実際、沖縄県ではリゾート開発が盛んにおこなわれ、地価の上昇が続いています。

県民所得も高まっており、個人の支払い能力が高まれば、家賃が高くなっていく、あるいは下がりにくくなっていくでしょう。

沖縄不動産でリスクヘッジを

以上のことから、東京都と沖縄県は将来的な人口の安定感では大差ないものの、今後の経済成長によるメリットでは、圧倒的に沖縄のほうが期待できます。

経済成長が続くことで、家賃が下がりにくくなったり、あるいは上がったり、地価が上ったりすれば、売却の際に多額のキャピタルゲインが得られる可能性も高いです。

したがって、複数エリアの不動産に分散投資するならば、沖縄県の不動産が最適だと言えます。

まとめ

人口減少が続いている日本において、今後、不動産投資環境は徐々に悪化していきます。

これからの不動産投資では、得意な地域で手堅い投資をするだけではリスクが高いため、将来的な安定性が見込める地域に分散投資し、リスクヘッジを図ることが重要です。

その意味において、長期にわたって人口が安定し、経済成長も続く沖縄県は、これからの投資先としては非常に有望です。

地元以外のエリアで不動産投資を検討している人は、ぜひ沖縄県に投資してみることをおすすめします。