需給バランスに注目すべき理由。沖縄不動産投資のメリットをムダにしない為には

沖縄不動産投資のメリットは、 「長期的に安定した収益が期待できること」です。

今の沖縄不動産市場を見れば、家賃や地価が上昇を続けており、このような上昇を期待して投資する人もいます。

しかし、あくまでも長期安定収入をメリットと考えるならば、いずれは需給バランスが適正化していくことを見据えて、投資していくことが大切です。

本稿では、 沖縄不動産投資における需給バランスの考え方について解説していきます。

物件価格や家賃の下落は起こる？

沖縄不動産投資の最大の魅力は、今後も長期的に人口増加や経済成長が続くことです。

これによって、不動産の価格や家賃が上がっているのですが、これから沖縄不動産投資を始める人の中には、今後もこの流れが続くのか、 いずれ物件価格や家賃が下落し、損失になるのではないかと心配する人もいるでしょう。

この問題を考えるには、上昇を続けている沖縄不動産の 物件価格や家賃が下落するとき、それはいったいどんな状況であるかを考える必要があります。

不動産価格に影響を与える要因と言えば、主に人口の増減と経済成長が挙げられます。これらの影響によって物件価格や家賃が上がっている現状を理解し、下がった場合の状況を想定することができます。

沖縄の人口はどうなる？人口増減について考える

沖縄県の人口は、長期的に増加を続けるとされています。これは予測ではありますが、コーホート要因法という確立された方法によって算出され予測ですから、ある程度信頼できるものです。

人口が増加した場合、賃貸需要も増加します。賃貸需要が増加すれば賃貸物件が不足し、家賃が上昇していきます。稼働率も高いレベルで維持され、安定した収益が期待でき、収益性の高さから物件の売値も高くなります。

また、需要に応えるために、新築の賃貸物件が供給されるようになります。これも、平均的な家賃を押し上げる要因となり、地価の上昇にもつながります。

したがって、人口が増えていくという正確性の高いデータから、今後も家賃や物件価格、地価が上昇していくと考えるのが自然です。

ほとんどの都道府県で人口減少が続き、儲かる物件と儲からない物件の格差が広がっていることを考えると、 非常に大きなメリットだと言えます。

沖縄の経済成長について考える

経済成長も無視できない要素です。

沖縄県の観光産業の盛り上がりなどを見ると、 今後も経済成長が続くと考えられます。

これにより、県民所得が増えていけば、家賃水準が上がっていくのが普通ですし、リゾート開発などによる商業的な開発によって、地価は上昇していくと考えてよいでしょう。

物件の価値を評価するとき、土地と建物の価値の合計で評価します。このため、 地価が上昇すれば物件価格も高くなって当然であり、この流れによって今後も地価と物件価格の上昇が期待できます。

また、県民所得の上昇だけではなく、地価と物件価格が上昇すれば、オーナーが利回りを維持するべく家賃の引き上げを図るため、これも家賃が上がるきっかけとなります。

以上のような影響により、近年の沖縄県では物件価格や家賃が上昇しているのです。

物件価格や家賃が下落する状況

注意すべきなのは、人口増加や経済成長が永遠に続くものではなく、変動率も一定していないことです。

人口増加が長期的に続くとは言っても、人口増加率が毎年同じわけではありません。

また、人口増加によって賃貸需要が増加しても、それを供給が上回れば需要は満たされます。その場合、 人口と賃貸需要が増加しているにもかかわらず、家賃は下がることになります。

また、経済成長によって地価は上昇しますが、あまりに高くなりすぎてしまうと、経済成長は鈍化します。開発のために土地を取得しようにもコストがかかりすぎ、積極的な経済活動ができなくなるからです。

そうなれば、 賃貸物件の収益性は下がり、物件の価値の一部である地価も下がるため、物件価格も下落していきます。

注目すべきは「需給バランス」需給と供給のバランスが重要！

したがって、沖縄不動産の物件価格や家賃の今後を占うにあたり、 注目すべきは需給バランスです。需給バランス、つまり 賃貸物件の需要と供給のバランスを見ることが重要です。

賃貸物件の需要を知るためには、沖縄県全体あるいは自分の投資しているエリアで、 人口や世帯がどれくらい増加していくか、 賃貸物件を必要とする世帯がどれくらい増加していくかを把握したうえで投資を検討し、なおかつ 投資期間中も動向をチェックしておくことが大切です。

供給については、 沖縄県全体と自分の投資エリアで、新築の賃貸物件がどれくらい増加しているかを把握しておくのが良いでしょう。

沖縄県全体における世帯数と、その中でも貸家に住む世帯数の増減は、以下のように予測されています。貸家に住む世帯数の増減は、賃貸需要に直結する情報となるため、特に重要です。

これは一般財団法人南西地域産業活性化センターの推計ですが、この情報を見れば、今後も沖縄県の賃貸需要は堅調に伸びていくと考えられます。

注意すべきは、賃貸需要が堅調に伸びていくとしても、供給がそれを上回ったときです。 いくら需要が伸びていても、供給が上回って伸びていけば、 やがて供給過剰に陥って需給バランスが壊れます。

現在は、需要が供給を上回っているからこそ、家賃や地価が高まり、物件価格も上がっているのですが、需要の増加率を供給の増加率が上回れば、需要と供給のギャップが徐々に狭くなり、やがて需要が飽和し、供給過剰に陥ると考えられます。

供給については、今後の推計データがありません。2017年における、新築賃貸物件の着工件数は1万1085件となっており、過去20年の平均着工件数は8942件です。

仮に、過去20年での平均的なペースで新築物件が増えていけば、貸家に住む世帯数の増加率を新築賃貸物件の増加率が上回り、 数年のうちに供給過剰に陥ると考えることができます。

沖縄の不動産が供給過剰になる可能性は低い

もっとも、新築が増えすぎて供給過剰になるとは考えにくいです。「過去20年での平均的なペースで新築物件が増えていけば」という仮定で話していますが、 そのような単純な結果になる可能性は極めて低いでしょう。

新築物件の増減は、需要の増減と強い相関性があり、需要を無視して供給だけが暴走することは、基本的にはありえません。 これ以上建てても採算性が低いとわかっていれば、新築件数は減っていくのが普通です。

札幌市が良い例ですが、供給が暴走した結果、供給過剰に陥ったケースもないわけではありません。

また、アパートローンが簡単に出ていた数年前、土地を持て余している農家などをデベロッパーが説得し、採算性の低い賃貸物件をどんどん新築させた結果、供給過剰になった地域も見られます。

しかし、沖縄県は土地が狭く、地価も高いことから、札幌市や土地を持て余した地域のように、新築物件が増えすぎるとは考えにくいです。新築件数は徐々に落ち着いてくると思います。

供給過剰に備えて投資の成果に差をつけましょう

しかし、不動産投資では、様々なリスクを想定して、長期的に安定した収益を確保することが大切です。供給過剰の可能性が低い沖縄不動産でも、供給過剰に備えておくに越したことはありません。

供給過剰になれば、空室率が高まる、家賃が下がるなどの影響から、物件の収益性が低くなります。

それを防ぐためには、 投資段階で競争力の高い物件を購入したり、設備投資によって差別化を図ったりする必要があるでしょう。

供給不足が緩和していくほど、あるいは供給過剰になった場合には、 売り手市場から買い手市場へとシフトしていきます。入居者側から選ばれる物件であるために、様々な対処が求められていきます。

そのような状況になるのはまだ先のことと思われますが、いずれそうなる可能性を踏まえて投資するかどうかによって、 長期的な成果に大きな差が表れるでしょう。何も準備していない投資家が、淘汰される時代が来るかもしれません。

だからこそ、需給バランスの動向は細かくチェックしておくことが大切です。

まとめ

不動産市場の原則から考えれば、供給不足のエリアでは家賃が上り、新築が増えて地価や物件価格も高まり、供給過剰のエリアでは家賃が下がり、新築が増えにくく地価や物件価格も落ち着いて推移します。

その流れの中で、徐々に需給のアンバランスが解消されていきます。

この原則から考えると、沖縄不動産市場でも、需給バランスが徐々に整うと考えるのが自然です。

供給過剰に陥る危険性は低いものの、現在のような供給不足がいつまでも続くとは考えず、需給バランスに即した投資を心掛けることが大切です。