転出入率と自然増加率をみれば沖縄不動産投資のメリットは明らかです

人口の増減は、賃貸需要の増減に大きな影響を及ぼします。そのため、不動産投資では 将来的な人口推移を見据えることによって、 低リスクで安定した収益が得られるようになります。

では、人口はどうして増えたり減ったりするのでしょうか。それは主に転出入と自然増減によるものです。

これらの要素をしっかり分析することで、「 現時点でリスクが高いエリア・今後リスクが高まるエリア・今後も安定した収益が期待できるエリア」などを、詳しく把握することができます。

本稿では、転出入率と自然増加率から、沖縄不動産投資の魅力を解説していきます。

長期スパンで投資するなら人口の推移を考えるべき

不動産投資は、中長期的に取り組むべき投資です。

不動産の売却益に課せられる譲渡所得税は、物件の所有期間が5年以下の場合には約40％もの高い税率を課せられます。ですが、 所有期間が5年超の場合には約20％に半減します。

このため、短期間の売却によって大きな利益を見込める特殊な場合を除き、 不動産投資は中長期にわたって賃貸経営を続け、利益を得ていくことになります。

投資期間の長さは、投資判断を左右するほどの重要な要素です。

長期間にわたって投資するからこそ、将来的に苦戦を強いられる可能性が高い投資は避けなければなりません。

将来的に 安定した収益が得られる可能性が高い投資をすべきなのです。

そのような判断のために、不動産投資で必ず考慮すべき情報は、人口の推移です。

人口が減少すれば賃貸需要も小さくなり、空室リスクが高まり、不動産投資が難しくなります。

に、人口が増加すれば賃貸需要も大きくなり、空室リスクは低くなり、不動産投資は容易となります。

日本では、すでに人口の減少が始まっており、2015年から2045年までの30年間で、2 0％以上も減少すると予測されています。

このため、日本の多くのエリアでは、長期的に不動産投資の環境が悪化する可能性が高く、「人口が減っていく日本では、不動産投資が徐々に難しくなっていく」とも言われています。

このような警鐘は、かなり的を射ていると思います。

しかし、日本のすべてのエリアで例外なく人口が減少しているわけではなく、一部には長期的に人口が増加したり、ほとんど変わらない地域もあります。

そのような地域に投資すれば、長期間にわたってリスクが高まる可能性は低く、安定した収益が期待できます。

人口を左右する２つの要素とは

これからの不動産投資では、人口の増減をよく分析したうえで取り組むことが重要です。

では、人口の増減は何によって左右されるのかと言えば、以下のような要素によって左右されます。

• 転出入者率
• 自然増減率

これらの要素について解説していきます。

転出入者率

転出入者率とは、他の地域へと出ていく転出者と、他の地域から入ってくる転入者の比率のことです。

転入者よりも転出者が多ければ、その地域の人口は減っていきます。逆に、転出者よりも転入者が多ければ、人口は増えます。

このため、 転出者よりも転入者が多いことによって、人口の流入が見込める地域が、不動産投資に適していると言えます。

自然増減率

人口の自然増減率も大きく影響します。自然増減率とは、自然的に増減することです。

転出入による人口の増減は、例えば政府や自治体が移住を奨励することによって増減率を左右できる可能性もあり、自然的な増減とは言えません。

しかし、 出産による人口の増加や、 死亡による人口の減少は、転出入よりもかなり自然な形に近い増減を示します。

もちろん、戦争・宗教・経済・行政などの影響によって、出生率や死亡率が左右されることもあります。しかし、それらがなくても人間の自然的な営みの中で出生や死亡が起こり、人口は自然的に増減します。

出生率が死亡率よりも高ければ、死亡による人口減少よりも出産による人口増加のほうが多くなり、人口は増加します。逆に、死亡率が出生率よりも高ければ、人口は減少します。

基本的に、人口の増減は転出入者率と自然増減率によって左右されます。すなわち、以下のように考える事ができます。

• 転出入者率がプラス（転入者のほうが多い）であり、自然増減率もプラス（出生率のほうが高い）である
• どちらか一方がマイナスであるものの、残る一方がそのマイナス以上にプラスである

→人口増加

• 転出入者率がマイナス（転出入のほうが多い）であり、自然増減率もマイナス（死亡率のほうが高い）である
• どちらか一方がプラスであるものの、残る一方がそのプラス以上にマイナスである

→人口減少

転出入者率と自然増減率のウエイトは？

ところで、転出入者率と自然増減率は、どちらがより人口増減に大きく影響するのでしょうか。

それを探るべく、具体的なデータを見てみましょう。

2018年における、転出入者率と自然増減率、そして人口増減率に関するデータをまとめてみました。

この表を見てみると、転出入者率と自然増減率が人口に与える影響がよくわかります。

前年比で最も人口の増加率が高かった都道府県は東京都であり、7.3％の増加となっています。

自然増減率は軽微なマイナスとなっていますが、転入者が転出者を大きく上回っており、転出入者率は+0.54％となっています。

これが、大幅な人口増加につながったことが分かります。

東京都は日本の首都であり、経済的に最も発展しています。だからこそ、地方から東京都に移り住んで働く人も多く、 人口は長期的に増加すると予測されています。

一都三県として括られる東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県は、不動産投資に向いていると言われます。実際、転出入者率を見てみると、埼玉県・神奈川県・千葉県の三県が東京都に続いています。

しかし、三県の自然増減率は東京都よりも低くなっており、これが人口増減率の足を引っ張る結果となっています。

さらに転出入者率を基準としたランキングを見ていくと、大都市圏を擁する福岡県、愛知県、大阪府と続きます。

ただし、自然増減率は低くなっており、人口増減率は伸び悩んでいます。愛知県のみ、自然増減率が軽微なマイナスに留まり、人口増減率が高い水準となっています。

転出入者率が低い都道府県を見てみると、悲惨な結果となっています。

青森県や秋田県では、転出入者率が大きくマイナスとなっており、人口が流出している様子が分かります。

さらに、青森県と秋田県は自然増減率も大きなマイナスとなっています。その結果、 1年間で10％以上も人口が減少しているのです。

このような地域で不動産投資をすれば、安定した収益を得ることはかなり困難になるでしょう。

以上のように見ていくと、転出入者率は人口増減に大きく影響していることが分かります。

転出入者率がプラスになっている都道府県では、（軽微なプラスである大阪府を除いて）前年よりも人口が増加しているのです。

逆に、転出入者率がマイナスの都道府県では、沖縄県を除く全ての都道府県で人口増減率がマイナスとなっています。

一方、自然増減率がプラスの都道府県は沖縄県だけであり、1位から6位までの六県において、自然増減率のマイナス分を転出入者率のプラスによってカバーすることができています。

以上のことから、転出入者率と自然増減率のどちらも重要であるものの、転出入者率のほうがより大きく影響することが分かります。

簡単に言えば、出生や長寿による自然的な人口増加に頼らずとも、 他の地域からどんどん転入してくれば、人口は増加するのです。

沖縄県が不動産投資に向いているわけ

ここまでの解説によって、転出入者率と自然増減率の影響がよくわかったと思います。

転出入者率が高い地域は、不動産投資に適している地域と言えるでしょう。

少なくとも、転出入者率が大きなマイナスに陥っている地域、つまり過疎化が進む地域には投資すべきではありません。

とりわけ、 沖縄県は不動産投資に向いていると言えます。

沖縄県では、転出入者率がマイナスになっているものの、-0.02％という軽微なものであり、転出入による人口の変化がほとんどありません。

首都圏や大都市圏が良い例ですが、経済的に発展しているエリアには転入者も多く、転出入者率がプラスあるいは軽微なマイナスになることもうなずけます。

しかし、沖縄県は、県民所得が日本で最下位であることからも分かる通り、経済的な発展が遅れています。

そのような地方都市では、転入者を転出者が大幅に上回るのが普通なのですが、 沖縄県では転出者とほとんど変わらないだけの転入者がいるのです。

そして、出生率が日本一高く、死亡率が日本一低いことから、自然増減率が日本で唯一プラス、それも3.0％という大幅なプラスになっています。

その結果、沖縄の前年比での人口増減率は、全国第3位の2.6％となっています。

このような特殊な環境だからこそ、沖縄県は経済的な発展が遅れている日本最南端の都道府県であるにもかかわらず、転出による人口減少が起こらないのです。

むしろ高い出生率と低い死亡率によって、長期的に人口の自然的な増加が続いていきます。

かなりの長期で見た場合、人口が全く減少しない、あるいはほとんど（人口減少率1％未満）減少しないと予測されている都道府県は、 東京都と沖縄県だけです。

東京都を除く首都圏や大都市圏は、不動産投資に適しているとされていますが、長期的な人口の推移を考えるならば、沖縄県のほうが不動産投資に適していると言えます。

また、東京都の不動産取得単価は、他の都道府県よりも大幅に高いのです。利回りが低くなることを考えれば、沖縄県が全国で最も不動産投資に適していると言えるでしょう。

まとめ

人口の増減には、転出入者と自然増減が深くかかわっています。このことは、各都道府県のデータを見れば明らかです。

不動産投資は投資期間が長いため、将来的な投資環境の変化を見据える必要があります。

長期的に見れば、現時点で投資に適しているとされている首都圏や大都市圏も、徐々に投資環境が悪化することが予測されます。

そのようなエリアに投資してリスクを負うよりも、転出入者率と自然増減率に強みのある、沖縄県の不動産に投資することをお勧めします。