沖縄で買うべき物件の４つの条件！沖縄の特性を意識して条件を設定しよう
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沖縄不動産投資では、物件選びの条件をしっかりと把握したうえで、不動産投資に取り組むことが重要です。
なぜならば、沖縄は他の都道府県とは異なる特殊な環境であるため、物件の選定基準もやや特殊なものとなるからです。
そこで本稿では、沖縄の特殊な性質を考慮したとき、買うべき物件の条件はどのようなものになるのかについて解説していきます。
目次
沖縄で買うべき不動産の４つの条件
沖縄不動産投資を始めるにあたって、まずは物件を購入する必要があります。この時、一定の基準をもって物件を探し始めることが重要です。
沖縄では、物件の売却情報がそれほど多くはなく、首都圏や大都市圏で物件を探す場合に比べると、本当に購入すべき物件を見つけるのに苦労します。
不動産投資の成功・失敗はほとんど物件選びにかかっています。
じっくり腰を据えて取り組む必要があるのです。
沖縄不動産投資では、あまり多くない物件情報と向き合って、本当にいい情報が出るまではじっと待っておきます。
良い物件が見つかれば即座に動く姿勢が重要です。
もし、 自分の中で買うべき物件の基準をガッチリ固めていなければ、投資すべきではない物件が良く見えてしまう事があります。
いつまでも買えないのではないかと焦ったり、待ちきれなくなったりして手を出してしまう危険があります。
また、沖縄不動産投資では、沖縄ならではの事情を考慮して物件を選ぶ必要があります。
それを意識せず、一般の不動産投資の条件を適用してしまうと、失敗のリスクが大きく高まります。
沖縄の特殊性を踏まえて、自分の中で条件を限定しておきましょう。
そうする事によって、条件の範囲内に収まる物件だけを、投資すべき物件と考えることができます。
これだけでも、不動産投資に失敗する危険性を大きく引き下げることができるのです。
沖縄不動産投資では、新築の物件取得単価が高くなりすぎます。
かなり上級者向けの投資になってしまうので、多くの人は中古物件に投資することになります。
この時、しっかりと決めておくべき条件は次の４つが挙げられます
- 利回り
- 立地
- 築年数
- 駐車場
これらはどれも、 沖縄不動産投資ならではの条件設定となります。
一般の不動産投資との違いを考えながら、正しく設定していくことが大切です。
利回りは徹底的にこだわろう
まず、利回りから考えていきましょう。
地方物件への投資は、首都圏や大都市圏よりも利回りが高くなる傾向があります。
沖縄不動産投資でも高利回りを期待する人がいるでしょう。
しかし、沖縄は地方でありながらも、利回りは低くなるのが普通です。
- 沖縄は土地が狭く地価が高いこと
- 気候的に台風やシロアリ被害が多いことから鉄筋コンクリート造の物件のみになること
- 資材の輸送コストが高く職人も不足していること
- ↑これにより物件の建築単価が高くなること
このような要因があり、中古物件でも売値が高いためです。
したがって、沖縄不動産投資では表面利回りで9～10％程度を目指すことになります。
もちろん、これ以上であれば高いほどいいと言えます。
よく、地方物件の魅力を伝える情報では、表面利回り20％などと言いますが、沖縄不動産投資ではそれよりずいぶん低いことが前提となります。
利回りは下がっていくもの
例えば、5000万円の中古アパートに投資し、年間の賃料収入が475万円であれば、表面利回りは9.5％なので合格ラインと判断できます。
この表面利回りを基準として、実質利回りも計算したうえで、収益が出ることを確認しておくことも大切です。
実質利回りとは、賃料収入からローン返済や管理費、修繕費、税金などを考慮した利回りです。
沖縄の物件はほとんどが鉄筋コンクリート造であり、耐用年数が長く、融資も長期で組めることが多いです。
このような点も含めて利回りを考えておくと、より正確な分析になります。
沖縄不動産投資に限らず、不動産投資では利回りにこだわるべきです。
なぜならば、賃貸経営をするうちに、 物件の老朽化やデザインの陳腐化などによって、家賃が10年に3％程度のペースで下落していくためです。
家賃を上げることも不可能ではありませんが、簡単に上げることはできません。
不動産投資は長期的に取り組むものであり、投資期間中に家賃が下がり、利回りも下がる可能性が高いのです。
そのため、購入時点での利回りには徹底的にこだわりましょう。
立地では駅よりも周辺施設重視
立地も、非常に重要な要素です。これは、不動産投資全般に言えることです。
いくら表面利回りが高い物件でも、賃貸需要のない立地を選べば賃料は得られず、投資は失敗に終わります。
特に沖縄では、発展しているエリアと発展していないエリアの差が激しく、発展していないエリアを選んでしまうと悲惨です。
発展していないエリアでは、生活するうえで必要な施設や便利な施設が物件周辺に乏しいのです。
住みたいと思う人が少なく、空室に悩まされることになります。
家賃を大幅に下げても空室が埋まらないケースも多く、入居者を獲得するためにはそのエリアが発展する以外にないのです。
大家の努力ではどうにもならないでしょう。
駅に左右される事はない
また、一般の不動産投資との顕著な違いは、駅に左右されないという点です。
2000年以降、沖縄でもモノレールが運行を始めました。それ以前の沖縄には一切鉄道路線がなく、路線の長さも首里駅から那覇空港駅までの約12㎞にすぎません。
このため、沖縄では鉄道路線を使うという習慣が根付いておらず、また利用できる範囲がごく限られていることから、 ほとんどの人が車を主な移動手段としています。
もちろん、駅に近いに越したことはないでしょうが、そのようなエリアの物件は高く、利回りが低くなる傾向があります。
一般的な不動産投資では、駅からの距離は非常に重要な要素と考えられています。
立地を決める際には最寄り駅の乗降者数や駅からの距離を検討すべきとされているのです。
これと比べて、沖縄では立地を考えるうえで駅の存在をあまり意識しなくて良いのです。
この違いも認識しておきましょう。
築年数は築２０年程度がベスト
沖縄不動産投資で狙うべき物件の築年数は、20年以内のものです。
なぜならば、繰り返す通り沖縄の不動産はほぼ鉄筋コンクリート造であり、この構造の物件では約15年を目途に大規模な修繕が必要となるからです。
このため、築15～20年の物件では、電気系統設備や給水設備、屋上防水、外壁塗装など、様々な大規模修繕を求められている可能性が高いです。
これにより、所有者がこれまでプールしてきた修繕積立費も、徐々に目減りを始めます。
そろそろ売ってしまおうと考えるオーナーが多くなり、値引き交渉に応じてもらえる可能性も高くなります。
値引き交渉が通れば、利回りが高くなるため、できるだけ築20年程度の物件を狙っていくのがコツなのです。
絶対に外せない駐車場
最後に、絶対に外してはならない条件があります。それは、駐車場があることです。
上記でも少し触れましたが、沖縄には一部にモノレールがあるものの、ほとんどの人が車を利用しています。
そのような車社会ですから、那覇市内の中心部を除けば、駐車場は必須の設備となります。
入居者のほとんどが駐車場の利用を希望するため、戸数分の駐車場がない物件では、必ず停められない人が出てきます。
停められない人は、周辺の月極駐車場などを利用する必要があるのですが、月極駐車場に毎月一定のお金を払うよりも、駐車場付きの物件に住みたいと考えるのが自然です。
また、 月極駐車場から遠い位置関係にあれば、それも入居者に敬遠される理由となります。
したがって、沖縄で不動産投資をするならば、必ず戸数分の駐車場がある物件を購入することがポイントです。
これも、一般的な不動産投資とは大きく異なる点だと言えます。
その他
このほか、物件選びでは部屋の間取りや設備なども重要になります。
しかし、利回り、立地、築年数、駐車場という条件に比べれば重要度は低いです。
これらの4つの条件は、物件購入後にどうすることもできない条件であり、購入後はその条件の中で賃貸経営していく必要があります。
一方、間取りや設備などは、どうしても問題がある場合には、購入後に改善していくことも可能です。
入居者が物件を選ぶ際にも、適切な賃料で、立地に問題がなく、駐車場もきちんとある物件を好みます。
入居者にとっても、間取りや設備以上に、これらの条件が重視されるのです。
そのため、利回り・立地・築年数・駐車場といった条件をクリアした後に、よりよい間取りや設備の物件を選ぶことが大切です。
まとめ
本稿の解説によって、沖縄不動産投資で物件を選ぶ際には、一般的な不動産投資とは異なる目線で条件を設定していく理由が分かったと思います。
沖縄の特殊性を踏まえて物件を選ばなければ、沖縄不動産投資では失敗のリスクが高まってしまうのです。
ぜひ、本稿でお伝えした条件を基準として、それぞれの投資環境に合わせて必要な部分を最適化しましょう。
沖縄不動産投資を成功へと導いてください。
