2020年2月26日

利回りが低めの沖縄不動産投資だから意識したい、管理費と修繕積立金の見極めについて

沖縄不動産投資

日本全体が人口減少の問題を抱えている中、今後も人口の増加が期待される沖縄での不動産投資は、他の都道府県に比べて空室リスクが低く、安定した収益が得られやすいというメリットがあります。

また、近年の沖縄不動産は、家賃が上昇傾向にあることも魅力的です。

しかしながら、いくつかの理由によって、 沖縄不動産の利回りは低めになる傾向があります。

そこで本稿では、利回りが低めの沖縄不動産投資だからこそ意識したい、 管理費と修繕積立金の見極めについて解説していきます。

沖縄不動産投資の利回りは低い

当サイトでは、沖縄不動産投資の魅力を様々な角度からお伝えしています。しかし、沖縄不動産投資は魅力ばかりではなく、いくつかの欠点もあります。

中でも、最大の欠点と言えるのが 、一般的な不動産投資に比べて利回りが低い点です。

なんにせよ、投資というものは資産を運用し、増やしていくためのものですから、利回りが高いに越したことはありません。

利回りが低いということは、資産の増大ペースもゆるやかになるということです。

また、利回りが低すぎる状態であれば、ローンの返済を賃料収入でカバーできなくなる恐れもあります。

これによって赤字経営になってしまえば、“不”動産ならぬ“負”動産になってしまい、資産の増大の妨げにもなりかねません。

沖縄不動産の利回りの低さは、主に以下のような理由によるものです。

家賃が低い

まず、沖縄不動産の家賃は低い水準にあります。

沖縄県は、アメリカによる占領の歴史もあり、高度経済成長期に日本中が発展を遂げていく中、発展が遅れました。

このため、現在でも所得水準は非常に低く、県民所得は全国で最下位となっています。

沖縄不動産に投資したとき、その物件の借り手の多くは沖縄県民です。

所得水準が低いのですから、賃料に充てられる収入もおのずと少なくなるため、賃料を高く設定することができないのです。

現在の沖縄不動産市場は非常に盛り上がっています。リゾート開発なども盛んにおこなわれており、地価も上昇を続けています。

一方で、人口推移が突出して健全であるため、賃貸需要も堅調であり、賃料も上昇を続けています。

以下にも述べる通り、沖縄不動産市場が活況を呈していることで、沖縄不動産の価格は上昇を続けています。

不動産価格は短期間で大幅に上昇することもありますが、県単位での経済規模や個人の所得は短期間で大幅に上昇することはありません。

このため、賃料が上昇しているとはいえ、利回りは低くなっているのです。

土地・物件高い

商品の価格は、需要と供給の関係によって決まります。

需要に対して供給が少なければ、供給者は高い値段で売ろうと考え、需要者もそれに応じるため、商品価格は上がっていきます。

現在の沖縄不動産市場は、まさにこの状況です。

開発が活発化していることによって、土地の価格は全国的に見ても高いレベルで上昇を続けており、沖縄不動産投資の人気化によって、建物の需要も高まっています。

賃貸用物件を購入するとき、多くの場合、土地と建物をセットで購入します。

土地の価格が上がれば物件の取得価格は上がりますし、建物の価格が上がった場合にも同様です。

物件の取得価格が高くなった分は、賃料に転嫁することで利回りを確保するのが一般的です。

しかし、沖縄では賃料を大幅に引き上げることが難しいため、利回りは低くなっていきます。

RC造が基本

物件の取得価格を抑える方法の一つとして、木造物件に投資する方法が挙げられます。

RC造や鉄骨造の物件は頑強であり、耐用年数も長いのですが、建築コストが高いため、物件取得価格も高くなります。

また、修繕費も高い傾向があります。

これに対し、木造物件は建築コストが安く、修繕費も低い傾向があるため、物件取得単価や運営経費を抑えられるのです。

しかし、沖縄不動産投資ではこのアプローチを使うことができません。

なぜならば、台風が非常に多く、また高温多湿の環境によるシロアリ被害が起きやすい沖縄では、木造物件の比率が極めて低いためです。

最近では、関東でも大規模な台風被害が起きており、台風への懸念は沖縄に限ったことではありません。

しかし、巨大な台風の発生頻度が高まっている今、 沖縄においてRC造物件は益々欠かせないものになるでしょう。

沖縄不動産投資では、投資対象の物件はほとんどRC造となり、木造を選ぶことで物件取得単価を抑えることもできません。

これも、沖縄不動産投資の利回りが低くなる理由です。

管理費と修繕積立金に要注意

以上のように、沖縄不動産投資は利回りが低いという特徴を備えています。また、その大部分は投資家自身の努力によって解消できないものです。

そんな中で、できるだけ高い利回りを確保するためには、管理費と修繕積立金をしっかりと考える必要があります。

近年の沖縄不動産は価格が上昇を続けているため、一棟物件に投資するのではなく、 あえて区分マンションへの投資を検討している人も多いと思います。

一棟物件であれば、投資家が全戸のオーナーとなるため、管理費や修繕積立金を自身の裁量で管理することができます。

管理会社に管理を任せる場合にも、コストパフォーマンスの良い管理会社を選ぶことが可能です。

しかし、区分マンションに投資するならば、複数のオーナーで協議したうえで管理費や修繕積立金を決めることになります。

その結果、賃料に対する管理費・修繕積立金の比率が高くなってしまうこともあるため、 利回りが低めの沖縄不動産投資では特に注意が必要なのです。

管理費・修繕積立金の適正ラインは？

区分マンションに投資するならば、管理費・修繕積立金はどの程度が適正なのでしょうか。具体例で見てみましょう。

例えば、家賃が月額5万円の物件に投資するとします。

物件の取得価格が600万円であれば、表面利回りは10％となり、沖縄不動産としてはそれなりに良い利回りに見えます。

しかし、これはあくまでも表面利回りであり、管理費や修繕積立金を考慮したものではありません。

もし、 この物件の管理費が1万円、修繕積立金が1万円であったとすれば、管理費と修繕積立金の合計は2万円となり、家賃に占める割合は40％となります。

実際の賃貸経営ではこれ以外にも様々な経費がかかりますが、管理費と修繕積立金だけを考慮した場合、この区分マンションの利回りは5%となります。

この物件を見送って他の物件を探し、取得価格が800万円、家賃が月額7万円、管理費・修繕積立金がそれぞれ1.25万円の物件に投資したらどうでしょうか。

この物件では、表面利回りが10.5％で前者の物件とあまり変わらないものの、管理費と修繕積立金を考慮した場合の利回りは6.75％となり、前者の物件より1.75％も高くなります。

沖縄以外の不動産投資でも、管理費と修繕積立金の影響をしっかり検討して、利回りを確保していくことが重要です。

基本的に利回りが低めの沖縄不動産投資ではなおさらです。

もっとも、後者の物件でも、賃料に占める管理費・修繕積立金の割合は約36％であり、高い水準であると言えます。

一般的には、区分マンションに投資する際の管理費・修繕積立金の適正ラインは30％以下とされています。

30％超50％以下の物件では、それを十分に補えるだけの魅力がなければ、投資対象にはなりにくいです。

具体的には、立地が良く高値での売却が期待できる、空室リスクが極めて低いなどの魅力です。

ただし、沖縄不動産は過熱感が指摘されているため、 高値での売却を過度に期待するのは危険です。

また、沖縄不動産は元より空室リスクが低いため、利回りと引き換えにするほどの魅力にはなりにくいでしょう。

したがって、沖縄の区分マンションに投資するならば、賃料に対する管理費と修繕積立金の割合は 「30％以下」を目安としておくのが良いでしょう。

昨今の問題を踏まえて

さらに、最近は管理費・修繕積立金の問題が取りざたされることが増えています。

マンションの管理組合が機能しなかったために、様々な問題が起こっているのです。

例えば、しっかりと管理費を支払って管理会社に管理を依頼し、修繕積立金の管理も任せていたところ、いざ修繕という段階になって管理会社の使い込みが発覚するケースがあります。

ほかにも、一部のオーナーが管理費や修繕積立金の支払いを滞納した結果、計画通りに修繕できなくなることもあります。

管理組合がきちんと機能していれば、管理会社の使い込みも早い段階で発覚するでしょうし、滞納しているオーナーにも適切に対処できるでしょう。

しかし、それがうまくいかない物件も多いのです。

実際に、2018年度に国土交通省が行なったマンション総合調査では、現状の修繕積立金が計画の修繕積立金よりも少ないマンションは、マンション全体の35％となっています。

管理会社が使い込むケースは少数派でしょうが、一部のオーナーが滞納することで、修繕積立金の積み立てがうまくいかないケースは少なくありません。

そもそも、マンションの修繕積立金は、修繕計画に基づいて積み立てていくものですから、滞納が起こると計画通りに修繕費用を積み立てることはできません。

その結果、大規模修繕を適切な時期に実施することができず、老朽化がどんどん進んでいきます。

そのような物件は、当然ながら高値で売却することは困難です。

入居者からの人気も低下し、空室リスクが高まり、当初の家賃では空室を解消できず、家賃を引き下げる必要も生じます。

これが、利回りを一層圧迫することになります。

さらに、修繕積立金が不足している物件には、 管理組合が機能していない物件とみなされます。

管理組合が機能していない、つまりオーナーたちが積極的に関与しない物件に対しては、管理会社が管理費の値上を要求してくることも多く、さらなる利回りの低下を招くことになります。

したがって、管理費・修繕積立金が賃料の30％以下になる区分マンションに投資するだけではなく、同時に管理組合の状況もしっかりと把握しておく必要があるでしょう。

そのためには、不動産業者にヒアリングすることで、 現時点での修繕積立金の額はいくらか、過去に大規模修繕を行なったことがあるか、定期総会が毎年実施されているかといったことを調べるのが良いでしょう。

利回りの低さはかならずしもデメリットではない

管理費・修繕積立金の問題は沖縄不動産投資に限ったものではありません。

しかし、利回りが低めの沖縄不動産投資では、管理費・修繕積立金への配慮が特に重要となります。

もっともこれは、利回りの低さを過度に問題視するものではありません。なぜならば、リスクとリターンは常に連動するものだからです。

リターンすなわち利回りが低いことは、リスクが低いことの裏付けでもあります。

リスクが低いことは優れた性質ですから、利回りの低さは見方によって、メリットにもデメリットにもなると言えます。

沖縄不動産投資に関して言えば、不動産投資という広いジャンルの中でも利回りが低く、この点はデメリットです。

しかし沖縄不動産投資は、利回りが低い一方で、不動産投資の最大のリスクである「空室リスク」が低いため、収益の安定性に優れています。

沖縄不動産投資の魅力は、他の都道府県に比べて沖縄の人口は減少しにくく、空室の懸念が少なく、安定した賃料収入が得られることです。

しかし、利回りが低いという特徴があるため、管理費や修繕積立金で問題が生じた場合に、沖縄不動産の収益の安定性が脅かされる危険性もあります。

その危険を避けるためにも、沖縄不動産に投資するならば、一棟物件でも区分マンションでも、管理費と修繕積立金の負担をしっかり考えておきましょう。

まとめ

本稿では、沖縄不動産投資における管理費・修繕積立金の影響について解説しました。

物件価格が上昇している今、沖縄で一棟物件を取得するハードルが高くなっているため、区分マンションへの投資を検討している人も多いことでしょう。

その場合には、管理費・修繕積立金の負担はより大きくなってくるため、利回りへの影響をしっかりと把握し、健全な投資へと導いていくことが大切です。