沖縄不動産の空室リスクの低さが３つの投資リスクの抑制になる

当サイトでは、沖縄不動産投資の情報を様々な角度からお伝えしています。その折々で、一般の不動産投資（沖縄県以外での平均的な条件での不動産投資）よりも優れている部分、劣っている部分を書いてきました。

中でも、 沖縄不動産では空室リスクが低いという特徴があります。

これは、単に空室になりにくいだけではなく、そこから派生する様々なリスクを抑制することにもつながっています。

本稿では、 沖縄不動産投資の空室リスクの低さを、他のリスクへの影響も含めて解説していきます。

沖縄県は空室リスク低さが特徴

不動産投資の最大のリスクともいわれるのが、空室リスクです。

個人における不動産投資では、物件や土地を短期間で転売するのでなく、中長期の賃貸経営によって利益を得ていくものです。

入居者がいない空室から得られる利益はゼロであり、むしろ入居者募集のための広告費や、維持費、税金、ローンなどを支払うわけですから、 赤字になるのが普通です。

だからこそ、空室リスクが低いエリアの不動産に投資し、空室をいかに埋めていくかによって、投資の成果に大きな差が出てきます。

沖縄県と全国の空室率を比較

この空室リスクを、沖縄不動産投資と全国の不動産投資で比較した場合、沖縄不動産投資のほうが圧倒的にローリスクとなっています。

沖縄不動産投資で空室リスクが低い理由はいくつかありますが、中でも 沖縄県の人口が増えていることが大きな理由となっています。

人口が増加すれば、賃貸物件に住む人も増加し、賃貸需要が増加し、空室リスクは下がっていきます。人口が減少すれば、賃貸物件に住む人も減少し、賃貸需要は減少し、空室リスクは上がっていきます。

全国では人口が減少しているのに対し、沖縄県では人口の増加が続いているため、両者の空室リスクを比較したとき、顕著な差が現れます。

現状における空室率をLIFULL HOME’Sの稼働率データから確認してみると、このことがよくわかります。

稼働率とは、賃貸物件が稼働している（入居者がいる）割合ですから、100％から稼働率を差し引いたものが空室率となります。

それによると、全国平均と沖縄県の空室率の比較は、

• 全国平均・・・21.1％
• 沖縄県・・・11.7％

となっており、沖縄県の空室率は全国平均の約半分となっています。

沖縄県の空室率は全国の都道府県の中で最も低く、第2位は14.5％の東京都となっています。

空室率が低ければ、当然ながら収益性も高くなります。

単純に計算するならば、365日のうち、全国平均空室率では77日間（約2ヶ月半）の空室、沖縄県では43日間（約1ヶ月半）の空室となります。

そこから得られる賃料収入に、約1ヶ月分の差が出るのですから、 沖縄県の空室率・空室リスクの低さは大きな魅力となります。

沖縄県と全国の人口推移を比較

また、全国では長期にわたって人口が減少していくのに対し、沖縄県では長期にわたって人口が増加していくと予測されています。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、2045年までの人口推移は以下のように予測されています。

この表を見れば、全国の不動産投資では今後ますます空室リスクが上っていき、沖縄不動産投資では、空室リスクが抑制されることがわかります。

長期的に、両者の空室リスクはますます差が開くと考えられます。

沖縄県の家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、家賃が下がることによって収益性が低くなるリスクです。このリスクは、空室リスクと密接な関係にあります。

家賃が下落する理由にはいくつかあります。

一般的に、家賃が下落する理由としてよく挙げられるのは、 経年とともに物件が劣化したり、デザイン性や機能性が陳腐化したりすることです。

また、周辺に新築の賃貸物件が多くなっていけば、自分の物件のデザイン性や機能性は相対的に陳腐化していくため、人気が低くなり、家賃下落につながります。

このように、家賃下落の一番の理由として経年が挙げられるのですが、これも結局のところ、物件の劣化や陳腐化、競争力の低下などによって、空室リスクが高まっていき、入居者獲得のために家賃を下げているのです。

だからこそ、 家賃下落リスクと空室リスクは密接な関係にあると言えます。

したがって、空室リスクの高いエリアでは家賃下落リスクも高くなり、空室リスクが低いエリアでは家賃下落リスクも低くなります。

沖縄県と全国の家賃下落リスクを比較

上記で見た通り、全国の不動産投資と沖縄不動産投資では、沖縄不動産投資のほうが圧倒的に空室リスクが低くなっています。

このため、家賃下落リスクも沖縄不動産投資のほうが低いです。

沖縄不動産の家賃推移は上昇傾向

長期で見ても、長期的に賃貸需要が減っていく全国の不動産投資と、長期的に賃貸需要が安定している沖縄不動産投資では、沖縄不動産投資のほうが家賃下落リスクは低いです。

実際、沖縄の賃貸物件では、以下のように長期的に家賃が上昇を続けています。

【沖縄不動産の家賃推移】

この表の通り、新築・中古を問わず、すべての間取りで家賃が年々上昇しています。

さらに、沖縄県では経済成長が続いており、県民所得も徐々に高まっています。

県民所得と家賃には強い相関性があり、県民所得が高まることでも家賃上昇が期待できます。

いずれ、沖縄県の家賃も経済的に合理的な水準に落ち着くと思われます。

しかし、経年や人口減少によって家賃が下がっていく全国の不動産投資よりも、経年に関わらず家賃が上がっていく沖縄不動産投資のほうが家賃下落リスクは低いとみて間違いありません。

沖縄県の家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納することによって利益が得られなくなるリスクです。

家賃滞納リスクに見舞われた場合、日本の法律は大家よりも入居者側に有利な内容になっていることから、大家は非常に手間取ることになります。

家賃を回収したり、退去させたりするために、必要となる法的手続きには手間もコストもかかります。

また、支払い能力がないからこそ家賃を滞納しているため、法的手続きをとったところで、滞納した家賃を全て回収できる見込みは少ないです。

沖縄県と全国の家賃滞納リスクを比較

家賃滞納リスクは、不動産投資のエリアを問わず、発生する可能性があります。

しかし、家賃滞納リスクも空室リスクが誘引するものであり、沖縄不動産投資はここで強みがあります。

空室リスクに対応して入居者を集めるためには、家賃を下げる以外にも、 入居者の審査を緩くするという方法があります。

普通ならば、家賃滞納リスクを避けるためにも、身元の確かな人、安定した職業についている人、しっかりとした収入がある人などの基準を設けて審査します。

当然、この審査が厳しくなれば入居できない人が増え、空室リスクが高まります。

逆に、この審査を緩くして入居者を募集すれば、空室リスクは低くなります。

しかし、 支払い能力に問題がある人を受け入れるのですから、家賃滞納リスクは高まります。

沖縄不動産投資では、まだまだ賃貸物件が供給不足の状態にあり、空室リスクは低く、審査基準を引き下げる必要もありません。このため、家賃滞納リスクが低いと言えます。

長期的にみた家賃滞納リスク

長期的に見ても、空室リスクが低い沖縄不動産投資では、家賃滞納リスクが低いと考えられます。

しかし、沖縄不動産投資でも、賃貸物件の需要と供給のバランスが取れたり、エリアによっては供給過剰に陥ったりして、競争のために審査基準を緩和しなければならない可能性もあります。

そのように、特定のエリアで家賃滞納リスクが高まる可能性もあるため、その点には注意しておく必要があるでしょう。

沖縄県の物件価格下落リスク

物件価格下落リスクは、物件価格が購入したときよりも下がり、売却損が出てしまうことです。

これも、家賃下落リスクと同じように、経年とともに物件価格は下がっていくものです。

物件の価値は土地と建物の価値の合計で算出するものですから、経年とともに建物の価値が目減りしていけば、物件価格は下落していきます。

特に、法定耐用年数を超えた物件では、銀行から融資を受けて購入することが困難となります。

買い手が融資を使うことができず、現金でしか買うことができないとなれば、 物件価格は大幅に引き下げる必要があるでしょう。

ただし、土地と建物の価値によって物件価格を算出する以外にも、 物件の収益性によって価格を算出する場合があります。

収益性の低い物件、つまり儲からない物件は買いたい人が少ないため、土地と建物の価値に関わらず、物件価格が大きく下落することがあります。

逆に、収益性が高い物件であれば、土地と建物の価値以上に、高値で取引されることもあります。

沖縄県と全国の物件価格下落リスクを比較

沖縄不動産は、人口の増加、賃貸需要の増加、家賃の上昇、地価の上昇などにともない、物件価格が上昇を続けています。

つまり、 空室リスクが低く、収益性が高い沖縄不動産ならば、高値でも買いたいと思う投資家が大勢いるため、物件価格は下落するよりも上昇する傾向にあります。

また、沖縄県は地価の上昇が続いているため、経年に伴って建物の価値が目減りしても、地価の上昇によってカバーできる部分もあり、これも物件価格下落リスクを抑えることにつながります。

このほか、沖縄不動産では戸数分の駐車場が必要とされていることから、駐車場の必要性が低い全国の平均的な不動産に比べて、物件全体に占める土地の割合が大きくなります。

これによっても、 物件価値下落リスクを土地でカバーしやすいと言えます。

逆に、人口の減少、賃貸需要の減少、家賃の下落に伴い、全国の不動産投資では物件価値下落リスクが高まっています。

全国平均でも、地価は上昇しています。

しかし、最新の公示地価を見ても、沖縄県は前年比9.3％上昇であるのに対し、全国平均では1.16％の上昇に過ぎません。

このため、物件価格下落リスクを地価の上昇によってカバーすることは困難です。

長期的にみた沖縄県の物件価格下落リスク

長期的に見れば、沖縄県でも家賃や地価がいつまでも上昇を続けるわけではなく、人口と賃貸需要の増加も安定期に入るため、現在よりも物件価格下落リスクは高くなっていくでしょう。

しかし、全国と比較して空室リスクが低いことは明らかであり、物件価格下落リスクが極端に高くなるとは考えにくいです。

少なくとも、現在すでに物件価値下落リスクが高い全国の平均的な不動産に比べて、沖縄不動産のほうが物件価格下落リスクは低いと考えられます。

唯一の懸念点

ただし、ここまで比較してきた様々なリスクにおいて、沖縄不動産投資にも懸念すべき点があります。

それは、 新築物件の増加です。近年の沖縄県では、賃貸需要を満たすために新築物件が増えています。

新築物件の着工件数を全国平均と比較しても、ハイペースで新築が増えているのです。この傾向が続けば、新築物件の割合が高まっていきます。

実際、都道府県ごとの平均築年数を比較してみると、全国平均は22.7年であるのに対し、沖縄県は17.6年となっており、新築物件の割合が増加傾向にあると考えられます。

このため、新築物件の割合が高いエリアで築古物件を購入すると、デザイン性や機能性に劣る物件で勝負していく必要があり、空室リスクが高くなり、そこから家賃の下落や物件価格の下落などのリスクが高まる可能性もあります。

この点をしっかり認識して、 競争力のない物件には投資しない、 新しい設備を導入しても採算が取れる物件を選ぶなどの工夫が求められるでしょう。

まとめ

空室リスクが低いことは、沖縄不動産投資の大きな魅力となっています。

しかし、空室リスクが不動産の収益性に与える影響はかなり広く、空室リスクが家賃下落、家賃滞納、物件価値下落などの様々なリスクを誘引します。

このため、空室リスクが低い沖縄不動産投資では、リスクがリスクを呼ぶ悪循環に陥る危険が少なく、安定した収益が期待できるのです。