2020年4月22日

アパートローンが厳しい今、軍用地投資から始めるのがおすすめな理由

軍用地投資

当サイトをご覧の皆さんは、不動産投資に興味を抱いていることと思います。

中には、アパートローンが厳しくなっていることに悩んでいる人もいることでしょう。

そんな人にお勧めしたいのが、不動産投資の中でも、特に軍用地投資を選んで始めてみることです。

軍用地は、一般の不動産に比べて融資のハードルが低く、属性に不安がある人でも融資を受けられる可能性があります。

本稿では、 一般の不動産投資と軍用地投資における融資・審査の仕組みを比較しながら、軍用地投資から始めるべき理由を解説していきます。

軍用地投資の流れ

軍用地に投資する流れは、基本的に一般の不動産投資と変わりません。

もちろん、軍用地は特殊であるため、情報収集の方法や買い付けの入れ方など、細かい点では様々な違いがあります。

しかし、基本的な流れを見れば、

不動産の情報を収集する
興味のある不動産を見つけたら、買い付けを入れる
買い付けが通ったら、売買契約を結ぶ
現金や融資などで決済し、不動産の引き渡しを受ける

という流れであり、これは軍用地も一般の不動産も変わりません。

軍用地情報の収集や買い付けについては、当サイトの他の記事を参考にしてもらうとして、本稿では決済に焦点を当てます。

現金決済ならば、スムーズに決済できるため特に問題はありませんが、融資を受けて決済するならば、金融機関と交渉して融資を受ける必要があります。

軍用地投資の際、融資を受けることはできるのでしょうか。

また、融資を受けにくい・受けやすいといったことはあるのでしょうか。

※軍用地情報の収集について、詳しくはこちら

→軍用地投資のキモは情報収集にあり。情報収集の方法7選

※※買い付けについて、詳しくはこちら

→競争が激しい軍用地を買うために！売主に選ばれるための買付証明書のポイントは？

軍用地と一般の不動産の融資の共通点

近年、不動産投資の環境は悪化傾向にあります。

まず、不動産市場が活況を呈しており、地価・建物ともに価格が上昇したことで、利回りが徐々に低下しています。

これは、地価の上昇が目覚ましい沖縄不動産では特に顕著です。

もっとも、不動産価格が上昇する場合、それが高値掴みにならない限り問題ではありません。

価格が大幅に上昇していても、さらに上昇を続けるならば利益は得られるからです。

不動産価格の上昇より問題になっているのは、金融機関の融資が厳しくなっていることです。

マイナス金利政策の影響を受け、金融機関の収益の軸である利ザヤ（貸出金利と預金金利の差）が縮小したことにより、金融機関は貸出金を増やすことで収益を確保するように動きました。

融資先の中でも、融資対象の不動産を担保にでき、安全性が高いことから、金融機関はアパートローンを積極的に手掛けるようになりました。

個人でも融資を受けやすくなったことで、サラリーマンなどが副業で不動産投資に取り組むケースも増えていきました。

しかし、一時期はフルローンやオーバーローンでの借入れもできるほどでしたが、不動産向けの融資残高が大きくなるにつれて、金融機関はアパートローンに慎重になり始めました。

そして、スルガ銀行の不正融資問題をきっかけに、金融庁が厳しい指導・監督に乗り出したことで、金融機関は以前ほど積極的に融資しづらくなりました。

2017年頃から、不動産投資家の間でも、融資が厳しくなったという声が上がるようになっています。

以上が、軍用地投資でも、一般の不動産投資でも共通する融資環境です。

金融機関の審査の目安

さて、厳しくなっているとされる審査は、具体的にどのように行なわれるのでしょうか。

軍用地投資だけではなく、不動産投資全般で融資を受ける際には、

不動産の収益性
本人の属性

の両面から審査が行なわれます。

住宅ローンならば、本人の居住用に不動産を購入するのですから、本人の属性のみ、例えば勤続年数や年収、借入状況などから「 家計の中からローンをしっかり返せるかどうか」を審査します。

しかし、不動産投資で購入する不動産は、本人の居住用ではなく、収益を上げるために購入します。

つまり、金融機関は不動産賃貸事業に融資する「事業性融資」として考えるため、投資対象となる不動産の収益性（簡単に言えば利回り）が厳しく審査されるのです。

不動産の収益性の審査は、具体的な収支をシミュレーションした「事業収支計算書」によって審査します。

この計算書によって、返済の見通しが立つならば、融資交渉は半分成功と言えます。

気になるのが、 本人の属性です。

いくら収益性に問題がないとはいえ、それはシミュレーション上のことであり、その通りにならない可能性もあります。

そんなとき、借り手は不動産から得られる収益ではなく、個人の経済力によって返済していく必要があるため、本人の属性も重視されるのです。

融資するための目安は金融機関によって違いますが、審査項目はほぼ同じで、年収、勤務先、勤続年数、資産状況、借入れ状況などを審査します。

以下で、少し詳しく見てみましょう。

年収

年収は、400万円が一つの基準と考えられています。もちろん、年収が多いほど返済力は高くなるため、融資を受けやすくなります。

ただし、年収によって全て決まるわけでもありません。例えば、

年収500万円で、毎月一定額ずつ貯金しているAさん
年収1000万円で、あまり貯金していないBさん

を比較すると、年収の低いAさんの方が安定性があり、計画性もみられるため、金融機関はBさんよりもAさんを高く評価します。

このように、融資の可否が年収だけで決まることはなく、年収が低くとも融資を受けられる可能性はあります。

勤務先・勤続年数

勤務先も返済力に直結する要素です。

勤務先が大手企業や優良企業であれば、倒産する可能性は低く、収入は安定しています。公務員なども同様です。

また、医師や弁護士といった職業の人は、勤務先の安定性に問題があっても、転職や再就職が容易であるため、収入は安定しています。

このように、勤務先や職業を見ることで、収入の安定性や本人の信用を見ることができます。

勤続年数も返済力、とりわけ収入の安定性に関わります。

一般的に金融機関では、これまで転職経験が一度でもある人に対し、「くり返し転職する傾向がある」とみなします。

また、現在の日本の雇用環境では、転職によって収入が増えるケースよりも、転職によって収入が減るケースのほうが多いです。

このため、勤続年数が短い人、すなわち短期間で転職に踏み切る人は収入の安定性に欠けると見られ、融資のハードルが高くなります。

通常、勤続年数が3年未満の人は、大きくマイナス評価を受けることが多いです。

資産状況

資産状況も重要です。

預金などの現金、株や不動産などの資産がたくさんあれば、金融機関は万が一の場合にそこから回収できるため、融資のハードルが下がります。

資産の中でも、すぐに返済に当てられる現金が最も高く評価されます。

また、現金は頭金としても利用することができるため、預金が多ければ自己資金が潤沢としてプラス評価を受けます。

株などの価値が変動しやすい資産や、すぐに換金できない不動産などの資産もプラス評価となるため、漏れなく申告することが大切です。

借入状況

資産には、現金・株・不動産などのほか、借金も含まれます。

既に何らかの借入れをしている人は、返済状況と家計への影響を見られます。

多くの人は、車のローンや日々のクレジットカードの利用など、何らかの借金があることと思います。

しかし、家計への影響が軽微であれば特に問題はなく、むしろ 借りたものをきちんと返している実績となり、信用につながります。

逆に、収入に見合わない借金をしていればマイナス評価となり、過去に滞納などの履歴がある人は信用がないとみなされ、融資を受けるのはほぼ不可能となります。

軍用地と一般の不動産の融資の違い

軍用地投資でも、一般の不動産投資でも、以上のように収益性と属性について審査されます。

融資環境が悪くなっているため、これから軍用地投資に取り組みたいと考えている人の中には、「自分でも融資を受けることができるだろうか」と思っている人も多いかもしれません。

しかし、結論から言えば、融資環境は厳しくなっているものの、融資を受けることは可能です。

むしろ、軍用地投資に関して言えば、融資を受けやすくなっていると言えます。

これは、軍用地投資と一般の不動産投資では大きな違いがあるためです。

まず、金融庁の監督が厳しくなった今でも、金融機関は不動産融資を重視しています。

海外展開などで収益の多角化を図れるメガバンクならいざしらず、地域に根差している地銀や信金は収益の多角化が困難です。

そこで、 地銀や信金にとっては、不動産融資によって得られる金利収入も、重要な収益源となります。

不動産融資は、案件ごとに数千万円、数億円といった大きな融資となり、貸出金を容易に増やすことができます。

さらに、不動産を担保にすることで貸し倒れリスクを低く抑えることもできます。

つまり、 不動産融資は金利収入を手堅く得られるため、地銀経営にとって欠かせないのです。

実際、今年10月に発表された日経新聞の調査でも、直近の1年間で不動産融資が増えたと回答した地銀は6割に上っています。

金融庁の指導・監督によって、審査を厳しくせざるを得なくなり、以前ほど容易に融資が出なくなりました。

しかし、問題ない案件には積極的に融資したいのが金融機関の本音です。

これが、軍用地に融資が出やすい理由です。

金融機関にとって軍用地投資への融資は非常に安全性が高く、一般の不動産投資よりもずっと融資しやすいのです。

具体的には、軍用地は以下のような理由から、金融機関に高く評価されています。

担保評価が高い

まず、軍用地は担保評価が非常に高いです。

普通、土地の担保価値を評価する際には、路線価と面積を掛け合わせて算出します。

これに対し、軍用地の担保価値は 、年間の借地料に融資倍率（金融機関が定める倍率）で計算します。

一般の不動産でも、軍用地でも、担保価値が高い場合には、それを担保にすることで多くの融資を引き出しやすくなります。

しかし、一般の不動産と軍用地の担保価値には決定的な差があります。

それは、軍用地の担保価値は基本的に高く、時間とともに担保価値が上昇していくことです。

軍用地の担保価値は高い

一般の不動産の担保価値は、不動産の取得価格より低く見積もります。こ

れは、担保物件の競売では市場価格よりも低い価格でしか売れないためです。

また、建物と土地を同時に取得する時、建物が法定耐用年数を超過しているならば、建物部分に担保価値はありません。

しかし、賃貸経営を目的とする不動産売買では、建物部分に担保価値がなくとも、建物+土地の価格で売買されることが多いです。

このような理由から、一般の不動産では担保価値が低く見積もられ、不動産の取得価格に遠く及ばず、他の担保や多額の自己資金が必要になることがあります。

これに対し、軍用地の担保価値は常に高く評価されます。

上記の通り、軍用地の担保価値は 「年間の借地料×融資倍率」で算出しますが、この「融資倍率」は軍用地の価格を決める「相場の倍率」と一定の差を保っています。

例えば、嘉手納飛行場の軍用地では、相場の倍率が58～60倍程度、融資倍率が45～50倍程度となっています。

年間の借地料が100万円であれば売買価格は5800～6000万円、担保評価額は4500～5000万円となり、かなりの範囲を融資でカバーできます。

もちろん、個々の取引によって相場の倍率は異なりますし、融資を受ける金融機関によって融資倍率は異なります。

しかし、 売買価格と担保評価額が大きく乖離することは基本的になく、融資も受けやすいです。

担保価値が上昇していく

次に、軍用地の担保価値は年々上昇していきます。

一般の不動産でも、地価が上昇した場合には担保価値が上昇しますが、そのようなイレギュラーなケースを除けば、基本的に担保価値が減少します。

というのも、建物部分の担保価値は耐用年数に左右され、経年によって担保価値が減少していくからです。

一方、軍用地の担保価値を決めるのは借地料と融資倍率です。

軍用地の借地料はほぼ毎年増額されてきた実績があり、今後も増額が続くと考えられます。

よって、 借地料の増額に伴う担保価値の上昇が期待できます。

融資倍率は、相場の倍率と連動しています。

軍用地投資の人気は高く、相場の倍率は年々上昇しており、しばらくは上昇していくでしょう。

よって、相場の倍率に連動して上昇する融資倍率の影響を受け、担保価値は上昇を続けています。

担保価値が上昇していくならば、金融機関は将来的な価値を見込んで融資に踏み切ることもできます。

もちろん、年々増加していく担保価値をうまく活用すれば、新たに生じた担保価値を利用して融資を受け、投資を加速させることもできます。

収益が安定している

次に大きな違いは、収益の安定性です。

一般の不動産に投資して賃貸経営をするならば、空室になったり、入居者が滞納したりすることによって賃料が得られないことがあります。

そのような場合、空室対策には経費がかかりますし、滞納の対応にもコストがつきものです。

このように、一般の不動産投資では収益が安定しないリスクがあり、融資交渉の際の収支シミュレーションの通りにいかない可能性があります。

金融機関からすれば、計画通りに返済されない可能性もあるのです。

これに対し、軍用地投資の収益は非常に安定しています。

軍用地の借り手は日本政府であり、返還されない限り借地料が支払われ続けるため、空室や滞納のリスクがありません。

つまり、 収支シミュレーションが崩れる可能性が極めて低いということです。

さらに、上記の通り軍用地の借地料は年々増額されています。

これは、返済力が年々高まっていくということであり、収益の安定性に寄与します。

金融機関が、軍用地の収益の安定性を高く評価していることは、収支シミュレーションが赤字であるにもかかわらず、融資が出ることからもよくわかります。

最近の軍用地の利回りは2％程度ですが、地銀や信金での借入金利は2~3％台になるのが普通です。

利回りが2％、借入金利が3％であれば、頭金の額によっては、借地料でローンをカバーできず赤字になります。

一般の不動産投資では、収支シミュレーションが赤字になる物件に融資することはありません。

しかし軍用地投資では、少なくとも2％の利回りが確定していること、さらに借地料が年々上昇していること、それに伴って担保価値が上昇していくことを見込んで、たとえシミュレーションで赤字になったとしても、大きな問題とは考えないのです。

「赤字でも融資を受けられる」ということは、一般的な融資の原則から考えると非常にイレギュラーなことですが、軍用地にはそれが当てはまります。

軍用地は融資を受けやすい！

以上のことから、

不動産投資全般において、融資環境は悪化している
ただし、金融機関は優良物件への融資をしたいと考えている

という状況において、

担保価値が高く、
担保価値が年々上昇していき、
収益性も非常に安定している

という軍用地は、まさに「優良物件への融資」であり、不動産融資の中でも特に融資を受けやすいと言えます。

一般の不動産投資では、物件の収益性と属性の両面から審査され、いずれかに問題があれば融資を受けられません。

しかし、軍用地投資では、物件の収益性が間違いなく優れているため、 出発点で既に審査を半分クリアしているようなものです

さらに、属性に対する審査についても、一般の不動産よりも軍用地のほうがハードルが低いです。

軍用地は担保価値が高く、収益も非常に安定しています。

このため、年収が低い、勤務先や勤続年数が信用に乏しい、資産が乏しいといった「返済力に問題あり」という属性の人でも、 軍用地から安定して得られる借地料から回収でき、万が一の貸し倒れリスクも低いことから、「返済力に問題なし」と判断されやすいのです。

実際に、一般の不動産投資では、年収400万円が融資を受けるための目安と言われていますが、軍用地投資では年収200万円台でも融資を受けられたケースが見られます。

これから不動産投資を始めたいと考えている人は、属性に不安があれば、不動産投資の中でも軍用地投資を選ぶのが良いでしょう。

そうすることで審査のハードルが大きく下がり、スムーズに始められるはずです。

まとめ

本稿で解説した通り、不動産投資の融資環境は数年前よりずっと厳しくなっています。

しかし、金融機関にとって不動産融資は重要な収益源であり、優良案件には積極的に融資したいと考えています。

軍用地への融資は、まさに優良案件そのものであり、金融機関が積極的に融資しても何ら不思議ではありません。

実際に、属性に難があり、一般の不動産投資では融資を受けられないだろうと思われる人でも、軍用地投資では融資を受けられたというケースが少なくありません。

これから不動産投資に取り組む上で、融資に不安がある人は、融資を受けやすい軍用地投資の検討をおすすめします。