沖縄不動産は首都圏・近畿圏・中部圏の不動産より資産性に優れている！PBRを比較した結果・・・

不動産投資で成果を得るためには、資産性に優れた不動産に投資する必要があります。

資産性に優れていれば値下がりしにくく、売却の際に有利になるためです。

基本的に、 不動産投資は長期にわたって取り組むものであり、時間とともに価値が減少していくものです。

その影響を軽減するためにも、資産性に優れた不動産への投資が欠かせません。

本稿では、資産性の高い不動産に投資するために、参考となる指標「マンションPBR」について解説していきます。

出口戦略の重要性

不動産投資の形態は様々です。投資した不動産で長期間にわたって賃貸経営をし、賃料によって収益を得るだけではなく、投資した不動産を短期間で売却し、売却益を得る方法もあります。

そのほか、軍用地などの特殊な土地に投資し、借地料を得る方法もあります。

このうち、当サイトで推奨している沖縄不動産投資に取り組むならば、ほとんどの場合、 賃貸経営が前提となります。

賃貸経営を前提とする場合に間違いやすいのが、 賃料による利回りだけに注目してしまうことです。

もちろん、長期間の賃貸経営によって収益を期待するならば、賃料による利回りは考慮すべき最重要事項と言えます。

しかし、賃貸経営は永遠に継続されるものではなく、いずれは売却その他の方法によって終わりを迎えます。

このため、投資を開始する時点で売却を見据えているかどうか、すなわち 出口戦略を立てているかどうかによって、最終的な収益が大きく異なることが少なくありません。

もし、賃貸経営を無難に進め、賃料収入を得られていたとしても、売却の際に不動産の価値が大きく目減りしており、購入時の価格を大きく下回る価格で売却するとなれば、せっかく得られた賃料収入を大きく損なう危険があります。

逆に、賃貸経営もうまくいき、なおかつ売却もうまくいけば、それまでに累積された賃料収入に加えて売却益も得ることができ、最終的な利回りを引き上げることができます。

もっとも、不動産の価値は土地と建物の価値によって決まり、建物の価値は経年によって減少していくため、購入時と変わらない、あるいは購入時を上回る価格で売却できないことも多いものです。

とはいえ、あらかじめ 地価の上昇が見込めるエリアに投資したり、 堅調な賃貸需要が見込めるエリアに投資したりすることで、 不動産価値の減少を軽微に留めることができ、場合によっては購入価格を上回ることも期待できます。

特に、沖縄不動産投資は他の都道府県における不動産投資と比較して、賃貸利回りが低い傾向にあります。

一方で、近年の沖縄では不動産価値の上昇が続いています。したがって、賃貸利回りの低さを、不動産価値の上昇によってカバーするアプローチが重要となります。

売却を見据えるために重要な指標

売却を見据えて投資を進めるにあたって、いくつか参考にすべき指標があります。

まず、リセールバリューに留意すべきです。リセールバリューとは、10年前の新築価格と最新の中古流通価格を比較したものであり、不動産の再販売価格を表す指標です。

これを把握しておくことによって、価値が下がりにくく、売却に有利な不動産を選ぶことができます。

※リセールバリューについて、詳しくはこちら

→リセールバリューに見る、価値が下がりにくい沖縄不動産の強み

次に、リセールバリューの応用ともいえる指標に、マンションPBRがあります。

リセールバリューが「10年前の新築分譲価格と、最新の中古流通価格」を比較するのに対し、マンションPBRは「過去10年間の新築分譲価格の平均と、過去10年間の中古流通価格の平均」を比較するものです。

リセールバリューも役に立つ指標ですが、 10年前と最新の経済状況が大きく異なる場合には、あまりに参考にならないことがあります。

例えば、10年前の不動産市況が好景気であったものの、今では不景気になっている場合には、10年前の新築分譲価格が高く、最新の中古流通価格が低くなるため、リセールバリューが低すぎる数値になることがあります。

しかし、 リセールバリューが低すぎるからといって、不動産の資産性が低すぎるとは限りません。

10年前と最新の不動産市況のギャップが大きいだけで、不動産の資産性は高い可能性もあるのです。

このように、リセールバリューは、実際の相場感と乖離した数値を示すことがあります。

そこで、「10年前の新築分譲価格と最新の中古流通価格」という「点と点」で比較するのではなく、「10年間の新築分譲価格の平均と、10年間の中古流通価格の平均」という「線と線」で比較することによって、実際の相場感に近い数値を見ることができるのが、マンションPBRの特徴です。

株式投資のPBRとは違う

マンションPBRを学ぶにあたって、注意しておきたいのは、株式投資におけるPBRとは異なるということです。

PBRというと、株式投資を思い浮かべる人も多いと思います。PBRは、株式投資において非常にポピュラーな指標であり、株価が企業の資産価値に対して割高・割安のいずれであるかを知るためのものです。

PBRは、株価を1株当たり純資産で割ることで算出します。

企業の財務では、資産と負債の総額を総資産といい、総資産から負債を除いたものを純資産といいます。

つまり、 対象となる企業の現預金、売掛債権、棚卸資産、固定資産、有価証券などの資産を全て合わせたものから、 買掛金・銀行からの借入れ・社債などの負債を全て差し引いたものが純資産です。

投資した企業が企業活動をやめて解散することになれば、その企業は清算されることとなり、資産は全て資金化され、負債の返済に充てられます。

負債を全て帳消しにしたときに残る純資産を発行株数で割ったものが、1株当たり純資産です。

もし、1株1000円、1株当たり純資産2000円の企業であれば、PBRは0.5倍となります。

その企業が企業活動をやめて解散したとき、残余財産は株主に帰属するため、株主は清算後に保有する株数あたり2000円を受け取ることができます。

したがって、PBRが1倍未満の企業に投資すれば、理論的には、その企業が何らかの理由によって解散したときも 元本割れを起こす懸念はなく、安全性が高く割安だと考えられます。

マンションPBRを知る

マンションPBRは、「中古マンション資産倍率」とも言われます。特定のエリアにおいて、新築マンションに対する中古マンションの価格がどれくらいの割合であるかを示すものです。

より簡単に言えば、マンションPBRとは、 「そのマンションに投資し、長期にわたって賃貸経営をし、賃貸経営を辞めるときにどれくらいの資産性を確保できるか」を示すものです。

すなわちマンションPBRは、マンションに投資して賃貸経営をし、やがて賃貸経営をやめて清算する、つまりマンションを売却したとき、どれくらいの財産が手元に残るかを表しているのです。

このように考えると、マンションPBRも株式投資におけるPBRと同じように見えるかもしれませんが、両者の見方は異なります。なぜならば、

【株式投資におけるPBR】

→企業の純資産に対する株価の割合＝企業の資産価値に対する購入価格の割合

（PBRが低ければ、資産価値の高い企業を安く購入できるため、PBRは低ければ低いほど良い）

【マンションPBR】

→10年間の新築分譲価格の平均に対する10年間の中古流通価格の平均

（PBRが高ければ、10年間平均での新築分譲価格を中古流通価格が上回るため、PBRは高ければ高いほど良い）

というように、PBRを算出する目的が異なるためです。

もし、株式投資と同じように、マンションPBRも低いほうが良いと考えてしまうと、 値下がりしやすい不動産を購入してしまうことになるため注意が必要です。

マンションPBRは、高ければ高いほど良いと覚えておきましょう。

沖縄不動産のPBR

出口戦略まで見据えて不動産投資に取り組むならば、マンションPBRができるだけ高いエリアの不動産に投資することが大切です。

マンションPBRができるだけ大きいエリアの不動産に投資していれば、売却価格が購入価格を大幅に下回る危険を避けやすいからです。

そこで気になるのが、 沖縄不動産のマンションPBRです。

もし、沖縄不動産のマンションPBRが、他のエリアと比較して高いのであれば、有利な価格で売却することができ、賃貸利回りの低さをカバーできる可能性も高いと言えます。

そこで、沖縄不動産の資産価値を知るために、首都圏・近畿圏・中部圏の不動産のマンションPBRと、沖縄不動産のマンションPBRを比較してみましょう。

首都圏のマンションPBR

まず、首都圏から見てみます。

首都圏では、東京を筆頭に地価の上昇が続いており、不動産価格の推移も堅調であるため、不動産投資に適したエリアとされています。

また、東京都以外にも、埼玉県・千葉県・神奈川県の三県が不動産投資に適したエリアに挙げられます。

首都圏の新築マンションと、中古マンションの坪単価の推移をまとめると、以下のようになります（単位：万円）。

この表を見ると、首都圏では新築・中古マンション共に、価格が上昇傾向にあることが分かります。

リセールバリューで考えてみると、2006年の新築価格は坪単価で202.2万円であったものが、10年後の2015年には坪単価209.4万円となっています。リセールバリューは100を上回っており、割安さを思わせる局面もあります。

リセールバリューだけではなく、マンションPBRも把握するために、10年間の新築価格の平均と中古価格の平均をまとめてみると、以下のようになります。

この表を見てみると、首都圏のマンションPBRはあまり振るわないことが分かります。

常に0.7倍を下回っていることから、首都圏平均で見れば、新築マンションを10年後に売却した場合、売却価格は購入価格を30％以上も下回る結果となっているのです。

また、2005～2014年、2006～2015年、2007～2016年の10年間を見ると、マンションPBRは上昇を続けていたのですが、それ以降は低下傾向に転じています。

今後もマンションPBRの上昇は期待しにくいでしょう。

近畿圏のマンションPBR

近畿圏は副都心構想の最有力地である大阪があり、大阪は不動産投資の候補に挙げられやすいエリアです。

このほか、兵庫県や京都府なども、場合によっては不動産投資に適したエリアと考えられることが多いです。

近畿圏の新築マンション・中古マンションの坪単価の推移と、マンションPBRをまとめると以下の通りです。

近畿圏では、以上の全期間でリセールバリューが100を下回っており、マンションPBRも0.65以下となっています。このことから、近畿圏の不動産は首都圏の不動産よりも資産性が低いことが分かります。

また、2009～2018年のマンションPBRが低下していることにも注目すべきです。

マンションPBRは頭打ちになっている可能性があります。

中部圏のマンションPBR

中部圏で最も不動産投資の対象となりやすいのは愛知県であり、特に名古屋はリニア中央新幹線への期待もあって、地価の高騰が続いています。

中部圏の新築マンション・中古マンションの坪単価推移と、マンションPBRは以下の通りです。

この表の通り、中部圏も全期間を通じてリセールバリューが100を下回っており、なおかつマンションPBRは0.6を下回っています。

このことから、マンションPBRを比較すると、首都圏・近畿圏・中部圏のうち、中部圏の不動産が最も資産性が低く、売却に不利であることが分かります。

また、中部圏も近畿圏と同じく、2009～2018年のマンションPBRが微減となっています。

今後も、PBRの上昇は期待できないかもしれません。

沖縄県のマンションPBR

では、沖縄不動産はどうでしょうか。沖縄県の新築マンション・中古マンションの坪単価推移と、マンションPBRは以下の通りです。

沖縄では、リゾート開発などによって商業地の高騰が続いており、全国的に見ても高い上昇率を示しています。

また、全国的に人口減少が続いている中、今後もしばらく人口増加が期待されており、賃貸需要が見込めることから、住宅地への投資も多く、地価の上昇力となっています。

その結果、リセールバリューが100を安定して上回り、さらにマンションPBRも近年では0.8を上回る結果となっています。

マンションPBRの伸び率は鈍ってきているものの、今後も上昇する可能性は十分にあるでしょう。

低下に転じるとしても、0.8を切るまでにはある程度の時間を要すると考えるのが妥当です。

沖縄不動産は資産性に優れている！

以上の通り、首都圏・近畿圏・中部圏・沖縄県のマンションPBRを比較してみると、【沖縄県＞首都圏＞近畿圏＞中部圏】という結果となりました。

このことから、沖縄県は比較したエリアの中でも、売却の際に最も価値の下落が少なく、資産性に優れていることが分かりました。

さらに、マンションPBRが高いだけではなく、リセールバリューが高いことにも注目です。

マンションPBRが高いことにより、売却の際に購入価格を大きく下回る危険性が低いと同時に、リセールバリューが高いことにより、売却の際に購入価格を上回り、売却益を得られる可能性も見込めるのです。

首都圏・近畿圏・中部圏の不動産は、マンションPBRとリセールバリューのいずれも低いため、売却時に購入価格を上回る望みは薄く、むしろ大きく下回る危険性があるのです。

このように比較すれば、沖縄不動産が首都圏・近畿圏・中部圏の不動産より値下がりしにくく、長期投資に向いていることがよくわかると思います。

まとめ

本稿では、マンションPBRの意味と、エリア別のマンションPBRについて解説しました。

リセールバリューだけではなく、マンションPBRを把握して投資すれば、資産性の低いエリアに投資するリスクを避けることができます。

沖縄不動産はマンションPBRが高く推移していることから、長期にわたる賃貸経営の後に売却する時、購入価格にできるだけ近い価格で売却でき、利回りを維持しやすいと言えます。

基本的に、不動産投資は長期にわたって投資していくものです。

投資期間が長くなるほど、資産性の減少の影響は受けやすくなります。

そのリスクを軽減するためにも、ぜひマンションPBRに優れた沖縄不動産への投資を検討してみてください。