那覇市西部の投資環境は？人口は横ばいだが家賃は上昇中！

沖縄県には、不動産投資に適した環境がたくさんあることから、いったいどこに投資すべきか迷ってしまう人も多いと思います。

「ならばとりあえず那覇市へ・・・」と考える人もいるでしょうが、いくら投資環境が良い沖縄とはいえ、どこに投資しても儲かるわけではありません。

那覇市はエリア別に投資環境が異なるため、それぞれを理解したうえで投資に取り組むことが大切です。

本稿では、人口増加が続く沖縄県において、 横ばいの推移を続けている那覇市西部について解説していきます。

那覇市西部はどんな場所？

沖縄県は、不動産投資に非常に適した土地であり、これから不動産投資を始めたいと考えている人はぜひ沖縄県での投資を考えるべきです。

もちろん、すでに別の都道府県で不動産投資を始めている人も、今後は沖縄県を除き、全国的に投資環境が悪化していく可能性が高いため、沖縄不動産にも分散投資するのがおすすめです。

沖縄県で投資するとき、真っ先に那覇市を検討する人が多いと思います。

しかし、一口に那覇市といっても、那覇市には西部・東部・南部などの区分があるため、 その違いを正しく知り、 投資先を選んでいくことが重要です。

那覇市の中でも、特に開発が盛んであり、地価の上昇も著しいエリアと言えば、那覇新都心エリアです。

那覇新都心は、位置的には那覇市の北部とされていますが、地理的に大まかな見方をすれば、西部に含まれるとみることもできます。

しかし、那覇新都心と那覇市西部を混同してはいけません。那覇市西部は那覇新都心では大きく異なり、投資環境もガラリと変わります。

分かりやすいのが、地価の違いです。

不動産投資には地価が密接にかかわっていますが、「那覇新都心」と「那覇新都心を除く那覇市」では、以下のように地価に大きな差があります。

この表から、あくまでも那覇新都心は那覇新都心、それを除く那覇市は那覇市として考えるべきです。

地価によって不動産投資の環境が大きく変わるのですから、那覇新都心は特異的な存在と考えてください。

もっとも、那覇市全体での地価は1㎡あたり20万円に迫る上昇となっており、最近の数年で15％近く値上がりしているのですから、那覇市の発展ぶりもかなりのものだと言ってよいでしょう。

また、那覇市西部の特定の地域、特に沖縄経済の中心である久茂地の地価は、沖縄県で最高の101万円/㎡まで上がっています。

したがって、那覇市の平均的な地価は那覇新都心に及ばないものの、 西部には久茂地のようなエリアもあり、沖縄経済の中心地として認識するのがポイントです。

那覇市西部の家賃推移

本稿で紹介する那覇市西部には、泊、安謝、安里、久茂地、西、壷川といった土地が属しています。

那覇市西部の特徴は、 那覇市の中心であることによって、モノレール沿線では社会人からの需要が増加しているということです。

交通渋滞が深刻な問題となっている沖縄において、モノレールがもたらす交通の便が、那覇市西部の人気の要因となっています。

これにより、社会人だけではなく、沖縄県中部および北部から那覇市に来た人、あるいは離島出身者も那覇市西部に住む人が多いです。

同時に、 泊小学校区は県内外を問わず、家族世帯からの需要が堅調です。

このように、那覇市西部では単身者世帯・家族世帯ともに堅調な需要を維持しており、賃料が上昇しています。

このことは、那覇市西部の平均的な家賃と、沖縄県全体の平均的な家賃の推移について、間取り別に調べてみるとよくわかります。

なお、「乖離率」とは、沖縄県全体の平均家賃と那覇市西部の家賃の乖離を表すものです。

この表を見れば、 単身者向けの賃料が最も伸びていることが分かります。

また、県全体の伸び率と比べると、 家族向け物件の賃料も高い増加率を示しています。

グラフを見たときに気になるのが、きれいな上昇を描くのではなく、時折がくんと下がっている様子が見受けられることです。

2014年には、単身者向け物件の乖離率がマイナスになっている、つまり県平均家賃を下回っています。

おきぎん経済研究所の調べによれば、当時の那覇市西部では、 単身者向け物件が供給過剰に陥ったためであるとしています。

その後、再び大きな乖離が生じたことによって、 那覇市西部の供給過剰はあくまでも一時的なものであったことが分かります。

人口の推移

那覇新都心をはじめとして、人口が大きく増加し、新たな賃貸需要も盛んに発生しているエリアでは、需要が増える一方で供給が追い付かず、家賃がどんどん上がっていく傾向が見られます。

しかし、那覇市西部の単身者向け物件は、一方的な売り手市場ではありません。

数年前に供給過剰に陥っていることからも、 需要と供給は比較的バランスの取れた状態にあると考えられます。

実際、那覇市西部の人口動態を見てみても、人口の推移は極めて安定しています。

これが、需給バランスが取れていること、場合によっては供給過剰気味に傾くことの原因となっています。

全国的に人口が減少していることを考えれば、人口推移が横ばいであるということは、ぜいたくな悩みかもしれません。

しかし、沖縄県全体で人口増加が続いているため、横ばいに推移している那覇市西部の状況は、沖縄県内ではあまり良いものとは言えないでしょう。

沖縄県の主要エリアの人口動態と比較してみると、那覇市西部の状況がよくわかります。

このように、多くのエリアで人口が増加しているのに対し、 那覇市西部は軽微なマイナスとなっています。

それでも、先ほど見た通り那覇市西部でも家賃は着実に上昇しており、単身者向け物件は特に上昇しています。

これにより、那覇市西部の賃貸需要や家賃の上昇傾向は、底堅いものがあると考えてよいでしょう。

那覇市西部での不動産投資は魅力的ですが、投資する場合には 人口動態を逐一把握していくなど、いささかの慎重さが求められそうです。

那覇市全体で高い稼働率

なお、単身者向け物件で家賃が伸び悩んだタイミングもありましたが、これによって空室リスクを心配する必要はなさそうです。

というのも、那覇新都心を除く那覇市では、2017年データで稼働率97.5％という高い数値をたたき出しているからです。

全国の平均的な稼働率は、80％を下回っています。

この表を見れば、沖縄県では全体的に高い稼働率を誇っていること、那覇市も高い稼働率になっていることが分かります。

2009年、2010年の両年において、那覇市の稼働率は75～77％と非常に低くなっています。

これは、この時期に那覇新都心の人気が急速に高まったことによる相対的な需要の低下、そして単身者向けの1R・1Kタイプが苦戦を強いられたことによります。

その後、稼働率は順調に回復していき、最近では那覇新都心並みの稼働率となっています。

したがって、 人口が横ばいであることにより、家賃の上昇には少々の懸念があるとしても、 高い稼働率で安定した賃料収入が期待できるでしょう。

また、那覇市では地価が大きく伸びていることから、売却の際にはキャピタルゲインが得られる可能性も高いです。

以上のことから、那覇市西部も不動産投資には適したエリアであると言えます。

まとめ

沖縄不動産投資では、魅力的なエリアが色々あります。

那覇市の魅力は特に大きく、那覇市西部も不動産投資に適した環境です。

那覇市西部では、 単身者向け・家族向け物件ともに家賃が上昇しており、 稼働率も非常に高いです。

人口が増加していないにもかかわらず、このような推移を示していることから、那覇市西部のポテンシャルの高さが分かります。

したがって、那覇市西部の不動産に投資した場合、空室リスクや家賃下落リスクにさらされる危険性はほぼなく、安定したインカムゲインを得られるのはもちろんのこと、近年の那覇市では地価の上昇率が高いことから、キャピタルゲインを狙える可能性も高いです。