那覇市西部の投資環境は?人口は横ばいだが家賃は上昇中!

 

沖縄県には、不動産投資に適した環境がたくさんあることから、いったいどこに投資すべきか迷ってしまう人も多いと思います。

「ならばとりあえず那覇市へ・・・」と考える人もいるでしょうが、いくら投資環境が良い沖縄とはいえ、どこに投資しても儲かるわけではありません。

那覇市はエリア別に投資環境が異なるため、それぞれを理解したうえで投資に取り組むことが大切です。

本稿では、人口増加が続く沖縄県において、 横ばいの推移を続けている那覇市西部について解説していきます。

 

那覇市西部はどんな場所?

 

沖縄県は、不動産投資に非常に適した土地であり、これから不動産投資を始めたいと考えている人はぜひ沖縄県での投資を考えるべきです。

もちろん、すでに別の都道府県で不動産投資を始めている人も、今後は沖縄県を除き、全国的に投資環境が悪化していく可能性が高いため、沖縄不動産にも分散投資するのがおすすめです。

 

沖縄県で投資するとき、真っ先に那覇市を検討する人が多いと思います。

しかし、一口に那覇市といっても、那覇市には西部・東部・南部などの区分があるため、 その違いを正しく知り、 投資先を選んでいくことが重要です。

 

那覇市の中でも、特に開発が盛んであり、地価の上昇も著しいエリアと言えば、那覇新都心エリアです。

那覇新都心は、位置的には那覇市の北部とされていますが、地理的に大まかな見方をすれば、西部に含まれるとみることもできます。

 

しかし、那覇新都心と那覇市西部を混同してはいけません。那覇市西部は那覇新都心では大きく異なり、投資環境もガラリと変わります。

分かりやすいのが、地価の違いです。

 

不動産投資には地価が密接にかかわっていますが、「那覇新都心」と「那覇新都心を除く那覇市」では、以下のように地価に大きな差があります。

地価 名護市 うるま市 沖縄市 宜野湾市 浦添市 那覇市新都心 那覇市 豊見城市 石垣市 宮古島市
2009 56,900 43,500 67,700 80,800 100,900 220,000 167,200 75,600 67,800 28,500
2010 55,900 42,600 66,500 80,200 99,400 215,000 163,700 73,500 64,800 27,300
2011 55,300 43,100 65,700 79,800 100,800 214,000 160,500 72,300 62,800 28,600
2012 54,700 42,400 65,000 78,900 100,000 211,666 152,600 71,200 61,000 27,700
2013 54,200 43,900 64,600 79,000 98,300 216,666 153,800 70,300 59,800 27,100
2014 54,000 43,700 65,800 81,900 104,300 222,333 157,900 70,000 59,300 26,800
2015 54,000 43,600 66,100 82,100 105,500 228,000 160,800 70,700 59,700 26,500
2016 53,900 44,200 66,100 80,300 106,900 241,666 165,500 72,000 60,500 26,500
2017 53,900 44,800 68,500 82,500 107,600 258,000 177,100 74,300 61,000 26,400
2018 53,900 46,300 73,000 88,300 115,700 297,666 192,100 79,400 63,300 27,000
2011-2018合計増減率 -5.27% 6.44% 7.83% 9.28% 14.67% 35.30% 14.89% 5.03% -6.64% -5.26%
2011-2018平均増減率 -0.60% 0.70% 0.84% 0.99% 1.53% 3.42% 1.55% 0.55% -0.76% -0.60%

 

この表から、あくまでも那覇新都心は那覇新都心、それを除く那覇市は那覇市として考えるべきです。

地価によって不動産投資の環境が大きく変わるのですから、那覇新都心は特異的な存在と考えてください。

 

もっとも、那覇市全体での地価は1㎡あたり20万円に迫る上昇となっており、最近の数年で15%近く値上がりしているのですから、那覇市の発展ぶりもかなりのものだと言ってよいでしょう。

また、那覇市西部の特定の地域、特に沖縄経済の中心である久茂地の地価は、沖縄県で最高の101万円/㎡まで上がっています。

したがって、那覇市の平均的な地価は那覇新都心に及ばないものの、 西部には久茂地のようなエリアもあり、沖縄経済の中心地として認識するのがポイントです。

 

 

那覇市西部の家賃推移

 

本稿で紹介する那覇市西部には、泊、安謝、安里、久茂地、西、壷川といった土地が属しています。

那覇市西部の特徴は、 那覇市の中心であることによって、モノレール沿線では社会人からの需要が増加しているということです。

交通渋滞が深刻な問題となっている沖縄において、モノレールがもたらす交通の便が、那覇市西部の人気の要因となっています。

これにより、社会人だけではなく、沖縄県中部および北部から那覇市に来た人、あるいは離島出身者も那覇市西部に住む人が多いです。

 

同時に、 泊小学校区は県内外を問わず、家族世帯からの需要が堅調です。

このように、那覇市西部では単身者世帯・家族世帯ともに堅調な需要を維持しており、賃料が上昇しています。

 

このことは、那覇市西部の平均的な家賃と、沖縄県全体の平均的な家賃の推移について、間取り別に調べてみるとよくわかります。

なお、「乖離率」とは、沖縄県全体の平均家賃と那覇市西部の家賃の乖離を表すものです。

1R~1LDK 2DK~2LDK 3DK~3LDK
県平均 那覇市西部 乖離率 県平均 那覇市西部 乖離率 県平均 那覇市西部 乖離率
2009 38,500 41,503 7.8% 51,500 54,024 4.9% 62,500 71,000 13.6%
2010 40,300 43,000 6.7% 51,600 53,509 3.7% 62,500 60,313 -3.5%
2011 38,800 42,486 9.5% 51,700 61,575 19.1% 62,300 75,009 20.4%
2012 38,900 42,012 8.0% 50,400 56,498 12.1% 62,400 73,320 17.5%
2013 41,100 44,183 7.5% 53,300 60,389 13.3% 65,500 78,273 19.5%
2014 43,800 41,479 -5.3% 53,800 59,449 10.5% 66,500 71,820 8.0%
2015 44,200 47,382 7.2% 54,800 57,321 4.6% 67,100 78,843 17.5%
2016 43,200 46,483 7.6% 53,500 62,702 17.2% 66,400 83,730 26.1%
2017 45,900 52,188 13.7% 56,700 64,808 14.3% 68,300 83,872 22.8%
2009-2017合計増減率 19.2% 25.7% 10.1% 20.0% 9.3% 18.1%
2009-2017平均増減率 2.22% 2.91% 1.21% 2.30% 1.12% 2.10%

 

この表を見れば、 単身者向けの賃料が最も伸びていることが分かります。

また、県全体の伸び率と比べると、 家族向け物件の賃料も高い増加率を示しています。

 

グラフを見たときに気になるのが、きれいな上昇を描くのではなく、時折がくんと下がっている様子が見受けられることです。

2014年には、単身者向け物件の乖離率がマイナスになっている、つまり県平均家賃を下回っています。

おきぎん経済研究所の調べによれば、当時の那覇市西部では、 単身者向け物件が供給過剰に陥ったためであるとしています。

その後、再び大きな乖離が生じたことによって、 那覇市西部の供給過剰はあくまでも一時的なものであったことが分かります。

 

 

人口の推移

 

那覇新都心をはじめとして、人口が大きく増加し、新たな賃貸需要も盛んに発生しているエリアでは、需要が増える一方で供給が追い付かず、家賃がどんどん上がっていく傾向が見られます。

しかし、那覇市西部の単身者向け物件は、一方的な売り手市場ではありません。

数年前に供給過剰に陥っていることからも、 需要と供給は比較的バランスの取れた状態にあると考えられます。

 

実際、那覇市西部の人口動態を見てみても、人口の推移は極めて安定しています。

これが、需給バランスが取れていること、場合によっては供給過剰気味に傾くことの原因となっています。

全国的に人口が減少していることを考えれば、人口推移が横ばいであるということは、ぜいたくな悩みかもしれません。

 

しかし、沖縄県全体で人口増加が続いているため、横ばいに推移している那覇市西部の状況は、沖縄県内ではあまり良いものとは言えないでしょう。

沖縄県の主要エリアの人口動態と比較してみると、那覇市西部の状況がよくわかります。

人口 那覇新都心 那覇市西部 那覇市東部 那覇市南部 宜野湾市 石垣市 浦添市 名護市 沖縄市 豊見城市 うるま市 宮古島市
2011 17,462 70,817 167,513 60,301 92,467 48,123 111,463 60,160 135,363 57,957 118,994 54,720
2012 18,048 71,554 167,849 60,470 93,751 48,199 112,413 60,472 136,330 58,794 119,558 54,784
2013 18,123 71,877 168,053 64,013 94,062 48,224 113,089 60,768 137,167 59,634 119,857 54,310
2014 18,753 71,829 168,274 61,156 94,991 48,559 113,453 61,550 137,706 60,609 120,372 54,802
2015 19,077 71,835 165,877 61,379 95,676 48,662 113,441 61,747 138,010 61,492 120,863 54,476
2016 19,372 71,540 174,711 61,710 96,442 48,870 113,143 61,887 139,245 62,374 121,319 54,266
2017 19,647 71,188 167,150 62,079 97,043 48,943 113,421 62,204 140,208 62,669 121,794 54,083
2018 19,791 70,764 166,485 61,904 97,112 48,946 113,405 62,410 140,295 63,655 122,185 54,135
2011-2018合計増減率 13.34% -0.07% -0.61% 2.66% 5.02% 1.71% 1.74% 3.74% 3.64% 9.83% 2.68% -1.07%
2011-2018平均増減率 1.80% -0.01% -0.09% 0.38% 0.70% 0.24% 0.25% 0.53% 0.51% 1.35% 0.38% -0.15%

 

このように、多くのエリアで人口が増加しているのに対し、 那覇市西部は軽微なマイナスとなっています。

それでも、先ほど見た通り那覇市西部でも家賃は着実に上昇しており、単身者向け物件は特に上昇しています。

これにより、那覇市西部の賃貸需要や家賃の上昇傾向は、底堅いものがあると考えてよいでしょう。

那覇市西部での不動産投資は魅力的ですが、投資する場合には 人口動態を逐一把握していくなど、いささかの慎重さが求められそうです。

 

 

那覇市全体で高い稼働率

 

なお、単身者向け物件で家賃が伸び悩んだタイミングもありましたが、これによって空室リスクを心配する必要はなさそうです。

というのも、那覇新都心を除く那覇市では、2017年データで稼働率97.5%という高い数値をたたき出しているからです。

名護市 うるま市 沖縄市 宜野湾市 浦添市 那覇新都心 那覇市 豊見城市 石垣市 宮古島市
2009 88.0% 91.0% 95.0% 96.0% 92.0% 97.0% 75.0% 94.0% 87.0% 95.0%
2010 84.3% 88.0% 92.6% 92.1% 93.0% 97.5% 77.0% 92.6% 88.2% 98.0%
2011 89.0% 87.0% 90.0% 92.0% 90.0% 94.0% 82.0% 93.0% 91.0% 98.0%
2012 90.0% 88.0% 88.0% 88.0% 89.0% 96.0% 87.0% 94.0% 94.0% 99.0%
2013 94.0% 93.0% 93.0% 87.0% 88.0% 94.0% 90.0% 92.0% 91.0% 97.0%
2014 93.0% 93.0% 84.0% 92.0% 89.0% 96.0% 92.0% 88.0% 93.0% 98.0%
2015 89.4% 85.5% 82.4% 92.9% 91.0% 97.3% 90.4% 88.7% 93.1% 99.7%
2016 90.0% 87.3% 84.1% 93.4% 92.3% 98.1% 92.9% 90.4% 97.5% 99.8%
2017 94.5% 88.0% 92.0% 94.0% 92.5% 97.5% 97.5% 94.4% 99.5% 99.7%

 

全国の平均的な稼働率は、80%を下回っています。

この表を見れば、沖縄県では全体的に高い稼働率を誇っていること、那覇市も高い稼働率になっていることが分かります。

 

2009年、2010年の両年において、那覇市の稼働率は75~77%と非常に低くなっています。

これは、この時期に那覇新都心の人気が急速に高まったことによる相対的な需要の低下、そして単身者向けの1R・1Kタイプが苦戦を強いられたことによります。

その後、稼働率は順調に回復していき、最近では那覇新都心並みの稼働率となっています。

 

したがって、 人口が横ばいであることにより、家賃の上昇には少々の懸念があるとしても、 高い稼働率で安定した賃料収入が期待できるでしょう。

また、那覇市では地価が大きく伸びていることから、売却の際にはキャピタルゲインが得られる可能性も高いです。

以上のことから、那覇市西部も不動産投資には適したエリアであると言えます。

 

まとめ

融資でレバレッジ

沖縄不動産投資では、魅力的なエリアが色々あります。

那覇市の魅力は特に大きく、那覇市西部も不動産投資に適した環境です。

那覇市西部では、 単身者向け・家族向け物件ともに家賃が上昇しており、 稼働率も非常に高いです

 

人口が増加していないにもかかわらず、このような推移を示していることから、那覇市西部のポテンシャルの高さが分かります。

したがって、那覇市西部の不動産に投資した場合、空室リスクや家賃下落リスクにさらされる危険性はほぼなく、安定したインカムゲインを得られるのはもちろんのこと、近年の那覇市では地価の上昇率が高いことから、キャピタルゲインを狙える可能性も高いです。

 

 

 

 

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