沖縄の利回りが低いってどれくらい？物件価格相場と家賃相場から考える

当サイトの記事では、沖縄不動産投資の デメリットは利回りが低いことである、と何度も解説してきました。

一般的な不動産投資と比較して、 どれくらい利回りが低いのだろうか、と気になっている人も多いと思います。

そこで本稿では、沖縄の物件価格の高さ、家賃の安さを具体的なデータで見つつ、利回りの低さを示していこうと思います。

同時に、利回りの低さが大きな問題にならない、沖縄不動産投資の魅力についてもお伝えしていきます。

沖縄不動産投資の欠点

日本では全国的に人口の減少が始まっており、今後長期的に人口の減少が続くと予測されています。

これに対し、昨今の不動産バブルや東京オリンピックへの期待などから、賃貸物件の数は増えています。

これにより、長期的な視点で見た場合、今後は賃貸需要に対する賃貸物件の供給数が過剰となっていくでしょう。

空室リスクが高まり、不動産投資の環境は厳しくなっていくことが予想されます。

しかし、沖縄は違います。沖縄の人口は今後も安定した推移を見せているのです。

2015年から2045年までの30年間の推移を見た場合にも、 わずか0.4％程度しか減少しないとされています。

このため、不動産投資の最大のリスクである 空室リスクが高まる可能性が低く、長期的に安定した収益が期待できます。

もっとも、沖縄不動産投資にも欠点がないわけではありません。

沖縄不動産投資の最大の欠点は利回りの低さだとされています。
物件価格が高いこと、家賃が低めであることから、利回りが低くなりがちなのです。

沖縄県の利回りが低い理由

物件価格が高い

まず、物件価格ですが、これは沖縄の土地の高さと建築単価の高さに原因があります。

沖縄県はもともと土地が狭いのです。それが軍用地の存在でさらに狭くなっており、これによって地価が高くなります。

また、沖縄の県民性として、先祖代々受け継いだ土地を愛する傾向が強くあります。
なかなか手放さない人が多いことも、土地の高さにつながっています。

もちろん、昨今の沖縄は観光業が非常に盛んであり、商業地としての需要から値上がりしている側面もあるでしょう。

建築単価が高い

次に建築単価の高さです。

沖縄は台風やシロアリ被害への配慮から、多くの物件が鉄筋コンクリート造となっています。

さらに、建築資材の運搬コストがかかること、職人不足であることなどからも、建築単価が高くなってしまうため、売値も高くなります。

以上のような、土地と建物の高さによって、不動産投資家の物件取得単価も高くなるのです。

沖縄県は年収倍率「全国第2位」

沖縄県の物件価格が高いことは、日本全国の中古マンションの年収倍率を見ればよくわかります。

年収倍率とは、各都道府県における物件の70㎡単価を、その都道府県の平均的な年収で割ったものです。

年収よりも 高い倍率であればあるほど買うことが難しく、低い倍率であればあるほど買うことが簡単と考えることができます。

年収倍率のトップ5とワースト5を見てみると、以下のような結果となります。

これは、築10年の中古マンション価格を基準に算出したものです。

この表により、沖縄の年収倍率が全国第2位であることが分かります。

沖縄県の平均年収は389万円となっており、1位の東京の約70％、3位の神奈川県の約73％、4位の大阪府の約79％に過ぎません。

それにもかかわらず、年収倍率は全国第2位であり、70㎡単価で考えれば大阪府とほとんど変わらない価格となっています。

ワースト5と比較しても、43～47位のすべての都道府県の平均年収が沖縄県を上回っています。

しかし、年収倍率と70㎡価格では沖縄県に遠く及びません。

また、全国平均と比較してみても、同様のことが言えます。
この結果を見れば、沖縄県の年収倍率の高さ、物件の買いにくさが分かるでしょう。

70㎡価格での比較

ちなみに、70㎡価格だけで比較してみるのも参考になります。70㎡価格のトップ10は以下のようになっています。

この表のように、1位が東京都の5815万円であることは別格としても、沖縄県は首都圏や大都市圏とされる多くの都道府県を置き去りにして、第5位につけています。

平均家賃が高い

では、家賃についてはどうでしょうか。

各都道府県における1R/1K/1DKの家賃相場を見てみると、全国の平均的な家賃は4.57万円となっているのに対し、 沖縄県は第18位で4.7万円となっています。

これを見れば、沖縄では低めの家賃に設定されているという前提が嘘のように思えるかもしれません。

しかし、これまで見てきた通り、沖縄県では土地や建物の価格が非常に高いため、そのことを考慮すれば、 相対的に低い家賃設定になるのです。

この事実は、70㎡価格でみた場合の物件価格が、沖縄県の価格の±10％の範囲内にある都道府県と比較してみるとよくわかります。

沖縄県の70㎡価格は3146万円であり、+10％の3460.6万円と－10％の2831.4万円の範囲内に収まる都道府県の家賃は次の通りです。

• 大阪府（70㎡価格：3329万円）→平均家賃：5.6万円
• 京都府（70㎡価格：3192万円）→平均家賃：5.3万円
• 宮城県（70㎡価格：2905万円）→平均家賃：5.4万円

全て沖縄県の家賃を大きく上回っています。

これによって、沖縄不動産投資では家賃を低めに設定されているこがが分かると思います。

利回りへの影響

上記のことから、沖縄の物件は年収倍率や70㎡価格が高く、家賃も低めであることが分かりました。

投資の利回りとは、収入を投資元本で割ることによって算出するものです。
不動産投資における表面利回りの場合、年間の賃料収入を物件価格で割ることで算出できます。

利回りを高めるためには、分子となる年間賃料収入を大きくするか、分母となる物件価格を小さくする必要があります。

しかし沖縄不動産投資では、分子となる年間賃料収入が小さくなり、分母となる物件価格が大きくなるのですから、どうしても 利回りの低下を避けられないのです。

沖縄不動産投資の利回りの低さは、各都道府県との比較をしてみるとよくわかります。

各都道府県の表面利回りをランキングにすると、以下の表のようになります。

この表を見れば、沖縄不動産投資の利回りは第46位であり、全国平均の利回り2.36％と比較してみても、かなり低いことが分かります。

当サイトでも、沖縄の不動産投資は利回りが低いとお伝えしてきましたが、これはデータからも明らかなことなのです。

利回りの低さは投資期間でカバーできる

ただし、沖縄不動産投資の利回りの低さは、必ずしもデメリットであるとは言い切れません。

確かに全国平均よりもかなり低く、ほぼ最下位の利回りとなっているのですが、冒頭でも触れたように 沖縄県の人口推移は非常に安定しているのです。

沖縄県が人口推移で強みを持っていることを、以下の表で確認してみましょう。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、2015年から2045年までの30年間で、全国平均では-21.6％の人口減少が見込まれております。

実に32もの都道府県が20％以上の人口減と予測されています。

そんな中、第1位の東京は0.7％増となっています。しかし、日本の首都として人口流入が多い東京でさえ、 なんとか人口を維持している状態です。

そし て第2位が沖縄であり、30年間で東京とほぼ変わらない0.4％減にとどまっています。

第3位の愛知県が7.8％減であることと比べて、人口推移がかなり安定していることが分かるでしょう。

すでに書いた通り、沖縄不動産投資の利回りは全国的に見ても非常に低く、最下位の東京に次ぐ数値となっています。

しかし、人口減少がほとんど見られず、空室リスクが高まる可能性も低いのです。

他のほとんどの都道府県で、人口は着実に減少していきます。
つまり、今後は次のようになる可能性が高いです。

• 空室リスクが高まる
• 空室によって利回りが下がる
• 空室対策のために家賃を引き下げざるを得なくなる

もちろん、不動産投資の環境が悪化すれば、物件の売却も難しくなり、元本割れのリスクも高まります。

不動産投資は長期的に取り組むべきものですが、ほとんどの都道府県が長期的に取り組むうちに利回りが下がります。

賃貸経営が厳しくなる可能性が高いのに対し、人口が減らない沖縄ではその懸念がありません。

沖縄不動産投資の利回りは、現在は低い数値となっていますが、 長期的に取り組むうちに、相対的に高い数値となってくるはずです。

さらに、利回りランキングの表では、各都道府県における中古物件の平均的な築年数も示していますが、沖縄は17.6年と特に低い数値になっています。
これも、長期的な投資に取り組みやすい要素と言えます。

まとめ

本稿では、沖縄の物件価格が高いこと、家賃が低い設定になっていることを、具体的なデータで紹介し、それによって沖縄不動産投資の利回りの低さも分かりました。

しかし同時に、その利回りが大した問題ではないことも分かったでしょう。
沖縄不動産投資の利回りにおけるデメリットは、 投資期間でカバーできるものなのです。

そもそも、不動産投資は中長期で取り組む投資なのですから、その意味から考えても沖縄は不動産投資に適していると言えるでしょう。