不動産投資のリスク・リターンも色々。軍用地投資の位置づけは？
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投資には色々なものがあり、不動産投資も人気の投資の一つです。
また、同じジャンルの投資でも、細かく見れば投資対象は様々であり、対象が異なればリスクとリターンも異なります。
軍用地投資の魅力を知るためには、不動産投資という大きなくくりにおいて、 軍用地投資がどのような位置づけにあるのか、他の不動産と比較しながら見ていくのが良いでしょう。
本稿では、不動産投資における様々な投資対象と比較しながら、軍用地投資に魅力に迫っていきます。
目次
投資によってリスク・リターンは色々
一口に投資と言っても対象は様々で、株式、債券、為替、金、不動産、仮想通貨など、多くの種類が挙げられます。
当サイトで推奨している軍用地投資は、これらの投資のうち不動産投資に属します。
軍用地は、米軍や自衛隊に提供される土地であり、 土地への投資の一種です。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
投資によってリスクとリターンは異なります。
株式や仮想通貨などはハイリスク・ハイリターン、債券や銀行預金はローリスク・ローリターンに位置づけられます。
不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われます。
株式や仮想通貨などと比較して損失のリスクは低く、リターンも少なくなりますが、債券や銀行預金などに比べると損失のリスクと期待できるリターンは高いです。
しかし、不動産投資ならばどれも同じリスク・リターンというわけではなく、 投資する不動産によってリスク・リターンが変化します。
ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資の中でも、特にリスクとリターンが高いもの、中程度のもの、低いものの区別があるのです。
不動産投資では、一戸建て・アパート・マンション・オフィスビル・倉庫などの建物をメインに投資するほか、土地に投資するものがあります。
これにより、借地料や賃料によるインカムゲインや、転売によるキャピタルゲインによって利益を得ます。
不動産投資の中でも、投資対象とする不動産によって、リスクとリターンが異なることを知れば、軍用地投資の魅力がよくわかります。
ハイリスク・ハイリターンの不動産投資
まず、不動産投資のなかでもハイリスク・ハイリターンに属するものと言えば、 ほとんど見向きされておらず、安値で放置されている原野や山林に投資するものです。
田舎の原野や山林は、広さにもよりますが、持っているだけで毎年数十万円の固定資産税が発生し、さらに管理の手間がかかったり、相続にお金がかかったり、様々なマイナスを生み出します。
このような土地を、「不動産」ではなく「負動産」などと揶揄するのもこのためです。
したがって、このような土地の所有者は、できれば手放したいと思っていることも多く、相続を放棄する人も多いです。
このため、買おうと思えば非常に安く買えるケースも少なくありません。
このような原野や山林を安い価格で購入しておき、将来的にその周辺に空港ができたり、高速道路が通ったり、開発の対象になったりすれば、莫大な利益を得ることができます。
実際に、日本経済の成長期には、原野や山林への投資によって莫大な利益を得たケースがいくつもあります。
著名投資家の本田静六は、明治時代に2万円で購入した秩父の山林が、50年後には5000万円になったといいます。
インフレの影響も考えるべきですが、安価に放置された山林が大化けした好例です。
最後の相場師と言われた是川銀蔵も、戦後に池田内閣が掲げた「所得倍増計画」を受け、地価の暴騰を予想して土地に投資しています。
当時、農村地帯であった堺市が近い将来ベッドタウンになると予想し、坪単価300円程度で買い進めました。
数年後、坪単価300円で購入した土地は1500円程度まで上昇し、売却によって3億円の利益を手にしたと言います。
しかし、 このような投資はハイリスク・ハイリターンです。
なぜならば、当時と現在では日本の経済の様相が大きく異なり、当時のような大規模な開発と地価上昇は見込みにくいからです。
購入した原野や山林が見込み通りに値上がりするとは限らず、不確実性がかなり高いです。
開発を見越して投資しても、いつまでたっても値上がりせず、リターンを得るどころか固定資産税その他の出費ばかりがかさむ可能性も高いです。
ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資
一般に不動産投資に言われる通り、 ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資といえば、大都市圏での不動産投資です。
一都三県、名古屋市、大阪市、福岡市といった大都市では、今後も経済的な発展が期待できます。
日本全体での人口は減少していますが、東京は今後長期間にわたって人口が微増を続けると予測されていますし、それ以外の大都市でも人口減少は軽微と考えられます。
経済的に発展していくエリアの不動産に投資すれば、安定した賃貸需要が見込めるため、賃料収入も安定して得られやすいです。
また、土地の価格が上がりやすく、物件価格も経年に対して下がりにくく、高値で売却できる可能性も高めです。
このため、利益が得られる不確実性が高い原野や山林への投資に比べて、大都市圏での不動産投資のリスクはかなり低くなります。
もちろん、大都市圏でも空室や値下がりリスクはありますし、不動産投資特有の賃料滞納リスク、火災や地震などの自然災害のリスクなどは常に付きまといます。
そのため、ローリスクとは言えません。
また、原野・山林への投資に比べて、莫大なリターンを期待できるものでもありません。
上記の通り、大都市圏の不動産は、土地・建物ともに高く推移し、値下がりしにくく、不動産の所有者のリスクは低めです。
しかし、買い手の立場から考えると、不動産の購入価格が高くなるのですから、それだけ利回りは低くなるのです。
例えば、都心のワンルームに投資すれば、賃貸需要は堅調でリスクも低いでしょうが、利回りは新築で3～4％くらいに留まります。
ハイリスク・ハイリターンとミドルリスク・ミドルリターンの中間
ハイリスク・ハイリターンの不動産投資と、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資のさらに 中間に位置するのは、地方都市での不動産投資です。
地方都市は、経済発展と人口増加が続く沖縄などを除き、ほとんどの都市で経済発展が鈍化しており、人口も減少していきます。
つまり、経済発展に伴う開発によって地価が上昇したり、人口増加によって賃貸需要が安定したりといった期待がしにくいのです。
もちろん、地方都市の全てが、今後経済的に発展しない、人口が大幅に減少するとは言えません。
一部では経済的に大きく発展する可能性がありますし、人口の減少が軽微に留まったり、人気化して人口が増加することも考えられ、その場合には高いリターンも期待できます。
しかし、そのような期待は不確実性が高く、リターンへの期待と同時にリスクも高まってしまいます。
そのため、地方都市での不動産投資は、そのような不確実なリターンを期待するのではなく、 地合いのあまり良くないことを基本としつつ、大都市圏よりも高い利回りでの賃料収入や売却益を期待して投資します。
大都市圏の不動産に比べて、空室や値下がりのリスクは高いものの、物件価格が安いため利回りは高くなります。
著名な不動産投資家のなかには、地方都市の物件に積極投資し、安定して10％、20％といった利回りを出している人もいます。
しかし、地方都市での投資で成功しているのは、かなり目利きができる人や、安く購入した物件を再生させられる人などが多く、 投資の難易度は高めです。
ローリスク・ローリターンの不動産投資
不動産投資の中でも、 ローリスク・ローリターンの投資は、銀座の一等地などへの投資が挙げられます。
例えば、銀座の一等地のビルに投資した場合、老舗の百貨店や世界的なブランドショップなど、優良なテナントの入居が期待できます。
このため空室リスクは低く、借り手が優良であることから、賃料の滞納リスクもかなり低いと言えます。
また、そのような立地の不動産は、大幅に値下がりすることも考えにくく、リスクは極めて低いです。
しかし、当然ながら値段が高く、大きなリターンも得られません。
価格の高さから、一般の投資家にはほとんど縁がない投資対象とも言えるでしょう。
軍用地はどうか？
さて、色々な不動産投資を比較してきましたが、軍用地はどうでしょうか。
軍用地はローリスク
まず、軍用地投資はローリスクです。なぜならば、 軍用地の借り手は日本政府だからです。
軍用地を提供すれば、政府から安定して借地料を受け取ることができます。
日本政府の信用は世界的に高く、これまで借地料の滞納は一度も起きていません。
単に信用が高いだけではなく、政治的に考えても、 借地料の滞納リスクはほぼゼロです。
借地料を滞納すれば、軍用地主とトラブルが起こり、米軍の基地運営に支障を来たし、日米安保上の問題に発展する可能性もあります。
このため、政府は今後も借地料を支払い続けるでしょう。
上記において、銀座の一等地をローリスクの不動産投資として挙げましたが、 同じローリスクでも、軍用地投資のほうがリスクが低いです。
銀座の一等地は、確かにローリスクであるとはいえ、ブランドショップなどが借り手になるため、景気の動向に左右されます。
不景気になれば、ブランド品を購入する人が減り、店舗の売上も減ります。場合によっては、テナントが撤退して空室が発生することもあります。
しかし、軍用地の借り手は日本政府であり、入居者は米軍や自衛隊です。
景気の動向に左右されて、軍隊が撤退することはあり得ないため、景気に左右される銀座の一等地よりも、軍用地はローリスクです。
米軍や自衛隊が基地を構えている限り、軍用地から借地料が得られなくなることはありません。
そして、国防における沖縄の重要性は高く、米軍や自衛隊が完全に撤退することは考えにくいです。
もっとも、米軍が一部撤退したり、沖縄県内で基地を移転したりすることはあります。
これにより、投資した軍用地から借地料を得られなくなる可能性があるため、リスクはゼロではありません。
しかし、政府は軍用地主との衝突を避けるため、基地問題には神経質に取り組みます。
移転が決まっても、実際に移転が完了するまでには多くの年月を費やすほか、移転完了後も一定期間にわたって、借地料相当の保証金が支払われるのが普通です。
さらに、 移転後の土地は空き地として放置され続けるのではなく、開発の対象になる可能性も高いです。
米軍が基地を構えていたのですから、移転後にはまとまった広さの土地が出現します。
その広大な手付かずの土地は、放置されるよりも、区画整理によって住宅地や商業地として開発される可能性が高いです。
そうなれば、土地の価格は上昇し、十分な売却益も期待できます。
このように、複数の意味において、軍用地投資はローリスクなのです。
軍用地はミドルリターン
さらに、軍用地投資はローリスクでありながらミドルリターンの投資です。
普通、リスクとリターンの程度は一致するのに対し、軍用地投資は良い意味で異常だと言えます。
近年、軍用地投資の人気が高まったことによって、売買価格は上昇を続けています。
このため、現在、軍用地投資によって期待できる利回りは2％弱となっています。
2％弱という利回りは、不動産投資の中でもかなり低く、ローリターンに違いありません。
しかし、 政府はこれまで、毎年欠かさず借地料を増額してきました。
購入当初の利回りは低く、一見ローリターンの投資に見えますが、年々利回りは上昇していくため、 時間をかけてローリターンからミドルリターンへと変わっていくのです。
さらに、軍用地の価格は「 借地料×エリアごとの倍率」で算出されます。
この計算式をみればわかる通り、エリアごとの倍率が変わらない場合にも、借地料が年々上昇することによって、売却価格も徐々に上がっていきます。
さらに、軍用地投資の人気が高まっていることで、倍率も徐々に上昇しています。
このため、借地料の上昇・エリアごとの倍率の上昇の両面から、軍用地の価格は大きく上昇を続けています。
したがって、軍用地投資は、
- 借地料が毎年増額される（インカムゲインが上昇し続ける）
- 借地料と倍率が上昇を続けており、売却価格が上がっていく（キャピタルゲインが上昇し続ける）
という性質を持っている、ミドルリターンの投資なのです。
もちろん、借地料も倍率も、短期間に大幅に上昇するものではなく、長期間にわたってじわじわと上昇していくものです。
したがって、短期間で巨額の利益を得ることはできません。
しかし、本来 資産とは時間をかけて育てていくものです。
時間をかけて取り組むからこそ、予測できない将来にわたって安定的に資産を育てていくために、リスクの低減が欠かせません。
ただし、ローリスクとはいっても、 あまりにもリターンが低ければ資産はなかなか育たないため、リターンも極力高めたいものです。
ここにおいて軍用地投資は、リスクが低く、リターンもそれなりに期待できるため、まさに長期投資にうってつけの投資対象と言えます。
不動産における様々な投資対象の中でも、ひときわ優れたものと言えるでしょう。
まとめ
不動産投資というくくりで、ひとまとめにして考えてしまうと、軍用地投資を正しく捉えることはできません。
確かにリスクは非常に低いものの、リターンも大したことはないように思えます。
しかし、不動産投資を細分化し、それぞれについてリスクとリターンを考え、比較してみれば、同じ不動産投資でもリスク・リターンは様々であり、それぞれに長所と短所があります。
その中において、 ローリスク・ミドルリターンの軍用地投資は、異彩を放つ魅力的な投資なのです。
