不動産投資は老朽化リスクが避けられない！しかし軍用地投資なら老朽化リスクはゼロ

長期にわたって、徐々に資産を形成していくために、不動産投資を始める人が増えています。

不動産投資は、物件を購入することで安定した賃料収入を得られるため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。

しかし、長期投資を考える際には、 投資期間が長くなることで生じるリスクを考えるべきです。

不動産投資の場合には、 経年に伴って老朽化リスクが高まり、採算が取れなくなったり、資産価値が減少したりすることも多いです。

本稿では、不動産投資で考えるべき老朽化リスクと、老朽化リスクのない軍用地投資のメリットについて解説していきます。

不動産投資には老朽化リスクが付きまとう

かつては、富裕層向けの投資として考えられてきた不動産投資ですが、数年前からサラリーマンを中心として、一般層にも広がってきました。

これは、不動産購入のために必要な資金を調達するにあたり、アパートローンを利用しやすくなったことが理由です。

このため、長期投資といえば不動産投資を考える人が非常に多くなりました。

老後資金を不動産収入から得ようと考える人もたくさんいます。

セミナーや参考書籍では、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われます。

投機性の高い、ハイリスク・ハイリターンの投資に比べると、リスクが抑えられて収益もそれなりに安定している投資です。

ところが、不動産投資は確かに ミドルリスクであるにもかかわらず、これをローリスクと勘違いさせるような考え方があるのも事実です。

不動産投資には様々なリスクが潜んでいるため、ローリスクのように考えて投資してしまうと、投資額が大きいだけに泥沼にはまってしまう可能性もあります。

不動産投資のリスクとしては、自然災害のリスクや空室リスク、滞納リスクなどのリスクが良く知られています。

このほか、 老朽化のリスクなど、見落とされがちなリスクもあります。

見落とされがちな老朽化リスクとは

不動産投資は長期向けの投資という前提に捉われてしまい、老朽化リスクを見落としてしまう人が少なくありません。

長期投資を前提とするからこそ、老朽化リスクをしっかり考えるべきなのですが、 「長期投資に向いている＝長期間にわたってローリスクの投資ができる」といった勘違いをする人も多いのです。

老朽化リスクとは、経年とともに不動産が老朽化するリスクです。築年数に伴って、不動産の資産価値は下がっていきます。

建物全体の経年劣化が進むほか、デザインの陳腐化なども進み、 空室リスクの上昇、賃料の低下、売却価格の減少などが起こります。

つまり、不動産から得られる収益は、インカムゲインとキャピタルゲインの両面で減少していく可能性が高いのです。

老朽化リスクを抑えるためには、 定期的に修繕したり、リフォーム・リノベーションしたりする必要があります。

このようなメンテナンスによって、経年による悪影響はかなり抑えることができますし、しっかり管理できている物件は不動産業者や入居者からの評価も高く、空室リスクや家賃下落リスクも抑えられる可能性が高いです。

ただし、 メンテナンスには費用が伴います。

特に、外壁の塗装や屋上の防水工事、給湯設備や配管設備の修繕など、多額の費用が掛かる修繕が10～15年ごとに必要となります。

このよう負担をしながら、着実に利益を出していくためには、かなり慎重なシミュレーションをしたうえで優良物件を購入する必要があり、もはや「誰でも年収○百万円」といった簡単な話ではなくなってきます。

不動産投資がラクだと思っていると痛い目に合う可能性もある

このように考えると、不動産投資が楽ではないことが分かるでしょう。

巷にあふれるセミナーや参考書籍を見ると、不動産投資が非常にラクなものであるというイメージを受けます。

忙しいサラリーマンでも簡単にできる、物件の管理は業者に任せるだけでいいといったイメージです。

しかしこれは、 正確なシミュレーションによって優良物件を購入し、優秀な管理会社の協力を得て、オーナーが能動的に取り組んでこそ、ラクな投資にもなりえるというだけです。

正確なシミュレーションには知識も手間もかかりますし、優良物件を見つけるためには多くの時間が必要です。

管理会社や不動産会社とのコミュニケーションも必要です。

したがって、ただ不動産を買いさえすれば安定収入を得られるわけではありません。

そのように考えて不動産投資を始めれば、色々な問題に悩まされ、苦闘を強いられることになります。

さらに、 持てば持つほど老朽化リスクが深刻になっていき、最終的には失敗に終わる可能性が高いです。

老朽化リスクがなく資産価値を保てるのは軍用地

資産を形成していくにあたり、不動産投資では老朽化リスクが足かせになることも多いです。

これは、不動産が物理的なものであり、建物の老朽化を避けられないためです。これが、資産価値の減少につながります。

不動産は、土地と建物の合計で評価されるものです。

土地の価値が1、建物の価値が1ならば、全体での価値は2になります。

土地は老朽化しないため、長期的に1の価値を保ち続ける可能性が高いですが、建物の価値は徐々に低下していきます。

その結果、 数十年後には土地の価値が1、建物の価値が0.5となり、全体での価値が1.5に目減りしてしまうのです。

かといって、老朽化リスクを避けるために、株式や現金などの資産に投資するのも考え物です。

これらの資産には物理的な老朽化がないものの、これは「老朽化による資産価値の減少が起こらない」というだけであって、「 株価の下落による資産価値の減少」や、「インフレによる現金の資産価値の減少」は起こるため、安定した資産形成に向いているとは言い切れません。

以上のような特性から考えるならば、 老朽化の恐れがない土地ならば、長期的に資産価値を保ち続ける可能性が高いと言えます。

しかし、土地もバブル崩壊の時のように、景気変動に伴って暴落することがあります。

そこで、老朽化の恐れがなく、半永久的に資産価値を保ち続ける資産に投資するためには、軍用地こそ最適と言えます。

軍用地は土地ですから、老朽化のリスクがありません。

また、 単なる土地とは異なり、借地料が確実に支払われ続けるため、年々価値が高まっています。

したがって、軍用地には不動産投資における老朽化リスクを全く心配することなく、何十年もの長期にわたって、安心して投資することができます。

老朽化リスクがゼロであるだけではなく、借り手が日本政府ですから、日本国債と同程度の安全性を誇り、なおかつ日本国債の何十倍、金利によっては何百倍の利益を得ることができます。

まとめ

長期的な投資のために、不動産投資を検討している人も多いと思います。

しかし、不動産投資では、投資期間が長くなればなるほど、老朽化リスクが深刻になってきます。

老朽化リスクの対応のためには、コストも手間もかかってしまうため、決して誰にでもできる投資とは言えなくなります。

しかし、 軍用地には老朽化リスクがありません。

老朽化のために資産価値が減少することがなく、むしろ資産価値は安定して高まっています。

長期投資だからこそ、長期ゆえのリスクを考えるべきです。

長期ゆえのリスクがない軍用地投資こそ、長期投資に最適だと言えるでしょう。