インカムゲインとキャピタルゲインのどちらも得られる沖縄不動産投資の魅力に迫る

不動産投資で得られる利益には、賃料収入として得られるインカムゲインと、購入価格よりも高く売ることで得られるキャピタルゲインの二種類があり、これらには密接な関係があります。

インカムゲインがしっかり得られる物件は需要が高いため高値で取引され、キャピタルゲインも得られます。

インカムゲインが満足に得られない物件は需要が低いため、安値で売るほかなく、キャピタルゲインは得られません。

したがって、 不動産投資で大きな利益を得るためには、 この両方をしっかり得られる物件に投資することが大切です。

この観点から、沖縄不動産投資の魅力を解説していきます。

全国レベルで投資環境が悪化している今こそ沖縄不動産投資を

不動産投資の環境を全国レベルで考えた場合、投資環境は悪化しつつあります。

将来的には、儲けられる人と儲けられない人の格差が広がり、今のように 「サラリーマンでも簡単に年収○万円アップ」というものでは なくなるでしょう。

投資環境が悪化している主な原因は、人口の減少と経済成長の停滞にあります。

日本では、 すでに人口減少が始まっており、 将来的には空室リスクが高まっていくと考えられます。

人口減少は、 経済成長の停滞の原因にもなっています。

経済成長を続けるためには、国民一人当たりの経済成長率はそのままに人口を増加させるか、人口はそのままに国民一人当たりの経済成長率を上げるか、量的あるいは質的なアプローチが必要となります。

しかし、すでに日本の人口は減少を続けているため、量的アプローチによって、むしろ経済成長はマイナス方向にあります。

政府はAIなどの技術を推進し、経済成長率を引き上げようとしていますが、それでも大きな経済成長は期待しにくいでしょう。

人口減少によって空室リスクが高まれば、 物件の稼働率が下がって収益性は低くなります。

経済成長の停滞によって家賃上昇の余地がなくなり、むしろ空室対策のための家賃下落も起こり、収益性はどんどん悪化していくと考えられます。

物件の価値は、収益性から決定されることが多いものです。

様々なリスクにさらされ、収益性が低下してしまった物件は、高い価格で売ることが困難となります。

これにより、採算が取れなくなったときに撤退しようとしても、理想とする価格では売れず、元本割れによる損失に陥る可能性も高いです。

このような流れによって、 全国的な不動産投資環境はどんどん悪化していくと考えられます。

沖縄不動産投資のメリット

しかし、 人口が減少しない地域、経済成長が続く地域を選んで投資するならば、上記のようなリスクを避けることができます。

人口が増加する地域はもちろんのこと、少なくとも人口が減少しない地域であれば、賃貸需要も安定する可能性が高く、空室リスクや賃料低下リスクが高まる危険性もそれほどありません。

高い稼働率と収益性を維持できるはずです。

人口増加によって家賃が高まっていれば、購入したときよりも収益性が高まるため、高値で売却できるでしょう。

もちろん、経済成長が続いているエリアでは地価も上がっていくため、これによっても高値で売れる可能性が高まります。

そのようなエリアは、日本にはあまり残っていません。

そのため、人口増加と経済成長が続いている沖縄県を、 「不動産投資の最後のブルーオーシャン」などと表現する人もいます。

沖縄県では、以下の表のように、長期的に人口が安定しています。

これは、出生率が高いことや移転する人が多いことなどが原因と考えられます。

2045年時点での沖縄県の人口は、2015年比でわずかに0.37％の減少にとどまるのですから、投資環境の安定も十分に期待できます。

これに対し、2045年における全国の人口は、2015年比で16％以上の下落となっています。

さらに、2000年以降の経済成長率でも、以下のように顕著な差があります。

全国的に経済成長が鈍化しているのに対し、沖縄県は毎年1％以上の安定した経済成長を続けているのです。

インカムゲインとキャピタルゲインの両方で儲けられる

不動産投資に大きな影響をもたらす人口と経済成長について、沖縄県と全国のデータを比較してみると、沖縄県が不動産投資に適していることは疑いがありません。

上記の通り、全国的な傾向から不動産投資の結果を推測すると、 賃料による利益は減少し、売却による利益も減少する、つまり インカムゲインとキャピタルゲインのどちらも危うくなることが分かります。

しかし沖縄県では、人口増加によって 今後しばらく賃貸需要が高まり、それ以降も安定した推移となり、高い稼働率で安定した収益を得ることができます。さらに、家 賃と地価も上昇を続けています。

これによって、沖縄不動産投資は、インカムゲインとキャピタルゲインの両方で儲けられる可能性が極めて高いことが分かります。

少なくとも、他の都道府県よりも儲けやすいことは間違いないでしょう。

具体的にシミュレーションしてみる

では、インカムゲインとキャピタルゲインの両方で儲ける沖縄不動産投資について、具体的なシミュレーションをしてみましょう。

ここでは、那覇市の中古区分マンションに10年間投資した場合、どのような結果が期待できるかを、実際のデータを使ってみていきたいと思います。

インカムゲインについて

まず、インカムゲインについてみていきましょう。

おきぎん経済研究所のデータによれば、那覇市の賃貸物件は97.5％という非常に高い稼働率となっています。

単純計算で、 365日のうち356日は稼働しているのです。

このような高稼働率によって、 退去者が出てもすぐに次の入居者が決まり、空室による損失はほとんど発生しないものと考えてよいでしょう。

もちろん、空室対策のために家賃を下げる必要もありませんし、むしろ入退去のタイミングで家賃を上げられる可能性も十分にあります。

なお、ここでは那覇市東部で2DKの中古区分マンションを購入した場合を考えます。

那覇市東部の家賃推移は、以下の表の通りに推移しています（乖離率とは、沖縄県平均の家賃と那覇市東部の家賃の乖離）。

沖縄県全体で賃料の上昇が目覚ましいですが、那覇市東部では県平均家賃を実額・増減率ともに上回っていることが分かります。

2017年時点での2DKの平均家賃は59195円となっています。

2019年の平均家賃データはまだ公表されていませんが、2009年から2017年までの年間平均上昇率である1.88％から計算すると、2019年の2DKの家賃は63627円になると予想できます。

これを踏まえて、以下のような物件を購入した場合の、10年間の賃貸経営をシミュレーションしてみます。

• 物件購入価格：1200万円
• 諸費用：84万円（購入価格の7％）
• 借入総額：840万円（頭金3割）
• 借入金利：年利2.0％
• 借入期間：25年
• 経費率：年間15％
• 間取り：2DK（50㎡）
• 年間賃料：76万3524円（2019年賃料予想：63627円を基準として、毎年1.88％の上昇を見込む）
• 築20年のRC造、全12戸のマンション。全体の面積は300㎡と仮定。

この物件の収支シミュレーションは、以下のようになります。

この条件であれば、1年目からしっかりと収益を得られることが分かります。稼働率が非常に高いため、家賃の下落は見込んでいません。

沖縄県でも永遠に家賃の上昇が続くわけではありませんし、この中古区分マンションも毎年あるいは入退去のたびに値上げできるとは限りません。

しかし、10年後の家賃が63627円から75239円への上昇であれば、10年間で約18％の上昇です。

2009年から2017年の9年間での上昇率は16.1％ですから、さらに10年間で18％上昇するとしても、あり得ない話ではないでしょう。

その場合、当初の表面利回り5.95％から、10年目の表面利回りは7.52％へと上昇することになります。

この間に得られる税引前キャッシュフローの合計は、 約275万円です。なお、この時点でのローンの残債は約521万円です。

キャピタルゲインについて

さらに、キャピタルゲインについても考えてみましょう。

キャピタルゲイン、つまり売却益は、購入時の価格よりも高く売れた部分を利益とみなします。

つまり、このシミュレーションでは1200万円以上で売ることによって、キャピタルゲインが得られます。

率直に言って、現在の沖縄不動産投資では、キャピタルゲインを得られる可能性が非常に高いです。

というのも、 沖縄県では家賃と地価の上昇が長期にわたって続いているからです。

売却価格を決める方法には、大きく分けて収益性によって決める方法と、費用性によって決める方法、そして市場性から決める方法があります。

• 収益性で決めるならば、その物件で 実際に得られている家賃や、空室率などを考慮したうえで、収益性から逆算していくことになります。
• 費用性で決めるならば、その物件の 持っている価値を、築年数や地価などを考慮ながら算出していきます。
• 市場性から決めるならば、 周辺の物件価格の動向を基準として、売値を決めていきます。インターネットなどで掲載されている物件の売値を相場と考えるアプローチです。

収益性から計算する場合

まず、収益性から計算する場合をシミュレーションしてみましょう。

上に示した収支シミュレーションでは、10年目で得られる年間の利益（ローン返済を考慮しない）は、76万7436円となっています。

これを基準として、還元利回り（投資リターン。その物件の収益性を知るための指標）を5％として考えた場合、

物件の売値＝76万74636円÷5％≒1535万円

となります。

ローン残債521万円も難なく返済することができ、物件の購入価格を差し引くと約335万円のキャピタルゲインが得られます。

費用性から計算する場合

費用性から計算する場合には、地価や築年数を考慮する必要があります。

那覇市の地価が、購入時点の2019年で19万5000円/㎡であったとすれば、300㎡では5850万円となり、このマンションには 土地だけで5850万円の価値があると考えられます。

単純計算では、 土地5850万円を12戸の持ち分に分けるとそれぞれ487.5万円です。

購入価格が1200万円であったことから、当時は1戸につき土地487.5万円、建物712.5万円の価値があったことになり、マンション全体では土地5850万円に対して建物8550万円を見込んでいたことになります。

このマンションの一戸を、築20年の時点で購入し、10年の賃貸経営を続けたことによって、建物の価値は10年分目減りします。

3150万円の目減りと考えれば、 建物の価値は8550万円から5400万円となります。

10年後の地価については、那覇市の2009年から2018年の地価の動きを基準に考えます。

この表のデータをもとに、年間上昇率1.55％を見込むならば、2028年には1㎡あたり約22万5000円となります。

全体の土地では6750万円へと上昇します。したがって、土地6750万円、建物5400万円、合計1億2150万円となります。

1戸当たりの換算での売却価格は1012.5万円となり、キャピタルゲインは得られません。

インカムゲインとキャピタルゲインの両方が得られる可能性が高い

費用性で売値を決めるならば、キャピタルゲインを得ることはできません。

しかし、この心配はほとんどしなくて良いでしょう。

というのも、不動産投資は買い手となる投資家と、売り手となる投資家がいて成り立つものであり、 買い手の多くは費用性ではなく、収益性で判断しているからです。

売り急いでいる人が業者に買い取ってもらうならば、業者が費用性から価格を算出し、キャピタルゲインが得られない可能性もあるでしょう。

しかし、沖縄県の不動産市場は非常に魅力的であり、 物件を買いたい投資家は今後増えると考えられるため、 収益性で判断する人に高値で売れると思ってよいでしょう。

このことは、沖縄県の不動産価格が実際に上昇していることからも明らかです。

収益性が高いからこそ、高い価格で購入する投資家もたくさんおり、物件価格が上昇しているのです。収益性を基準として売値を決めた場合、

• インカムゲイン：275万円
• キャピタルゲイン：335万円
• 合計利益：610万円
• 投資期間中の総リターン：約50％

となり、10年間で1.5倍に増えたことになります。

その間、空室や家賃下落に悩まされることもなく、他の都道府県での不動産投資のように、悪戦苦闘する必要もないのです。

このように考えると、沖縄不動産投資の魅力がよくわかることと思います。

まとめ

本稿では、沖縄が不動産投資にとっていかによい環境であるか、具体的なシミュレーションをしながら見ていきました。

あくまでもシミュレーションにすぎず、本稿の通りになるとは言い切れません。

しかし、実際のデータをもとに将来性をシミュレーションすることによって、インカムゲインとキャピタルゲインを両取りできることが分かったのです。

全国平均で同じようにシミュレーションすれば、インカムゲインもキャピタルゲインも満足に得られない可能性が高いことが分かります

このようなシミュレーション結果の差異を正しく認識し、今後の不動産投資では沖縄を積極的に検討していくと良いでしょう。