沖縄不動産投資の現地調査の前に資料チェック！当日は５つの道具を持参

不動産投資では、物件の選定が結果の大部分を決めてしまうため、儲かる物件を購入することが非常に重要です。
そこで、現地調査も念入りに実施する必要があるのですが、闇雲に現地調査しても良い結果は得られません。

現地調査の効果を高めるためには、 事前に資料をチェックしておくこと、さらに 道具を揃えておくことが大切です。

本稿では、現地調査の前に不動産業者からもらっておくべき資料と情報、さらに現地調査に持っていくべき道具について解説していきます。

 

現地調査前の資料確認は必須

沖縄で不動産を探し、よさそうな物件が見つかったならば、すぐに現地調査に行きたいと逸る人もいると思います。
しかし、事前に資料をチェックすることが大切です。

資料を見ることによって、 現地調査に行くまでもなく投資すべきではないと判断できることがあります。

また、資料によって事前に情報を掴んだ上で現地調査をすることで、 調査の質を上げることもできます。

したがって、興味のある物件が見つかれば、不動産業者に電話して興味があることを伝え、 物件概要書やレントロールなどの資料をFAXで送ってもらいます。

これらの資料からは下記の情報を知ることができます。

  • 売出価格
  • 土地と建物の面積
  • 築年数
  • 容積率
  • 建蔽率
  • 再建築の有無
  • 戸数
  • 間取り
  • 公図
  • 年間賃料収入
  • 固定資産税の支払い状況
  • 周辺環境

不動産業者から送られた資料に、 知りたい情報が掲載されていない場合には、追加で資料を請求しましょう。
すべての情報を把握したうえで、なお投資を検討したいならば、不動産業者にアポを取って現地調査を行います。

 

現地調査の道具

現地調査に行くときには、手ぶらで行くのではなく、調査のための準備をしていきましょう。
例えば、以下のようなものを持っていくと便利です。

デジカメ

デジカメを持っていき、様々な写真を撮っておきましょう。それによって、その後の検討に役立ちます。

人間の記憶は頼りないものです。
エビングハウスの忘却曲線によれば、人間の脳は20分後には42%を忘れ、1時間後には56%を忘れ、 1日後には74%を忘れるといいます。

そのような頼りない記憶をもとに検討するのは危険ですから、デジカメで撮影した情報をもとに検討していきましょう。

 

物件の雰囲気もデジカメに保存

沖縄不動産投資に限らず、不動産投資全般に言えることですが、 物件の雰囲気を感じ取ることは重要です。

多分に直感的な話になるのですが、色々な物件を見て回るうちに、全体的な雰囲気を「なんとなく」把握できるようになっていくものです。

  • なんとなく暗い
  • なんとなく汚い感じがする
  • なんとなく雑然としている
  • なんとなくうるさい
  • なんとなく規律が感じられない・・・

といった雰囲気です。

なんとなく良くない雰囲気を感じた場合には、そう感じられた部分もデジカメで撮影しておきましょう。

雰囲気は忘れやすいものですし、「単なる思い過ごしだろう」などと思い込むことも多いため、写真によって雰囲気を 再確認することが大切です。

雰囲気的に問題がある物件は、見送ったほうが無難です。
なんとなく汚い印象を持っているならば、実際に住民のごみ捨てマナーが悪いなどの原因があるものです。

マナーの悪い住民が多く住んでいる物件では、このような事が考えられます。

  • 家賃の支払いがルーズで滞納リスクが高い
  • 設備が乱雑に扱われることで修繕費用がかさむ
  • 入退去の際の原状回復に多くの費用がかかる

こんな理由で購入後の管理に悩まされる可能性があります。

 

物件そのものの雰囲気に問題がない場合もあるかもしれませんが、ほとんどはその物件の周辺一帯の雰囲気があるものです。
なんとなく汚い雰囲気を持ったエリアに、その物件だけ清潔感があるといったケースは稀です。

したがって、物件の雰囲気を把握するためにも、周辺を含めてデジカメで撮影しておき、検討の材料としましょう。

 

メジャー

メジャーがあると、特に部屋の内部を見たときなど、様々な個所を正確に把握するのに役立ちます。

メジャーでは計測できない、長い距離を測る場合には、一歩を60センチとして歩数で測ることもできるので、覚えておきましょう。

 

クラックスケール

参照元：Amazon | シンワ測定

高温多湿の沖縄では、ほとんどの物件が鉄筋コンクリート造です。
鉄筋コンクリート造の物件を調査する際には、 外壁のクラック（ひび）を調べ、問題のあるクラックか、問題のないクラックかを見ていく必要があります。

このときに役立つのが、クラックの幅を計測できるクラックスケールという測りです。

これは、ホームセンターなどでも売っており、名刺サイズなので常に携帯しておきたいものです。

 

方位磁石

不動産の方角も重要な情報です。

これは、その物件と周囲の建物の位置関係によって、デメリットが生じる場合があるからです。

例えば、物件の南側に大きな建物があって影になっているならば、日当たりが悪くなります。

沖縄は高温多湿であり、全国の年平均相対湿度が69％であるのに対し、73％の湿度となっています。
日当たりが悪いことでもっとジメジメとした環境になれば、 入居者の満足度に悪影響を及ぼします。

 

知人や配偶者に同行してもらう

持ち物ではありませんが、一人で現地調査をするよりも、誰か同行者がいたほうが良いでしょう。
不動産投資の経験がある知人などがいれば、ぜひ同行してもらい、意見を聞いたり、アドバイスしてもらったりすべきです。

自分が県外から沖縄不動産への投資を検討しており、沖縄県内に知人がいるならばなおさら。
その知人の不動産投資の経験に関わらず、同行してもらうのがおすすめです。

沖縄特有の感覚によって、 県外の人ではなかなか気が付かない点を指摘してもらえるかもしれません。

不動産投資の経験がある知人や、沖縄在住の知人がいない場合にも、やはり同行者はいたが方が良いです。
特に、 奥さんなど女性に同行してもらうのがおすすめです。

古来より、男は外で狩りをし、女は家を守るという役割分担がなされおり、この役割分担は遺伝子レベルで記憶されています。
そのため、住居に対して男性があまり気づかない点について、 女性は直感的に気付くことが多いのです。

 

まとめ

沖縄不動産投資でも、事前にチェックすべき資料や現地調査に持参する道具などは、一般的な不動産投資とあまり変わりません。

強いて言うならば、鉄筋コンクリート造の物件がほとんどですから、 必ずクラックスケールを持参することや、高温多湿の気候であることから、 方角的に日当たりが悪くないかなどをチェックすることでしょう。

このような要素は、一般的な不動産投資と比べて重要性が高くなります。

現地調査の質を高めるためにも、本稿が参考になれば幸いです。

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