豊見城市は人気の高いベッドタウンで人口推移も堅調。投資環境は良好

豊見城市は、那覇市南部に隣接する都市であり、那覇市のベッドタウンとして高い人気を誇っています。

人口推移・家賃動向・稼働率など、不動産投資で重要となる様々な要素に問題がなく、 不動産投資環境は良好なエリアです。

本稿では、 豊見城市の投資環境について、様々なデータを見ながら解説していきます。

豊見城市の人口は堅調

豊見城市は、那覇市の南に位置している、約19㎢の都市です。

面積は那覇市の約半分と狭いながらも、那覇市南部に隣接していることから、ベッドタウンとして人気が高まっております。

那覇都市圏の中核をなす重要な都市です。

成長力も高く、東洋経済新報社が調査した「成長力ランキング」では、2006年・2010年で全国1位に輝いています。

この成長力の高さには、人口増加が大きく影響しています。

経済成長を促すためには、量による成長すなわち 人口増加による生産の増加が必要です。

あるいは質による成長すなわち 一人当たりの生産性の向上が必要となります。

豊見城市の場合には人口の増加によるところが大きいと考えられます。

ここ数年での豊見城市の人口推移を見てみると、以下のようになっています。

沖縄県全体で、今後も長期的に安定した人口推移を続けるとされています。

特に人口増加率が高いのは那覇市であり、これは県庁所在地であることから当然のデータです。

一方、那覇市を除く那覇都市圏の中心都市を見てみると、 那覇都市圏第二の都市である浦添市の人口が微増となっているのに対し、 豊見城市はかなり順調に増加していることが分かります。

また、国立社会保障・人口問題研究所の将来推計を見ると、以下のようになっています。

もともとの面積が狭いことから、爆発的な人口増加にはならないものの、今後も長期的に堅調な推移を続けると予測されています。

豊見城市の稼働率は94.4と良好

人口が安定して増加していくことは、不動産投資には大きなメリットとなります。

人口の増加は賃貸需要の増加に直結するため、人口が増加している 豊見城市は空室リスクが低く抑えられると予想されます。

実際に、豊見城市の賃貸物件の稼働率を見ても、以下のように高い水準となっています。

日本では、すでに人口減少が始まっていることから、稼働率の低さに悩まされるエリアも増えており、全国平均での稼働率も80％程度となっています。

その中で、いかに有利な物件を取得し、高い稼働率を維持していくかが、不動産投資の大きなポイントとなっています。

しかし、人口増加が続いている沖縄県では、主要都市のほとんどでかなり高い稼働率となっており、 豊見城市の稼働率も94.4％となっています。

これにより、空室リスクがかなり低いことが分かると思います。

今後も人口の増加が続くため、新築の賃貸物件の急増によって需給バランスが壊れるなどの イレギュラーな事態が起こらない限り、賃貸需要に問題はないでしょう。

長期的に、安定した収益が期待できると考えられます。

那覇市南部から家族世帯の流入が多い

豊見城市の人口増加の背景には、那覇市南部エリアと隣接していることがあります。

浦添市も、那覇市のベッドタウンとして機能しており、那覇市西部や那覇新都心などの家賃の高さを嫌う人が、浦添市に流入しているケースが見られます。

豊見城市でも、那覇市からの流入が多く、特に那覇市南部エリアからの家族世帯の流入が多いようです。

これは、那覇市南部エリアでは国道331号線を境に、約半分を那覇空港や自衛隊基地などが占めており、土 地が少なく、駐車場の確保が難しいためです。

車社会の沖縄では、単身世帯でも1戸当たり1台、家族世帯では2台以上の駐車場が必要とされています。

駐車場確保が困難なことにより、那覇市南部から豊見城市への家族世帯の移動が起こっているのです。

このため、豊見城市の中古賃貸物件の家賃を見てみると、 2DK～2LDK、3DK～3LDKといった家族世帯向け物件の賃料が、順調に伸びています。

県平均よりも低い家賃となっていますが、供給不足で家賃が高騰している那覇市が、県平均家賃を大きく引き上げているためです。

そのため、県平均を下回っていること自体には何ら問題ありません。

むしろ、豊見城市の家賃の上昇率が県平均の上昇率を上回っていることから、人気が高まっていると考えたほうが自然です。

また、豊見城市では単身者向け物件の家賃も順調に上昇しています。

那覇市南部からの家族世帯の流入により、家族世帯向け物件の人気が高まっているだけではなく、単身者向け物件でも家賃が順調に伸びています。

那覇市のベッドタウンですから、那覇市に勤務する単身者が豊見城市に暮らすケースも多く、 単身者向け物件の家賃も堅調に推移しているのです。

単身者向け物件では、県平均を上回っている年も多くみられることからも、需要の堅調さが分かります。

豊見城市の不動産投資のポイント

以上のように、豊見城市は人口推移、稼働率、家賃動向など、多くの点において、不動産投資に有利な条件がそろっていると言えるでしょう。

沖縄県不動産投資に取り組むにあたり、様々なエリアの中でも豊見城市に注目しておくのは、よい観点だと言えます。

さらに、豊見城市に投資するとき、もっと有利に進めていくために、以下のようなポイントを踏まえておくのが良いでしょう。

駐車場の確保

繰り返す通り、那覇市南部から豊見城市に、家族世帯が流入するケースが増えています。

このため、豊見城市の家族向け物件に投資することで、手堅い収益を期待することができます。

しかし、そもそもの流入の原因が「駐車場の確保」にあるのですから、豊見城市で投資する際には、 必ず駐車場を確保できる物件を選ぶ必要があります。

そのような物件でなければ、那覇市南部から流入してくる家族世帯の需要を取り込むことができません。

狙い目は宜保・豊崎

おきぎん経済研究所の調べによると、豊見城市の中でも特に需要が堅調なのが、宜保と豊崎とされています。

宜保は、2018年に市役所が移転したエリアであり、需要が堅調なエリアとして第一に挙げられています。

豊崎は、沖縄アウトレットモールあしびなーなどの商業施設があることからも、 生活利便性が高く、需要が堅調です。

豊見城市の中でも、特にこのようなエリアへ投資する機会があるならば、チャンスと考えておくのがよさそうです。

まとめ

本稿では、様々なデータを見ていきました。

• 長期的な人口推移が良好であること
• 今後も安定した賃貸需要が見込めること
• 稼働率も高水準での推移が期待できること
• 供給過剰感がなく家賃推移も安定していること

などから、豊見城市の投資環境は優れていると言えます。

沖縄不動産投資に適しているエリアはたくさんありますが、その中でも豊見城市を優良投資先と考えて、アンテナを張っておくことをお勧めします。