2019年9月9日 2019年9月9日

投資に成功するにはリスクのコントロールが必須。軍用地投資のリスクはどうコントロールする？

軍用地投資

投資とは、リターンを期待して行う経済行為です。

リターンを得るためには、期待するリターンに見合うリスクを負うため、リスクをいかにコントロールしていくかが重要となります。

軍用地投資も、投資である限りリスクはゼロではなく、リスクをコントロールする必要があります。

本稿では、 軍用地投資のリスクコントロールについて、他の投資と比較しながら解説し、軍用地投資の魅力に迫っていきます。

投資でリスクを把握すべき理由

投資する際、損失を被ってしまう人には共通する特徴があります。

それは、リターンばかりを考え、リスクをあまり考えないことです。

投資にリスクはつきものです。

そもそも「投資」とは、損失を被る可能性負う代わりに、収益を得られる可能性が期待できるものです。

すなわち、リスクを負う代わりにリターンを期待できるものであり、 リスク0％の投資などあり得ないのです。

したがって、投資で成功するためには、リスクとリターンを正しく見積もり、リスクを抑えつつリターンを獲得することが重要となります。

しかし、多くの人はリスクを軽視し、リターンばかりを重視して失敗します。

これから軍用地投資を始めたいと思っている人も、このような姿勢で始めようとしているならば、一旦冷静になるべきです。

リスクとリターンは連動する

リスクとリターンは、投資の対象によって異なります。

一般的に、株式・為替・仮想通貨への投資はハイリスク・ハイリターン、不動産への投資はミドルリスク・ミドルリターン、

財務的に健全な国の国債
財務的に健全な会社の社債
財務的に健全な銀行への定期預金

などはローリスク・ローリターンと言われます。

これを見ればわかる通り、投資の世界では原則的に、リスクとリターンが連動しています。

リスクが高ければ（低ければ）リターンも高い（低い）のです。

投資することでリスクを被る可能性が極めて低いならば、安心して資産を増やすことができるため、投資する人が増えます。

特に、巨額の資金を運用している機関投資家は、顧客から預かった資金を安定して増やせる資産をポートフォリオの軸に据え、巨額の損失を避けようとします。

このため、ローリスクのものには多額の資金が集まります。

買いたい人が多ければ、あえて高いリターンを提示せずとも売ることができるため、利回りも低く設定されます。

したがって、ローリスクの場合にはローリターンとなります。

逆に、リスクが高い場合には、高いリターンが期待できなければ買う人はいません。

このため、ハイリスクの場合にはハイリターンとなります。

実際に、先進国の国債の利回りは低く、発展途上国の国債の利回りは高く設定されています。

リスクの予測のしやすさ、しにくさ

投資対象によってリスクとリターンが異なる理由は他にもあります。

それは、リスクの予測しやすさ・しにくさです。

本来投資とは、リスクに対するリターンが上回ることを予測した場合に投資するものであり、その投資によって被るリスクと、期待できるリターンの関係を正しく把握することが重要です。

リスクが予測しにくい場合、リスクとリターンの関係を正しく把握することが難しくなります。

想定していたリスクを上回り、想定外の損失を被るリスクが高まります。

しかし同時に、想定していたリターンを上回る可能性もあるのですから、想定外の高い収益を得られる可能性もあります。

これが、ハイリスク・ハイリターンの状況を生み出します。

例えば米国債は、過去に一度もデフォルトが起こっておらず、世界経済におけるアメリカの重要性を考えると、今後もデフォルトの危険性が極めて低いです。

だからこそ、ローリスクであるという予測が成り立ち、リターンも低く抑えられます。

株式市場はどうかと言えば、先行きの予測が債券ほど容易ではありません。

個別の会社の業績は、世界経済の動向にも影響を受けるため、リスクとリターンを正確に予測することが困難です。

だからこそ、基本的にリスクが高く、リターンも高くなるのです。

最近人気の仮想通貨は、特にこの傾向が強いです。

歴史の長い株式市場においても、リスクとリターンの予測が困難です。

仮想通貨の歴史は大変短いため、リスクの予測はさらに困難と言えます。

株式市場であれば、過去のデータからある程度の予測も可能です。

想定外のリスクが発生した場合にも、過去のデータを参考に売買することで、リスクを最小限に留められる場合もあります。

しかし、歴史が短い仮想通貨には、参考にすべき過去のデータが乏しく、想定外のリスクに対応することが難しくなります。

このため、ハイリスク・ハイリターンの投資のなかでも、仮想通貨投資は特にリスクが高い投資と言えるのです。

このように、予測に基づき計画的に行動する難しさによっても、投資対象ごとにリスク・リターンが異なります。

リスクはコントロールできる

基本的に、投資は損失に終わる可能性が高い仕組みになっています。

さいころを振って丁半博打をするならば、損失を被る確率と利益を得る確率は五分五分です。

損失を被る確率は50％、利益を得る確率も50％であるため、毎回単純に同じ金額を賭け続けている限り、いつまでたっても損益はゼロに終始します。

投資においても、値動きは上がる・下がるの二通りしかないのですから、値上がりして利益を得られる可能性は50％、値下がりして損失を被る可能性は50％です。

しかし、実際には様々な手数料、株式投資ならば売買手数料や貸株料、不動産投資ならば仲介手数料や司法書士報酬などがかかります。

これによって、損益の確率は五分五分であっても損失が生じるため、単純に同じ金額を投じ続けた場合、損益はマイナスとなります。

そこで重要となるのが、リスクをいかにコントロールし、少しでも下げていくかということです。

リスクがある中で有利に利益を得るために、できる限りリスクを下げることを考える必要があります。

仮に、さいころによる丁半博打で、損失を被る確率を49％に下げ、利益を得る確率を51％に上げられる方法があれば、単純に毎回同じ金額を賭け続けているだけで、やがて莫大な資産を築くことができます。

多くの投資でも、リスクをできるだけ下げる知識・技術があれば、利益を得られる可能性は高まります。

世界的な相場師であったアンドレ・コストラニイも、

「どのように巧みな投機であっても、見込みが当たるのは50、外れるのは50である。有利な50の状況を最大限に利用し、不利な50の状態を最小限の損失に食い止めるのが技術である」

と言っている通り、有利な状況で投資する機会を増やし、不利な状況で投資する機会を減らしていくことで、投資の成功率は高まります。

利益を得ることが難しいとされる株式投資でさえ、この原則によって考えるならば、成功はぐっと近づきます。

例えば、A社の株が大きく下がっているならば、コストラニイの言う有利な状況である可能性があります。

しかし、リスクを適切に考えず、無計画に買ってしまうならば、不利な状況による損失を考慮しておらず、危険な投資となります。

利益を得るためには、リスクの増大を防ぐために、投資に計画性が求められます。

大幅に値下がりした価格で買うとしても、まずは全体の資金のほんの一部分だけを投じる、一定の下落によって損切りしてしまう、ナンピンによって建玉を有利に持っていくといった計画を立てます。

ナンピンするとしても、ナンピンの割合を事前に決めておきます。

兜町では、古くから安値買い下がりの比率を1、3、5とする原則があります。

最初に100株買ったならば、値下がりによる1回目のナンピンは300株、2回目のナンピンは500株ということです。

これによって、建玉の平均建値は下がっていくため、不利な状況を有利な状況へと持ち込むことができます。

これが、投資におけるリスクコントロールの技術です。

状況の有利・不利の判断を的確に行うことでリスクを下げ、投資に踏み切った後もリスクをコントロールしていくことで、最終的に利益を得られる可能性が高まります。

リスクコントロールの重要性はすべての投資に通じる

上記では株式投資を例としましたが、リスクコントロールは全ての投資に必要です。

不動産投資でも、購入する物件を入念に調査することで、状況の有利・不利の判断がより正確になります。

立地が良く、長期的に賃料が得られそうな物件であれば、買値が高すぎない限り、安定した利回りが期待できる有利な状況と言えます。

また、火災保険や地震保険といった保険をかけることで、自然災害のリスクを抑えることができます。

入居者の審査が厳格であれば、賃料の滞納リスクも下げられます。

購入時の予測が外れ、想定外の空室が生じた場合にも、賃料の設定や内装、設備などを工夫することで入居率を高め、リスクをコントロールすることができます。

さらに、不動産市況が悪化して物件価値が下がったとしても、景気には波動というものがあるため、市況が回復するまで耐えるという消極的なアプローチも、リスクコントロールになります。

もちろん、十分な入居者の確保と、将来的な価格の上昇が見込める物件を安値で計画的に仕込むならば、ポートフォリオ全体でのパフォーマンスは長期的に上昇します。

このように、不動産投資においても、株式投資におけるナンピンと同じアプローチによって、リスクコントロールができる場合があります。

どのような投資でも、知識・経験・技術が重視されるのは、 リターンを得るためというよりも、適切にリスクをコントロールするためなのです。

軍用地投資のリスクコントロールは？

では、軍用地投資におけるリスクコントロールはどうでしょうか。

まず、投資前の段階で状況の有利・不利を考える時、軍用地投資はリスクが極めて低く、有利な状況であると言えます。

軍用地投資は、政府から支払われる借地料がリターンとなります。このリターンを得るためのリスク、つまり借地料が得られなくなるリスクは極めて低いです。

これまでの歴史において、大きな経済危機・金融不安が起きたことは何度もありますが、日本政府は借地料の支払いを怠ったことが一度もなく、今後も借地料が滞納されることは考えにくいです。

さらに、政府はこれまで、借地料を毎年欠かさず上げ続けてきました。

今後も、借地料は上がり続けると考えられ、この点でも有利な状況と言えます。

不利な状況を想定するならば、軍用地が返還され、借地料が得られなくなるリスクです。

しかし、借地料が得られなくなったとしても、返還後に土地の価格が上昇すれば、リスクをカバーすることができます。

米軍が駐屯していた土地がまとめて返還されたとき、そこには開発可能な広大な土地が生まれるのですから、住宅地や商業地として開発される可能性も高いです。

基地の返還は、日米の政府間で決定されるものですから、返還リスクは常に考えられます。

また、返還後に開発が見込めない軍用地を購入すれば、返還決定後のリスクコントロールが困難になります。

しかし、

返還の可能性が低い軍用地を購入し、借地料で儲け続ける
返還の可能性があるものの、返還後に開発によって価値が上がる軍用地を購入し、返還後は土地の値上がりで儲ける

といったアプローチによって、リスクをコントロールできます。

買わないリスクが大きい

軍用地投資は、そもそもの投資条件が非常に有利な状況であり、不利な状況にも対処しやすいことから、投資として非常に優れています。

何に投資すればよいか迷っているならば、色々な投資を検討して不利な状況を招くよりも、軍用地投資を検討するのが賢明です。

投資対象があふれている現在、軍用地に投資することそのものが、すでにリスクコントロールにつながると言って良いでしょう。

ここで、軍用地投資を始めるならばいつがよいか、という問題が生じます。

投資のリスクには、損失を被るリスクだけではなく、買うべき時に買わないリスクも含まれます。

買うべき時に買えないリスクは、収益の機会を逃すリスクであると同時に、さらなるリスクを呼び込むリスクでもあります。

「買うべき時に買えない」ということは、「買うべきでない時に買う」ことにもつながり、リスクの増大につながるのです。

したがって、軍用地を買うべき時に買うことも、軍用地投資のリスクコントロールにつながります。

軍用地を買うべきは今！

軍用地投資は近年、人気が急速に高まっています。

このため、売値も随分と高くなっており、利回りは低下傾向にあります。

株や賃貸不動産など、一般的な投資においては、売値が上がっているタイミングでは買いを控えて値下がりを待ちます。

株や為替であれば、空売りを仕掛けることもあります。

しかし、軍用地投資にはこれが当てはまりません。

確かに、軍用地の価格は上昇を続けていますが、今後下落に転じるとは考えられず、借地料や人気の高まりによって、今後も上昇を続けると考えるほうが妥当です。

そもそも、軍用地の価格が下がる状況はあまり考えられません。

値下がりを期待して待つならば、いつまでたっても買えず、待てば待つほど不利になる可能性が高いです。

軍用地の価格が下がる状況を想定するならば、

米軍が沖縄から完全に撤退する
政府が借地料を支払わなくなる
政府が借地料を大幅に引き下げる

といった状況が考えられます。

このような場合、軍用地に投資するうまみはなくなるのですから、投資したいと考える人はいなくなり、価格は暴落するはずです。

しかし、アメリカのアジア戦略において、沖縄の米軍基地は欠かせないものですから、沖縄から米軍が完全に撤退することはほとんど考えられません。

米軍基地がしっかり運営されていくためには、沖縄の人々の理解や協力は欠かすことができず、基地への反感はできるだけ抑える必要があります。

米軍の基地運営に問題が生じてしまうと、日米の安保上の問題にもつながります。

このため、日本政府は借地料を支払わなかったり、借地料を下げたりすることで反発を生まないためにも、今後も借地料を支払い続け、減額もしないと考えられます。

したがって、これらの理由によって 軍用地が値下がりするリスクはほぼゼロです。

このほか、軍用地が値下がりする可能性として、異常な好景気が考えられます。

例えば、1980年代後半から1990年代前半のバブル期には、銀行の定期預金金利が6％もありました。

このような好景気では、軍用地に投資するよりも銀行に預金していたほうが稼げるのですから、軍用地への関心は低下します。

軍用地主のなかには、軍用地を売って他のものに投資したいと考える人も出てきます。

これによって、軍用地は買い手よりも売り手のほうが多くなり、値下がりしていくのです。

しかし、最近の経済の状況を見てみると、かつてのバブルのような状況が再来するとは、とても考えられません。

買わないリスクの具体例

上記のように、今後も値上がりする可能性が高く、値下がりの可能性が低い軍用地を、「今は随分高くなった」と考えて値下がりを待つならば、買わないリスクは高まる一方です。

例えば、価格1000万円・借地料20万円・利回り2％で売り出されていた軍用地を、「今は値上がりしすぎている。もっとリターンが高くなければおいしくない」と考えて、値下がりを待ったとします。

待てど暮らせど価格は下がらず、借地料と価格は年間2％ペースで上昇を続けました。

この場合、10年前と比べて価格は200万円上昇しており、さらに買いにくくなっています。

さらに、10年前に購入していれば得られたはずの借地料は合計で約216万円ですが、これも得られていません。

10年待つことで、より有利な状況で投資するためには、待っている間に得られていたであろう借地料分も回収できるほど、値下がりする必要があります。

もし10年間の借地料分だけ値下がりし、10年後に1000万円から784万円に値下がりしてもまだ不十分です。

それでは、買わないリスクによって生じた216万円の損失がゼロになるだけで、216万円の利益が得られたことにはなりません。

10年前に買った場合と同じように、216万円の利益が得られるためには、10年後の価格が少なくとも568万円まで値下がりしている必要があります。

これで初めて、10年間にわたって買わなかったリスクを埋め合わせることができます。

さて、 10年間待ち続けたとして、10年後も借地料を得られ続けている軍用地が、はたして40％以上も下落するでしょうか。

どう考えても、そのような値下がりは起こらず、むしろ値上がりしている可能性のほうがはるかに高いでしょう。

もし値下がりしているとすれば、それ相応の、値下がりしても買うことを躊躇するだけの理由があるはずで、やはり「今は買えない」となってしまう可能性が高いです。

以上のように考えれば、 軍用地投資は他の投資よりも、買わないリスクが大きい投資だと言えます。

だからこそ、リスクコントロールによって軍用地投資を成功させるためには、

基地返還リスクを適切に考慮して投資すること
買えるタイミングがあれば積極的に買い、買わないリスクを避けること

が重要となります。

まとめ

どのような投資にもリスクがつきものです。

その リスクをできるだけ避け、生じてしまったリスクをできるだけ抑えるために、リスクのコントロールが欠かせません。

リスクをコントロールするためには、知識はもちろんのこと、経験と技術が必要となります。

知識はあっても経験や技術がなければ、リスクを適切にコントロールすることはできません。

しかし、軍用地投資はそもそものリスクが低く、リスクのコントロールも容易です。

返還予定のない軍用地を買う、返還後に値上がりが見込める軍用地を買う、買わないリスクを最小限にとどめるなどによってリスクをコントロールでき、高度な技術は必要ありません。

これも、 軍用地投資の大きな魅力と言えるでしょう。