浦添市が不動産投資に適している理由とは？那覇市との関係や開発の影響を考える

那覇市に隣接する浦添市は、那覇市へのアクセスが良好であるため、ベッドタウンとして発展が進んでいます。

人口の推移もかなりの長期にわたって安定しており、家賃や地価も上昇が続いており、なおかつ今後の開発が楽しみなエリアでもあります。

本稿では、 浦添市のデータや開発の状況、那覇市との関係などを見ながら、浦添市の不動産投資環境について解説しています。

那覇市ではなく「那覇都市圏」を考える

沖縄不動産投資の投資先として、真っ先に那覇市を思い浮かべる人も多いと思います。

確かに、那覇市の賃貸物件は稼働率が非常に高く、賃貸需要は堅調で家賃も長期にわたって上昇を続けています。

また、人口推移も安定しており、さらに那覇新都心をはじめ開発が進んでいるため地価の上昇も続いているため、インカムゲインとキャピタルゲインの両方で利益を期待できます。

しかし、別の見方をすれば、これは 那覇市の不動産投資の難しさにもつながります。

那覇市にうまく投資できた人は、非常によい環境で賃貸経営ができますが、そのような土地を手放そうとする人は少なく、 那覇市の不動産投資は参入が難しいのです。

また、開発が進んでいることは喜ばしいことですが、新築物件や築浅物件が増えていけば、築古物件での賃貸経営は難しくなります。

那覇市の物件というだけで手を出せば、思わぬリスクを背負い込むことになるかもしれません。

そこで、那覇市に捉われることなく、他のエリアの可能性にも目を向けたいものです。

那覇市に限定せずとも、近年の沖縄県は全体的に不動産投資に適した環境にあります。人口は増加し、経済成長も好調です。

特に、那覇市とその周辺を合わせた 「那覇都市圏」は、人口増加と経済成長が著しく、このエリア一帯が不動産投資には適したエリアとなっています。

不動産投資に適したエリア「浦添市」の魅力

那覇都市圏の一部を担う浦添市も、 不動産投資に適したエリアです。

浦添市を不動産投資の観点から見たとき、以下のような魅力に気付きます。

人口が安定している

浦添市の人口は11万人程度であるものの、人口密度は約6000人/㎢となっており、沖縄県内では那覇市に次いで人口密度が高い都市です。

1998年に人口が10万人を突破してからは、人口増加が鈍くなっています。

このことは、下の表からも分かりますが、人口が大きく伸びている地域もあるのに対し、浦添市はやや増加した程度にとどまっています。

人口がなかなか増えなくなっている理由は、浦添市の面積や人口密度から考えて、これ以上は急速に増加できるだけの余地がないと考えるのが妥当です。

特に、 浦添市には米軍基地である牧港補給地区（キャンプキンザ―）があり、これが浦添市の14.3％を占めていることからも、 浦添市全体での人口増加がどうしても制限されてしまうようです。

とはいえ、浦添市の人気が落ちているわけではありません。

那覇市と隣接していることにより、浦添市はベッドタウンとして高い人気を誇っています。

那覇新都心の家賃水準が高いため、那覇新都心から浦添市への人口流入も見られます。

したがって、浦添市の人口は今後も安定を続けると考えられており、政府の将来人口推計や浦添市の人口ビジョンでも、2035年までは微増を続けると予測されています。

その後人口減少に転じてからも、減少のスピードは極めて緩やかであり、2010年の水準に落ち込むのは2060年とされています。

このことから、 浦添市は不動産投資の本領である 「長期投資効果」を期待するには、十分なポテンシャルを持っていると言えるでしょう。

今後の開発に注目

また、浦添市では那覇市と同じレベルで地価の上昇が続いています。

2018年の地価公示では、11万5000円/㎡となっており、特に需要が高い城間は22万3000円/㎡、宮城が18万円/㎡と、那覇市平均とあまり変わらない水準となっています。

このような地価上昇の背景には、ゆいレールの延伸や西海岸の開発があります。

ゆいレールの延伸

現在、ゆいレールは那覇空港駅から首里駅までを結んでいますが、2019年中に延伸されるとしています（早くて2019年夏と発表されています）。

首里から浦添市の浦西まで拡大する計画となっており、那覇市東部の首里石嶺町から浦添市経塚、浦添市前田、そしててだこ浦西までの延長です。

計画の申請は2011年8月、計画の認可が2012年1月です。

これにより、 新たに開業する駅周辺の需要が高まることを見越して、浦添市の土地に投資する動きが活発となりました。

実際、上の表からも分かりますが、 計画発表以降は順調に上昇を続け、2018年には約7.5％の上昇となっています。

この影響によって、地価が上昇しているだけではなく、石嶺付近では物件増加による競争の激化が予想されています。

このような不動産投資環境を悪化させる問題は、現在は石嶺付近で取りざたされているだけで、浦添市には入ってきていないようですが、いずれ同じような状況になる可能性もあります。

西海岸再開発事業

浦添市は、西海岸再開発事業を進めており、実際にサンエーやパルコが大型観光施設を建設しています。

現在は、牧港補給地区があることから、リゾート開発が行われていないものの、徐々に開発は進められています。

すでに、牧港補給地区の返還は決まっています。

ただし、基地の撤退はそう簡単に進むものではなく、予定通りにいかないのが普通ですから、現在も一部返還が完了したのみです。

しかし、これが返還されれば、 浦添市の全面積の14.3％に相当する巨大なエリアが開発可能となるのです。

当然、これによって大幅な人口の増加や地価の上昇が起こる可能性もあります。

以上のように、 浦添市は今後の開発の期待が大きく、これも不動産投資を考える上では魅力的と言えるでしょう。

ただし、モノレールの延伸や米軍基地返還などを見越して、これらのエリアに投資することは困難です。

なぜならば、これらのエリアはすでに多くの人から目をつけられており、すでに値上がりしているためです。

とりわけ、牧港補給地区では、返還を見越して軍用地を買おうとする動きがあるため、他の軍用地に比べてかなり高値で取引されています。

したがって、これらのエリアに投資すると考えるのではなく、これらのエリアが開発されることによって、 浦添市全体にもたらされる影響を考えて投資するのが良いでしょう

ただし「家族世帯向け」は供給過剰気味

人口が安定していることや、那覇市へのアクセスに便利であること、また開発への期待などから、浦添市の賃貸需要は堅調であり、家賃も上昇しています。

この表は、沖縄県全体の平均的な家賃と、浦添市の平均的な家賃の違いを、間取り別にまとめたものです。

浦添市は家族世帯が多いことから、家族世帯向け物件の需要が高いです。

しかし、需要の高さは、需要に供給が追い付かない場合に家賃の上昇につながるのであって、高い需要をカバーするだけの供給があれば、供給過多による賃料の伸び悩みに陥ります。

浦添市でも、 家族世帯向けの物件が供給過剰気味であり、沖縄県全体の家賃を下回っています。また、単身者向け物件と比較して、家賃の上昇も鈍いです。

一方、単身者向け物件は、県平均を下回った年もありますが、2009年比では30％以上の上昇となっており、年換算での上昇率も高いです。これによって、単身者向け物件の堅調さが分かります。

単身向け物件がおすすめ

浦添市の賃貸需要を考えるうえでポイントとなるのは、那覇都市圏の中核を担っており、那覇市への通勤圏として利便性が高いことです

これが、単身のサラリーマンなどからの賃貸需要が根強く、単身向け物件の家賃上昇へとつながっています。

稼働率は高いがエリア選ぶが重要になる

最後に、浦添市の賃貸物件の稼働率を見ておきましょう。

この表の通り、浦添市の最近のデータでは、稼働率が92.5％となっています。

稼働率の全国平均は80％を切っていることを考えると、沖縄県は全体的に稼働率が高く、浦添市も例外ではないことが分かります。

ただし、物件が明らかに不足している那覇新都心、 不足気味とされる那覇市と比較すれば、やや低めの稼働率となっています。

そのため、 浦添市の中でもどこに投資するかによって、稼働率が変わってくると思います。

投資に適したエリア

投資に適しているエリアを挙げると、 安定した人気を得ているエリアは城間、伊祖、経塚などです。

また、那覇市に近い内間では、通勤に便利であること、また那覇新都心からの流入によって賃貸需要が高まっています。

内間よりもやや離れますが、宮城地区も同じ理由から人口の流入が見られます。

このほかにも、 モノレール延伸の影響から、前田でも賃貸需要の増加が予想されています。

したがって、最近の傾向では、以上のエリアの単身向け物件が投資に適していると考えられます。

注意を要するエリア

逆に、注意を要するエリアは安波茶、仲間、 屋富祖、西原、浦西などのエリアです。

これらのエリアでは、賃貸需要の減少が続いているという報告も見られ（おきぎん経済研究所2016年・2017年レポート）、賃料も低下の傾向にあります。

まとめ

那覇都市圏に属している浦添市は、現状の安定性から、今後の開発への期待からも、不動産投資に適しているといえます。

このため、那覇市との関連性を踏まえて、那覇市へのアクセスが良好なエリアを検討したり、特に単身向けの物件を検討したりすると、投資判断に役立つと思います。

今後の開発についてもアンテナを張っておき、投資の機会をうかがっておくのがよさそうです。