軍用地投資も不動産投資の一分野。やっぱり立地は重要
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当サイトでは、軍用地投資の魅力について、様々な角度からお伝えしています。
中でも、軍用地投資の最大の魅力は、ローリスクでありながら、ミドルリターンが期待できる点にあります。
軍用地投資は、日本政府が支払う借地料が主な収益源となるため、一般の不動産投資のように、 空室や滞納によって、本来得られるべき収益が得られないリスクがほぼないのです。
とはいえ、軍用地投資も不動産投資の一種です。
一般的に、 不動産投資で重要とされる「立地」は、軍用地投資でも重要なのでしょうか。
本稿では、軍用地投資における立地の重要性についてお伝えしていきます。
目次
不動産投資と立地
軍用地投資は、米軍や自衛隊が基地用地として利用している土地を購入し、政府から借地料を受け取る投資です。
「軍用地投資」という、独立したジャンルの投資にも見えますが、実際には土地への投資であり、不動産投資の一種です。
一般的に、不動産投資の成否を左右する最大の要素は「立地」と言われています。
値上がり益を期待して土地に投資するならば、地価の値上がりが期待できる立地を選んで購入する必要があります。
賃貸物件に投資する場合にも、入居者の獲得ができるだけ容易であり、安定した賃料収入が期待できる立地を選ばなければなりません。
特に賃貸物件では、立地によって空室リスクが大きく左右されます。空室が埋まりにくい立地、例えば賃貸需要が少ない立地や、賃貸需要が旺盛でも物件が供給過剰に陥っている立地の物件に投資すれば、損失のリスクが高まります。
また、賃貸需要が堅調な好立地の物件は収益性が高いため、売却の際にも値下がりしにくくなります。
一定期間の賃貸経営の後に売却する時、経年による値下がりを収益性の高さによってカバーでき、購入時とほぼ変わらない価格で売却できたり、購入時よりも高い価格で売却できたりすることも多いです。
土地への投資でも、賃貸物件への投資でも、良い立地を正しく選ぶことができれば、危なげなく収益を得られる可能性が高まります。
このため不動産投資は、立地の良し悪しによって、投資の成否が半分以上決まってしまうと言われるほどです。
不動産王として知られるトランプ大統領も、不動産投資で最も重要な要素について、以下のように言っています。
「不動産投資で重要なことは、1に立地、2に立地、3に立地である」
軍用地でも立地は重要？
軍用地投資では、それほど立地が重視されない傾向があります。これは、 軍用地投資の収益源が借地料であるためです。
軍用地の借り手は、極めて信用が高い日本政府です。
このため、支払われるべき借地料が支払われないリスクがほぼゼロであり、「ともかく軍用地を買いさえすれば借地料収入は約束され、軍用地投資は成功する。立地はそれほど重要ではない」と考える人もいるのです。
たしかに、軍用地投資は日本政府が借り手になるため、収益の安定性はピカイチです。
一般の不動産投資のように、空室や滞納によって賃料が得られなくなるリスクはほとんどありません。
このため、賃貸需要の見込める立地を選ぶ必要がなく、一般の不動産投資よりも立地の重要性は低くなります。
また、最近は軍用地投資の人気が非常に高まっており、需要が供給をはるかに上回っています。好立地の軍用地だけを狙おうとすれば、いつまでたっても買えない恐れがあり、これも立地の軽視につながっています。
しかし、軍用地投資も土地への投資であり、 不動産投資の一種である以上、立地は無視できない要素です。
軍用地の立地によって、返還リスクや収益性が大きく変わるのです。
立地によって返還リスクが変わる
軍用地投資でも、立地が重要である第一の理由は、「軍用地の立地によって、返還リスクが大きく変わる」ということです。
沖縄の米軍は再編の途上にあり、その中で基地の返還が徐々に進められています。
米軍の極東戦略において、沖縄の重要性は極めて高いため、沖縄から米軍基地がなくなってしまうことは考えにくいです。
しかし、沖縄本島の南部を中心に、基地を中部以北に移転したり、一部をグアムなどの国外に移転したりと、返還計画が進められているのです。
立地を完全に無視して軍用地投資を実施するならば、返還予定のエリアも投資対象になります。
軍用地投資の主な収益源である借地料は、その土地が基地用地として利用され、政府が借り上げるからこそ得られるのですから、返還されてしまえば借地料収入は断たれてしまいます。
したがって、軍用地投資によって長期的な安定収益を期待している人は、 返還予定の軍用地を購入するべきではありませんし、できるだけ返還の対象となりにくい軍用地を選んで購入する必要があります。
現時点では、極東最大の航空基地である嘉手納飛行場が、最も返還リスクが低いとされています。
戦略的重要性から、嘉手納飛行場が返還される可能性は非常に低いです。
また、現在進められている返還計画において、返還される基地の移転先のとなっているエリアも、返還リスクが低いと言えるでしょう。
返還計画は、米軍の運営コストの縮減も目的のひとつです。
このため、さまざまなコストをかけて移転した基地を、短期間で再び移転するとは考えにくいです。
このように考えると、返還計画で移転先に指定されているエリアの軍用地も、今後長期間にわたって基地用地として利用され、返還リスクは低いと考えられます。
以上のように、 同じ軍用地でも、立地によって返還リスクが大きく変わります。
軍用地投資は、長期投資が基本です。借地料は毎年値上がりを続けるため、長期にわたって運用するほど、借地料による利回りは年々上昇していきます。
また、借地料の上昇にともなって、軍用地の価値も上昇していくため、売却益も高まっていきます。
収益が安定していること、利回りが永続的に上がり続けることは、一般的な不動産投資ではあり得ないことです。
このメリットを十分に享受するためには、 返還リスクの低い立地を選ぶことが重要なのです。
具体的には、嘉手納町、沖縄市、恩納村、読谷村など、
- 現在、返還の予定がないエリア
- 米軍の戦略において重要性が高く、長期的に返還されない可能性が高いエリア
が好立地といえます。
※軍用地の返還計画・返還リスクについて、詳しくはこちら
→軍用地の返還リスクはどう考える？返還予定の詳細とともに解説
立地によって収益性が変わる
以上のように、返還リスクの低い立地を選ぶことは重要ですが、単に返還リスクの低さだけで選べばよいというわけでもありません。
返還が予定されていない軍用地でも、その軍用地の立地によって、毎年の「借地料」と「借地料の上昇率」が大きく変わるのです。
そもそも、なぜ借地料が支払われるのかといえば、軍用地主への補償的な意味合いが多分に含まれています。
その土地を基地用地として提供していることによって、所有者は土地を活用することができず、土地の活用によって得られていたはずの利益（土地の売却、賃貸経営、自らの居住など）も得られないため、その補償として借地料が支払われているのです。
また、借地料が毎年増額されているのも、同様の理由によります。
もし、その土地が軍用地でなければ、開発などによって地価が上昇することがなく、値上がり益も得られません。
そこで、本来得られるべき値上がり益への補償として、借地料を増額しているわけです。
このため、軍用地への長期投資によって、より多くの収益を得るためには、
- 土地の活用によって収益が得られているはずの軍用地
- 土地の値上がりによって収益が得られているはずの軍用地
を選ぶことが大切です。
このとき、注目すべきは 軍用地の地目です。
もし、その軍用地の地目が農地や山林などであれば、軍用地でなくとも活用は難しいため、土地の評価は低く、借地料も低く設定されます。
また、評価が高まることも期待できないため、値上がり益に対する補償も少なく、借地料の上昇率は低くなります。
地目が宅地であれば、本来活用は容易であり、収益性も高いため、借地料は高めに設定されます。
ただし、すでに宅地に認定されている土地は、その土地の需要が高まらなければ地価も上昇しにくいため、借地料の上昇は鈍い傾向があります。
最も好立地と言える地目は「宅地見込み地」です。
宅地見込み地とは、現況は山林などであっても、住宅などの建設に適した土地であり、将来的に宅地として利用される可能性ことが見込まれる土地のことです。
宅地見込み地では、将来的に活用できる見通しが立っているのですから、収益性は高く、補償としての借地料も高く設定されます。
また、軍用地でなければ、早々に宅地見込み地から宅地へと変化し、土地の評価が高まっていたはずですから、その補償としての借地料の上昇率も大きいです。
近年の借地料上昇率を見ても、地目が宅地となっている軍用地の借地料上昇率は年間0.3％程度であるのに対し、 宅地見込み地となっている軍用地の借地料上昇率は年間1~3％程度となっています。
借地料の上昇は利回りの上昇に他なりません。利回りの上昇率が高い立地を狙うことで、長期投資の成果を大幅に高めることができます。
したがって、返還リスクの低い立地を選ぶと同時に、借地料の上昇率が高い立地を選ぶことも重要です。
返還後の収益も立地に左右される
返還後の収益性を考えた場合にも、立地は重要です。
軍用地投資では、すでに返還が予定されており、返還計画が進められているエリアでも、投資対象になる場合があります。
返還後に区画整理事業が実施され、一等地に生まれ変わり、土地の値上がりによる収益が期待できる軍用地であれば、返還予定エリアでも投資対象になり得るのです。
このように、借地料を主な収益源と考えるのではなく、返還後の値上がり益を狙うならば、立地の重要性が大きく高まります。
このスタンスで投資する場合、軍用地投資でありながら、一般的な土地への投資の要素が強くなります。
長期的な借地料は期待せず、値上がり益を期待するのですから、しっかりと値上がりする立地を選び、投資する必要があるのです。
返還予定地のうち、牧港補給地区、普天間飛行場、キャンプ瑞慶覧などは、沖縄本島の大動脈ともいえる国道58号線に面しています。
したがって、返還後に区画整理事業が実施され、地価が大きく上がる可能性が高いことから、好立地とみなされ、高値で取引されています。
これらの軍用地が、まだ返還が予定されていなかった時期に投資した人の中には、立地を重視して投資した人もいたはずです。
返還されなければ長期的に借地料が得られ、返還されても再開発による値上がりが期待できる「好立地の軍用地」ですから、間違いなく優良物件と言えます。
土地の面積も重要
ただし、返還後に値上がりすると言われているエリアの軍用地でも、立地によっては値上がり益が得られないことがあります。
例えば、面積の小さい小規模物件がこれにあたります。
軍用地の借地料は、面積に応じて支払われるため、面積の小さい軍用地でも相応の借地料が得られます。
しかし、返還後の値上がり益は、面積が小さいほど収益性が低くなります。
これは、返還後の区画整理事業では、減歩（区画整理のために、法律に基づき、土地の所有者が土地の一部を平等に提供すること）されるためです。
小規模な軍用地は、減歩の結果、狭小地になってしまう可能性があります。狭小地は、住宅地や商業地として活用しづらく、高値で買おうとする人も少ないため、値上がりしにくいのです。
したがって、返還予定の小規模物件に投資してしまうと、近い将来に借地料が得られなくなり、返還後の値上がり益も得られなくなる危険性があります。
この意味でも、やはり立地は重要です。
※軍用地投資における減歩について、詳しくはこちら
まとめ
本稿で解説した通り、軍用地投資でも立地は重要です。
一般の不動産投資に比べると、立地に左右されることは少なく、また好立地の見極めも簡単ですが、決して無視できない要素なのです。
軍用地投資の人気が高まっている今、ある程度は立地に目をつぶることも必要です。
それでも、立地を無視することなく、
- 返還の予定がなく、借地料の上昇率が高い立地
- 返還を予定されているものの、値上がりが期待できる立地
を選ぶことを心掛けてください。
