沖縄不動産で投資すべき有利な地域と投資に不向きな地域！例外地域を分析

沖縄は、基本的に不動産投資に有利となるメリットがたくさんあります。

そんな沖縄でも、 地域別の特性や優劣を考えることなく、闇雲に投資していたのではハイリスクになってしまいます。

無駄なリスクを負わず、沖縄だからこそ得られるメリットを十分に活かしていくためには、地域の特性を理解しましょう。

そのうえで、有利な地域から優先的に投資していくことが大切です。

本稿では、投資に向いている地域と向いていない地域について、詳しく解説していきます。

投資対象は沖縄本島

沖縄県は、面積の約85％を占める沖縄本島を筆頭に、大小160の島からなる県です。このため、沖縄県で不動産投資をする場合には、まず沖縄本島が投資対象となります。

沖縄県が不動産投資に向いているからと言って、沖縄のどこでも投資対象になるわけではありません。

また、同じ沖縄本島でも、地域ごとに特徴を持っており、投資の適不適も分かれてきます。

したがって、地域別の特徴を知っておくことが大切です。

北西部の海岸側地域を優先的する

まず、沖縄本島の中でも都市部が発達しているのは、北西部の海岸側の地域です。

沖縄の中都市である 那覇市、宜野湾市、沖縄市、浦添市、うるま市の全てはこの地域にあり、人口が集中していることが分かります。

これは、北西部の海岸側は温暖な気候であること、景観が美しいことなどによって、観光産業も発達しやすい環境が整っているからです。

したがって、不動産投資を検討する際にも、まずは北西部の海岸側地域を優先的に検討すべきと考えましょう。

北西部海岸側地域で有利なのは？

もちろん、北西部海岸側地域の中でも、特に不動産投資に有利を思われる地域を選んで投資していくことが大切です。

県庁所在地である那覇市が第一候補になるのは当然として、その他の 中都市である宜野湾市、沖縄市、浦添市、うるま市などが候補となるでしょう。

また、人口10万人に満たない小都市である南城市も、小都市でありながら検討する価値がある地域です。

南城市の将来人口推計を見てみると、以下の表のように、長期的に増加するとみられています。

南城市の将来人口推計を分析

人口が増加するということは、賃貸需要も増加する可能性があるということです。

少なくとも需要の低下と空室リスクの上昇にはつながりにくいので、投資を検討してみる価値があります。

南東部海岸側地域は投資に不向き

逆に、南東部の海岸側地域は、都市部がそれほど発展しておらず、人口も少ないです。

また強風による海の荒れなどから観光産業にも向いておらず、投資には不向きな地域となっています。

ただし、この地域の全てが投資に向いていないかと言えば、そうとも言い切れません。

南東部の海岸側にも、活性化事業に成功して開発が進んでいる地域もあります。

とはいえ、基本的に投資に向いている北西部海岸側地域と、基本的に投資に向いていない南東部海岸側地域を比較すれば、北西部海岸側地域を優先すべきであることは間違いありません。

名護市だけは例外となる

もっとも、南東部海岸側地域の中でも、名護市だけは投資対象になる場合があります。

名護市は、沖縄県の小都市の中でも人口が多く、将来的な人口推移も、以下の表のように安定しているとされています。

名護市の将来人口推計を分析

北西部海岸側地域の都市と比べれば見劣りしますが、このように人口推移が安定しております。

30年後もほとんど人口が減少していない点は評価できるでしょう。

したがって、この地域でも名護市だけにはアンテナを張っておき、優良物件が出た場合には検討してみると良いかもしれません。

沖縄本島以外は狙うべきではない

なお、沖縄本島以外にも、沖縄には有名な地域があります。

宮古島市や石垣市がそれにあたり、観光地として人気もありますし、人口も沖縄県の小都市の中では多いほうです。

したがって、これらの地域は、沖縄本島において「都市部が発展しておらず、人口も少なく、観光産業も発展していない地域」に比べれば、不動産投資に有利と言えるでしょう。

しかし、宮古島市も石垣市も、将来人口推計を見てみると、以下の表のように明らかな現象が予測されています。

宮古島市の将来人口推計を分析

石垣市の将来人口推計を分析

さらに、宮古島の賃貸物件は、2014年の時点で飽和状態にあるとされており、投資先にはなりにくいでしょう。

石垣島は、沖縄本島よりも高い家賃が期待できる地域であり、平成25年に石垣空港が開港したことからも、投資チャンスが期待できると言われています。

このことから、石垣島には投資を検討する価値があると考える投資家もいます。

しかし、 人口が減少していくことが分かっているのですから、投資期間が長期になればなるほど、将来的な収益性の不確実性は高まります。

あえて沖縄本島から視点を移して、これらの地域で投資する必要はないと思います。

すべてにおいて例外はある

もちろん、投資に向いていない地域であっても、そこで人が暮らしているのは事実ですし、人がいれば賃貸需要も発生しています。

したがって、これらの地域でも、抜群の優位性をもつ物件を買うチャンスに恵まれたり、開発されて発展していく可能性が高いと感じたりした場合には、購入を検討してみるべきでしょう。

外人住宅は投資対象になる？

このほか、例外として考えるべき投資対象に、外人住宅があります。

沖縄には、県の面積の8.23％を米軍基地が占めています。沖縄に暮らす在日米軍人と軍属（軍人ではないものの、軍隊に勤務している人）、そしてその家族は4万3000人に上り、これらの人々は外人住宅と呼ばれる、基地外の住宅に住んでいます。

外人住宅には戸建て物件とアパートがあり、民間で建築・賃貸している高級住宅に住んでいます。

米軍が完全に撤退することはほぼあり得ないため、今後も外人住宅の賃貸需要は安定し、空室リスクが大幅に高まるとは考えにくいです

また、思いやり予算によって家賃がまかなわれているため、 家賃の滞納リスクがなく、居住者からの値下げ交渉に遭うリスクもありません。

外人住宅を購入する機会はそれほど多くないかもしれませんが、機会に恵まれた場合には検討してみると良いでしょう。

まとめ

沖縄の不動産投資では、地域の特性をよく理解し、沖縄で投資するメリットを十分に享受することが大切です。

その視点があれば、できるだけリスクが低い、不動産投資に有利な地域の物件に投資することができるようになります。

基本的には北西部海岸側地域を対象と考え、それ以外の地域にもアンテナを張りつつ、チャンスがあれば検討していくスタンスで取り組んでいきましょう。