軍用地投資は相続税対策に強い！軍用地投資が税制面で優れている理由とは？

投資は税金と切っても切れない関係にあります。

どのような投資でも、何らかの税金がかかるものですし、投資の種類によっては税金についてしっかり考えなければ、利回りの低下を招くこともあります。

税制面でのメリットを考えたとき、軍用地投資は非常に優れた特徴を持っています。

固定資産税が低く、譲渡所得税控除が受けられる場合もあり、相続税への対策効果も極めて大きいのです。

本稿では、それぞれの税金について、軍用地投資のメリットを見ていきましょう。

投資には所得税や相続税等の税金がつきもの

投資に取り組むにあたって、様々な経費が発生します。

不動産投資では、火災保険料や管理会社へのPMフィー、不動産業者への広告料、入退去に伴う修繕費、金融機関への支払利息などの経費が発生します。

これは、皆さんもご存じのことと思います。

一見、経費など必要ないように見える株式投資でも、売買に伴って証券会社に手数料を支払う必要があるほか、信用取引をすれば日歩を支払う必要があります。

もっとも、株式投資における諸経費は、自己資金の範囲内で現物売買をし、頻繁に売買しなければ、それほど負担になるものではありません。

以上のように、投資対象によって発生する経費の性質は様々なですが、ほとんどの投資に共通する経費もあります。

それは 「税金」です。

NISAなど、税制面で特に優遇されている投資を除けば、 ほとんどの投資では税金が発生します。

投資で得られる利益には、 資産の保有中に発生するインカムゲイン（配当金、賃料、借地料など）と、資産を売却することで発生するキャピタルゲインがあります。

この 両方に対して税金が発生するのです。

これらの利益は所得と考えられるため、 所得税を納めなければなりません。

そのほか、 資産によっては保有しているだけで税金が発生するものもあります。

不動産投資では、不動産を所有していることによって毎年固定資産税を支払う必要があります。

さらに、投資によって資産を増やしたとしても、相続の際に相続税で大きく減ってしまうこともあるため、相続税対策も考えておくべきです。

投資期間が長くなればなるほど、支払う税金の総額は大きくなるため、長期投資での税金の重要性は高いと言えます。

長期にわたって投資に取り組み、資産を増やしていきたいならば、 税金をしっかりと考慮することが重要です。

長期投資において固定資産税は重い負担となる

では、不動産投資における固定資産税とは、どれくらい発生するのでしょうか。

固定資産税とは、毎年1月1日に不動産を所有している人に対し、市町村が課す税金のことです。

これは、課税標準額×1.4％＝固定資産税額として計算されます。

課税標準額とは、固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額のことであり、もしこれが3000万円であれば、その1.4％にあたる42万円が納税額となります。

もちろん、課税標準額が高いほど固定資産税は高くなります。

不動産投資では、数千万円あるいは数億円といった巨額の投資を長期にわたって行うため、 固定資産税の負担が重くなることがよくあります。

一般的な不動産投資と比較すると軍用地投資は固定資産税が安い

できるだけ多くの利益を確保するためには、固定資産税が低ければ低いほど有利になります。

そこでおすすめなのが、軍用地投資です。

軍用地投資は、一般の不動産投資と比較して、かなり異なる性質を持っています。

軍用地も土地であり、不動産投資の一種なのですが、 借り手が日本政府であること、リターンが極めて安定していること、将来的にも成り立っていく可能性が高いことなど、色々なメリットがあります。

さらに、軍用地は固定資産税も低く抑えることができます。なぜならば、

• 一般の不動産では土地と建物に課税されるのに対し、軍用地では土地のみに課税される
• 軍用地は借地権割合を考慮した固定資産税評価額となるため、更地よりも評価額が低くなる

ためです。

具体的には、軍用地の固定資産税は、 借地権割合×路線価＝固定資産税額として計算されます。

借地権割合とは、その 軍用地が所在するエリアによってそれぞれ設定されているものであり、アルファベットで区別されています。

すなわち、Aは90％、Bは80％、Cは70％、Dは60％、Eは50％、Fは40％、Gは30％です。

また路線価とは、 道路に面している土地1㎡ごとに、1000円単位で設定されている価格のことです。

軍用地の固定資産税額は簡単に計算することができます。

というのも、路線価が記載されている路線価図を見てみると、路線価と借地権割合が同時に記載されているからです。

例えば、路線価図に「300B」と書かれていたならば、路線価は300千円（30万円）、借地権割合はBで80％となり、固定資産税額は24万円になることが分かります。

以上のことから、 「土地+建物」で課税される不動産投資よりも固定資産税が低くなると同時に、 普通の更地への課税と比較しても、軍用地投資の固定資産税が低くなることが分かります。

譲渡所得税

固定資産税以外にも、投資では譲渡所得税を意識しておくべきです。

これは、 株や不動産を売却（譲渡）することによって得られた利益に課せられるものです。

そもそも不動産は、数千万円から数億円をかけて購入することから、売却の際の売値も大きくなるのが普通です。

もちろん、買値よりも売値が低くなれば損失ですから、所得税を支払う必要はありません。

しかし、売却損を最初から見越しているはずはなく、できれば売却益も得たいと考えて投資するのですから、譲渡所得税も考慮しておくべきです。

なお、不動産投資の譲渡所得税は、不動産の所有期間によって大きく異なります。すなわち、

• 短期譲渡所得：売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合。税率は39.63％
• 長期譲渡所得：売却する年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合。税率は20.315％

というように、倍近くの差があるのです。

軍用地投資では、できるだけ長期的に保有することによって、借地料で儲けていきます。このため、5年以下で売却してしまう人はほとんどいないでしょう。

しかし、軍用地は長期的に価値が上昇することが見込まれているため、売却の際には売却益が得られ、譲渡所得が発生する可能性が極めて高いです。

したがって、 投資を開始する際には将来的な譲渡所得も考慮しておくべきです。

軍用地では譲渡所得税を5000万円まで控除できる方法がある

ただし、軍用地は売却の方法によって、5000万円までの譲渡所得税控除を受けることができます。

その方法とは、 軍用地を国に売却することです。

日本政府は、軍用地に対して毎年借地料を支払い続け、これは米軍が土地を返還しない限り続きます。

現時点で返還が予定されているのは、那覇港湾施設や牧港補給地区、普天間基地などですが、全体から見ればごく一部にすぎません。

したがって、日本政府は今後もかなりの長期にわたって、借地料を支払い続ける必要があります。

軍用地の借り上げには、土地の所有者と毎年借地料について交渉したり、トラブルが起こらないように図ったり、多くのコストをかける必要があります。

日本政府としては、 軍用地が国有地であればそのような手間もコストもかからなくなるため、 軍用地の買い取りに積極的です。

それを進めるためにも、返還の見込みがない大部分の軍用地を政府が買い取る制度があり、その際には租税特別措置法の定めによって、譲渡所得が5000万円まで控除されます。

このような制度は、積極的に利用していきたいものです。

上記の通り、不動産の譲渡所得税は所有年数によって大きく異なります。

短期譲渡所得に該当する場合にはもちろん、長期譲渡所得の場合にも、可能ならば 国に売却することで所得税控除を受けたいものです。

軍用地を国に売るデメリット

ただし、国に売る場合にはいくつかのデメリットもあります。

それは、 売却から代金振り込みまで、少なくとも2年以上を要することです。

税的メリットが大きいだけに、せっかく売るならば国に売りたいと考える人は多いです。

しかし、買い取りのための予算の都合もあり、どうしても対応が遅れているのが現状です。

メリットが大きいのは事実ですから、 時間に余裕がある人は国に売却するのも良いでしょう。

とはいえ、超長期的に保有し続ける軍用地投資において、売却を検討する理由のほとんどは急な資金需要です。

国が買い取ってくれるまで、何年間も待っていられない人がほとんどですから、国に売却することで譲渡所得税控除を受けられる人は少ないと思います。

せっかくの投資も相続税で資産が減ってしまう

最後に注目したいのは、相続税です。

最近、消費税の増税が話題になっていることからもわかりますが、日本の税制は、税収が増えるように変化しつつあります。

相続税の改正は2015年1月ことで、まだ記憶に新しいでしょう。

この改正では、相続税の税率と基礎控除額が変わました。

相続税の仕組みを簡単に説明すると、亡くなった人の遺産総額から基礎控除額を差し引いた部分が課税対象となります。

相続税の改正によって、特に影響が大きかったのは基礎控除額の改正です。

それ以前ならば、 5000万円+1000万円×法定相続人数を基礎控除としていたものを、改正後は3000万円+600万円×法定相続人数としたのです。

以前の税制では、法定相続人数が2人の場合、 5000万円+1000万円×2人＝7000万円となり、7000万円以下の遺産相続については非課税となっていました。

しかし改正後には、同じく法定相続人数が2人の場合、 3000万円+600万円×2人＝4200万円となり、 基礎控除は4割も減少したのです。

当然ながら、この改正によって相続税の課税対象者が2倍に増えたと言われています。

せっかく資産を増やしても、相続税の支払いで大きく目減りしてしまう可能性があるため、投資と相続税の関係はよく考えておくべきです。

軍用地なら相続税を大きく抑えられる

軍用地は、相続税においても優れた性質を持っています。

なぜならば、軍用地の売買価格と相続税評価額が大きく乖離しているためです。

このことは、具体例で考えるとよくわかります。

相続にあたって、軍用地の相続税評価額は、固定資産税評価額に評価倍率を掛け、さらに60％を掛け合わせることで算出します。

例えば、

• 固定資産税評価額：1000万円
• 適用施設名：嘉手納飛行場
• 地目：畑
• 倍率：2.6

（エリアと地目によって倍率が変わる。これは、最新の「公用地用の評価倍率表」を見るとわかる）

の場合、相続税評価額は

1000万円×2.6×60％＝1560万円

となります。

固定資産税の解説でも触れましたが、 軍用地の固定資産税評価額は一般の不動産より低く設定されており、その評価額からさらに40％を減らして相続税評価額を算出します。

このような仕組みを利用すれば、相続税対策に非常に役立ちます。

例えば、遺産総額が現金で1億円、法定相続人数が2人の場合、現金の相続税評価は100％であるため、基礎控除4200万円を超過する5800万円が課税対象となります。

課税額が5000万円超1億円以下の場合、税率は30％となり、 5800万円のうち1740万円の納付となります。

ところが、1億円を現金で相続するのではなく、生前に軍用地に投資していればどうなるでしょうか。

1億円の軍用地の固定資産税評価額が2000万円、評価倍率が2.6倍であったとすれば、相続税評価額は 2000万円×2.6×60％＝3120万円となり、 基礎控除4200万円の範囲内に収まるため、相続税は一切かかりません。

軍用地の相続税評価額は、軍用地の購入価格の1/3程度になるのが普通ですから、かなりの相続税対策効果が期待できます。

このように、資産を軍用地に振り替えておくことによって、相続税の納付額を大きく抑えることができます。

相続税対策に大きな効果が期待できることも、富裕層から注目が集まっている理由です。

まとめ

本稿で見てきたように、軍用地は税制面でも非常に優れています。

固定資産税が抑えられるため、長期投資に適しているほか、相続税対策にも非常に役立つ資産です。

また、国に売却することができれば、譲渡所得税控除を受けることもできます。

税制面でのメリットを考えた場合、軍用地投資ほど多くの点で優れている投資は他にありません。

リスクの低さや安定性、将来性だけがメリットではないのです。